Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi, KTH, beskriver vad bostadsbristen beror på och de systemfel som gör att nyproduktionen är fortsatt låg.

Ett recept för bostadsbyggande

Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi, KTH, beskriver i en artikel hur bostadsbyggandet kan få fart, vad bostadsbristen beror på och vilka systemfel som gör att nyproduktionen är fortsatt låg och bristen på bostäder består.

Bostadsparadoxen

Vi noterar för närvarande en paradox på bostadsmarknaden. Såväl prisnivåer som pristillväxt slår nya rekord. Det ger normalt en god grund för nyproduktion. Samtidigt är dock bostadsbyggandet på halva nivån av det som allmänt anses behövas på lång sikt – 40 000 nya lägenheter per år. Vi måste då använda ord som bostadsparadox och systemfel. Många utredningar och ett otal seminarier har behandlat bostadsbyggandet som sådant och dess effekter på sysselsättning och tillväxt. Frågan är om man alltid diskuterar rätt saker?

Bostadsbehov och bostadsefterfrågan

Behovet av bostad är mest uttalat i åldern 18-25, det vill säga i åldern man flyttar för att utbilda sig och söker sig till det första jobbet. För att förstå grundmekanismerna på bostadsmarknaden och särskilt det som styr bostadsbyggandet måste vi tolka efterfrågan. Mycket tydligt är att nettotillväxten av befolkningen i storstäderna och på universitetsorterna i huvudsak består av ungdomar som ska ha sin första egna bostad.

Ungdomarna är inte etablerade på arbetsmarknaden. Inkomsterna uppfattas ofta som osäkra samtidigt som det egna kapitalet är litet eller obefintligt. Bostadsbehovet finns, men inte den ekonomiska förmågan.

Ungdomarna förväntas finna sin första egna lägenhet i det befintliga beståndet. Nyckeln för ungdomarnas etablering på bostadsmarknaden är rörlighet i bostadsbeståndet och ytterst att nyproducerade lägenheter finner nyttjare som redan är väl etablerade på bostadsmarknaden – har trygga inkomster och kapital. Nyckelorden är fungerande flyttkedjor. Det kan uttryckas som att ungdomarnas etablering på bostadsmarknaden hänger nära samman med nyproduktionens möjligheter att finna nyttjare från det befintliga beståndet – allt hänger samman.

Omfördelning av risken som övergripande förklaring

Efter andra världskriget har vi haft två perioder med omfattande bostadsbyggande. 1965-1975 och senare delen av 1980-talet. Kännetecknande för dessa tidsperioder är att en riskreduktion och ibland riskeliminering har skett via stat och kommun. Kommunal borgen, produktionskostnadsbelåning, investeringsbidrag och räntebidrag har gjort att begreppet privat riskkapital knappast förekommit. Situationen är nu radikalt en annan. Det offentliga har klivit av som riskbärare och det privata riskkapitalet har svårt att finna acceptabla relationer mellan avkastning och risk. Samtidigt blir bankernas kreditbedömningar stramare av ökade krav på kapitaltäckning. Så kallade Baselregler ställer ökade krav på bankernas egna kapital.

Effekten av riskförskjutningen är stor försiktighet. Bostadsprojekt initieras bara om marginalerna förväntas vara goda och säkra. Efter en EG-dom för tre år sedan så lyder även de kommunala bostadsföretagen i princip under samma lönsamhetskrav som de privata företagen. Det innebär att vi inte har någon aktör som medvetet bygger nytt med stöd från skattekollektivet, dvs bygger med kalkylerad företagsekonomisk förlust.

Receptet är reduktion av riskerna genom att: 1) Öka transparensen och förutsägbarheten i plan- och byggprocessen 2) Tillskapa en aktör – ”En ny allmännytta” – som bygger hus för hushåll med svag ekonomi. Ett syfte med detta är att skapa möjligheter till boendekarriär för svagare hushåll. Ett mål är att öka rörligheten på bostadsmarknaden.

