Titania publicerar delårsrapport för Q2 2025

Kvartalet april–juni 2025

• Nettomsättningen uppgick till 23 529 tkr (18 950)
• Hyresintäkterna var 21 152 tkr (18 050)
• Driftnettot blev 18 561 tkr (16 968)
• Orealiserade värdeförändringar summerade till 28 942 tkr
  (48 688)
• Resultat före skatt uppgick till 13 407 tkr (34 490)
• Periodens resultat uppgick till 28 292 tkr (21 088)
• Resultat per aktie före utspädning var 0,40 kr (0,29)
• Resultat per aktie efter utspädning var 0,38 kr (0,29)

Perioden januari–juni 2025

• Nettomsättningen uppgick till 42 926 tkr (36 661)
• Hyresintäkterna var 40 549 tkr (34 707)
• Driftnettot blev 33 701 tkr (28 490)
• Orealiserade värdeförändringar summerade till 331 199 tkr
  (92 953)
• Resultat före skatt uppgick till 300 385 tkr (58 554) *
• Periodens resultat uppgick till 254 181 tkr (33 128) *
• Resultat per aktie före utspädning* var 3,55 kr (0,46) *
• Resultat per aktie efter utspädning* var 3,39 kr (0,46) *
• Totalt antal förvaltade lägenheter uppgick vid periodens slut
  till 732 (526)

* Jämförelsesiffran har omräknats.

* Jämförelsesiffran har omräknats.
** Beräkningen har korrigerats jämfört med tidigare rapporter varför tidigare perioders beräkning har korrigerats.

VD HAR ORDET

Aktiviteten har varit hög i Titania under de gångna månaderna. Vi har initierat byggande av två stora projekt, Hallunda gård och Huddinge station, samt utökat byggrätten runt projektet Byggmästaren i Solna så att Titania nu kontrollerar hela detaljplaneområdet. Baserat på den senaste tidens utveckling på hyres- och transaktionsmarknaden har vi stärkts i vår tro på att tiden är rätt för expansion och högre risktagande för en möjlig stor uppsida under kommande år.

Många områden nära spårbunden trafik i Stockholm har successivt gått från att ha låg socioekonomiskt status till att vara attraktiva även för medelklassen de senaste decennierna. Så sent som i början av 2000-talet var andelen låginkomsttagare hög i områden som till exempel Aspudden och Midsommarkransen söder om Stockholm. Två områden som idag betraktas som attraktiva även för hushåll med högre inkomster, vilket avspeglas i kraftigt ökade värden på bostadsrätter det senaste decenniet. Inflödet av befolkning med högre inkomst har möjliggjort ökat utbud av restauranger och service. Denna omvandlingsprocess benämns ofta som gentrifiering och är inte helt okontroversiell eftersom de positiva ekonomiska följderna för området kan få negativa sociala effekter: I länder med andra typer av bostadsförsörjningsystem kan
gentrifiering leda till att befintliga invånare med lägre inkomster tvingas flytta på grund av stigande levnadskostnader. I Sverige dämpas dock denna effekt av bland annat bostadsbidrag och reglerad hyra i det äldre beståndet, samtidigt som de positiva nettoeffekterna av områdets omvandling kommer såväl inflyttade som befintliga invånare till godo.

Genom att ta kalkylerad risk och tidigt köpa mark till låg kostnad i områden som vi bedömer har god potential att genomgå en socioekonomisk positiv utveckling, ligger Titania i framkant som bostadsutvecklare i Mälardalen. Vi går in tidigt i utvalda
områden och siktar offensivt på att producera lägenheter vars standard och därmed även hyresnivåer är väsentligt högre än
annan nyproduktion i projektens område. Därmed skapar Titania en attraktiv färdig produkt som inte funnits i området tidigare. Att betalningsviljan finns visas genom det höga antalet kontrakterade uthyrningar.