Skattefällan

Det nuvarande systemet för fastighetsbeskattning låser på ett effektivt sätt in hushållen i deras nuvarande boende. En låg årlig fastighetsskatt i kombination med skatt på realisationsvinst gör att många äldre hushåll väljer att bo kvar i sina ägda och nedamorterade lägenheter. Den totala effekten av skattesystemet på rörlighet och bostadsbyggande är svår att mäta, men mycket talar för att effekten är betydande.

Receptet är att höja den årliga fastighetsskatten, som också ska vara kommunal som i de flesta andra länder. Samtidigt tas skatten på realisationsvinst bort. En kombination av ”piska och morot” ökar rörligheten på bostadsmarknaden.

Hyressättningssystemet

Inget institutionellt system är så politiskt infekterat och debatterat som hyressättningssystemet för bostäder. Många kan dock vara eniga om att hyror väsentligt under marknadsnivån minskar incitamenten att flytta – rörligheten minskar. Låga kostnader för boendet i relation till allternativen har samma hämmande effekt på rörligheten i hyresboendet som i det ägda boendet. I viss bemärkelse kan vi då säga att priset för låga hyror i innerstaden är ett lägre bostadsbyggande och en indelning av befolkningen i insiders och outsiders. Systemet låser bostadsmarknaden och överför förmögenhet till de som har ett hyreskontrakt i centrala delar av storstaden.

Grundreceptet är att fasa ut nuvarande system genom att marknadsanpassa hyrorna vid nytecknande av kontrakt. Förfarandet innebär en form av besittningsskydd så länge hyresgästen bor kvar.

Plan- och byggprocessen

Processen att planera och bygga en ny bostad skiljer sig i många avseenden från processen att producera en ny bil. Påtagligt är att bostadsbyggandet är kombinationen av en politisk och affärsmässig process med ett stort antal parter som ofta har motstridiga intressen inom en lokal marknad. En konsekvens av detta är låg förutsägbarhet – riskerna är svåra att bedöma i nyproduktionsledet.

Receptet är att i högre utsträckning skapa en transparent process. En åtgärd är att lyfta upp den politiska styrningen till tidiga skeden och övergripande frågor. Det förväntas förkorta, förenkla och reducera olika typer av risker i produktionsprocessen.

Regional samverkan

Bostäder är liksom transportinfrastruktur en förutsättning för samhällets utveckling. Såväl bostäderna som infrastrukturen är regionala frågor. Besluten måste tas av stat och kommuner inom ramen för gemensamma målbilder och regional samverkan.  I detta sammanhang krävs en reformering av det kommunala planmonopolet. I grunden samverkar alla kommuner frivilligt i en region för det egna och regionens bästa. Vissa beslut tas dock på regional nivå. Det kan gälla beslut om dimensionering och inriktning av byggandet.

Marknadsstrukturen

Vissa har framfört att ”de stora byggherrarna tar inte sitt produktionsansvar – de kan producera fler nya lägenheter”. Först kan vi konstatera att byggherrarna utifrån nuvarande spelplan och spelregler handlar fullkomligt rationellt. Bygger man för mycket uppstår vakanser och en prispress nedåt.

Ett recept för fler bostäder är att utnyttja markanvisningarna för att skapa en mångfald av byggherrar. Särskilt viktigt är att möjliggöra för de mindre byggherrarna att konkurrera. Det förutsätter en lägre grad av detaljstyrning och att finansiärerna tar aktiv del i samhällsbyggnadsprocessen.

Incitament och målbilder

Mycket av ovanstående kan vara svårt att diskutera ett valår när merparten av väljarkåren direkt skulle påverkas av ändrade ekonomiska villkor. Men mycket av diskussionen hittills, manifesterat med uttryck som sega gubbar och skärpning gubbar, tyder på att lösningarna i stor utsträckning sökts på fel ställe! Gubbarna lär nog kunna producera de 40 000 efterfrågade lägenheterna per år om alla i produktionsprocessen har tydliga incitament och gemensamma målbilder.

Stellan Lundström,

Professor i fastighetsekonomi, KTH

Källa: Fastighetsnytt.se

Relaterad information

Frågor och svar

Övriga NYHETER

Kontaktformulär

Du måste fylla i alla obligatoriska fält

Offertförfrågan

= obligatoriska fält