I slutet av det andra kvartalet färdigställdes Titanias projekt Bjurbäcken i Rågsved. Fastigheten består av 206 hyresbostäder, garage och kommersiella lokaler och ligger 300 meter från Rågsveds centrum med tunnelbanestation. Med tunnelbanan tar det 22 minuter att ta sig in till T-centralen i Stockholms centrum. På många sätt är Bjurbäcken ett typiskt projekt för Titania och utfallet för betalningsvilja hos hyresgäster är därför intressant för andra projekt som tenderar att ligga i ytterförorter vid spårbunden trafik. Rågsveds tunnelbanestation ligger näst längst ut på en av tunnelbanenätets gröna linjer. Generellt har de gröna linjerna i tunnelbanesystemet genomgått en gentrifieringsprocess under de gångna decennierna, prisökningen på bostadsrätter har varit stor runt många av tunnelbanestationerna, men processen hade ännu inte hunnit till Rågsved då Titania gick in i projektet. Rågsved klassas fortfarande som utsatt område och i Högdalen, bara en tunnelbanestation närmare T-centralen, ligger priserna på bostadsrätter i snitt över 25 procent högre.

Givet detta utgick investeringskalkylen inför risktagandet utifrån ett antagande om hyresintäkter med normhyra på ungefär 3 000 kronor per kvadratmeter och år – en nivå som det länge ansågs endast finnas betalningsvilja för i innerstaden eller de absolut mest attraktiva närförorterna. Vi bedömde att det fanns en stor möjlighet i en stor outnyttjad potential som inte
avspeglades i de vid tidpunkten gällande hyresnivåer som satts för nyproduktion på orter som Rågsved. Kanske hade man tidigare bara inte byggt i den standard som motiverade en högre betalningsvilja (gå gärna in och titta på bilder på projektet på hemsidan) och kanske har gentrifieringsprocessen nått även Rågsved. Vi var spända inför hur hyresnivåerna för projektet i Rågsved skulle tas emot när vi lade ut lägenheterna för uthyrning. Nu kan vi konstatera att vår prognos var rätt och utfallet av uthyrningen var mycket bra. Sommarens uthyrning av lägenheter har gått oväntat snabbt och vi tecknar för närvarande 10 nya hyreskontrakt varje vecka och räknar med att samtliga lägenheter är uthyrda inom 3 månader från färdigställande. Förutom bostäderna har Titania även tecknat ett tioårigt avtal med gymkedjan STC för en lokal i bottenplanet, också där med hyresnivå på 3 000 kronor per kvadratmeter och år med indexering.

Baserat på hur bra uthyrningen har gått i Rågsved och även den goda efterfrågan på hyreslägenheter i våra andra projekt
känner vi att tiden är inne för att starta nya projekt i liknande lägen. Applicerar vi hyran vi får i Rågsved på de andra projekten vi startat under det gångna kvartalet så landar vi på en direktavkastning på över 7 procent före finansiella kostnader. Även med ett pessimistiskt antagande om Stibor 90 på i snitt 3 procent över de kommande tre åren så hamnar vi på en direktavkastning efter finansiella kostnader på en bra bit över 6 procent. Hyresnivåerna för detta är också i dagens nivåer. Projekten vi startar nu har en färdigställandetid på tre år och all eventuell hyresuppgång tills projektet är klara tre år senare är bara en bonus i kalkylen eftersom vi redan äger marken och entreprenadkostnader är låsta via avtal utan indexreglering.

Förutom ett bekräftande av den höga betalningsviljan för hyresrätter även i yttre förorter har det gångna kvartalet innehållit några intressanta transaktioner på marknaden för oss som bostadsutvecklare. En nyproducerad hyresfastighet i Nacka såldes för 84 000 kronor per kvadratmeter under kvartalet. Vad som är intressant för vår del med affären är att den höga prisnivån till stor del är en konsekvens av höga hyresnivåer. Det kan uppfattas som en självklarhet att kassaflödet är den bestämmande faktorn i köp av en hyresfastighet men i den udda Stockholmsmarknaden har vissa ibland hävdat att marknadspriset per kvadratmeter för bostadsfastigheter vid varje given tidpunkt är relativt fixerat och inte påverkas i någon större utsträckning av högre hyror. För oss indikerar försäljningar som snarare avspeglar fastighetens kassaflöde än lägets genomsnittliga kvadratmeterpris att det vi gör är rätt. Vi bygger med premiumstandard och kan därför ta ut högre hyror vilket rimligtvis även ger ett högre pris på fastigheten den dag vi bestämmer oss för att sälja.

Einar Janson, VD

Komplett delårsrapport för perioden januari-juni 2025 bifogas och finns tillgänglig på: https://www.titania.se/sv/investerare/finansiella-rapporter-och-presentationer/