Omvandling av miljonprogramsområden

Något som i hög grad kännetecknar Titania är vår starka tro på utvecklingspotentialen i Storstockholms miljonprogramsområden. Vi har bl.a. utvecklat och byggt ett helt nytt bostadsområde, Tingstorget, i Botkyrka kommun, bestående av över 740 lägenheter och ett flertal verksamheter. Nedan kan du läsa om hur vi arbetar och tänker, med konkreta exempel tagna från detta projekt – från storleken på föreningar till besparingarna som kan förstöra helhetsintrycket av ett helt område.

Längst ned har vi listat miljonprogramområdenas generella problem och våra förslag på lösningar.

Tingstorget, bakgrund

• 2014 vann Titania en markanvisningstävling i Botkyrka kommun och fick i uppdrag att bygga 450 bostäder.
• 2015 beslutade Botkyrka kommun att utöka antalet bostäder till 670.
• Den 24:e april 2016 var det säljstart för det första av 14 hus.
• Detaljplanen godkändes av Botkyrka kommun den 21 juli och vann laga kraft den 3 augusti 2016.
• Bygglov beviljades den 23 augusti 2016 för etapp ett, som innefattar fyra bostadshus om totalt 181 lägenheter.
• Projektet avslutades under 2020. Det slutliga antalet bostäder blev 741 stycken.

Byggstart samma dag som lagakraftvunnen detaljplan

Titania fick projektet som ensam aktör vilket förenklade all planering, all kommunikation med övriga aktörer och alla beslut vilket i kombination med ett intensivt arbete bidrog till att detaljplanen för projektet kunde drivas igenom på bara 18 månader (från tecknade av markanvisningsavtal till lagakraftvunnen detaljplan) och att byggstart kunde ske direkt på dagen då detaljplanen vann laga kraft. Byggnationen av drygt 740 lgh och 1000 kvm kommersiella lokaler, garage mm färdigställdes på bara 3 år.

Samma projektledning från start till mål

Projektledaren för Tingstorget har varit en och samma person från det tidiga arbetet med vårt anbud i markanvisningstävlingen och vidare under projektets alla skeden (detaljplanearbetet, projekteringen, byggnationen osv) till slutförandet. Anledningen till detta är att vi menar att det är av oerhört stor vikt att den som leder projektutvecklingen i ett senare skede också ansvarar för själva produktionen. Enligt oss är det bara på detta sätt det är möjligt att få en verklig överblick över ett komplext projekt. Saknas överblicken är det stor risk att saker hamnar mellan stolarna, att missförstånd uppstår, att ansvarsfördelningen blir oklar osv. Det är också en klar fördel för alla övriga inblandade, inte minst kommunen, att dialogen kring ett komplext projekt förs med samma person från början till slut.

Investeringar för hela området

Projektet var tillräckligt stort för att Titania själva skulle ha ekonomiska möjligheter att göra investeringar som på längre sikt gagnar hela området och även det omkringliggande samhället. Investeringar av denna typ innefattar bl a aktivitetsbaserade bottenplan med restauranger (trots dålig kommersiell utgångspunkt), hög nivå på gestaltning och fullföljande även av delar av projektet som, isolerade, innebar förluster – som t.ex. att bygga ett hus ovanpå en tunnelbanestation.

Bara två hustyper men ändå varierat

Projektet består egentligen bara av två hustyper (ett punkthus och ett lamellhus) men med hjälp av skiftande kulörer, varierande hushöjder, sadeltak med takkupor, huskroppar som står vridna i förhållande till varandra, varierad balkongsättning osv har området fått variation och liv. I bottenplanen finns lägenheter och lokaler med stora fönster och områdets garage är förlagt helt under mark med ”dold” entré. Husgårdar har utförts halvavskiljda och områdets stora höjdvariationer har behållits.

Tillvaratagande av övriga inblandades intressen

Titania lade tidigt fram en plan för hur befintliga fastighetsägares och intressenters intressen skulle tillvaratas och skötte självständigt kommunikationen och genomförandet med dessa. Exempel:
a) Ett LSS-boende i ett plan låg på platsen och skulle ha blockerat genomförandet av ett gemensamt torg och tusentals kvadratmeter bostäder. Det fanns en stark vilja från brukarna och brukarnas familjer att vara kvar på samma plats och utöver det finns en uttalad (både politisk och institutionell) vilja i idén kring LSS-boenden att de skall integreras i befintlig bebyggelse snarare än att läggas i separata enplansbyggnader. Titanias idé gick ut på att integrera LSS-boendet i ett av bostadshusen som skulle byggas i gränsen mot annan fastighet. Hela projektplanering gjordes med utgångspunkt från att detta hus skulle byggas och så snart det var färdigställt skulle LSS-verksamheten flytta in och deras befintliga byggnad skulle rivas. Manövern gick enligt plan och möjliggjordes tack vare kommunikation och samarbete i god tid med berörda kommunala förvaltningar och de som drev verksamheten.
b) Bostadshuset med det nya LSS-boendet låg, p g a en vägs placering, delvis på en privat intilliggande fastighetsägares mark. Titania skötte själva förhandling med köp av mark från denna fastighetsägare för att möjliggöra genomförande av projektet.
c) Vid tunnelbanenedgången låg en grillkiosk som hyrdes av en näringsidkare av ett kommunalt ägt fastighetsbolag som ägde fastigheten. Titania skötte själva förhandlingen kring tillfällig omlokalisering av näringsidkaren under byggnationen och utformade ett upplägg där näringsidkaren skulle få kontrakt på en lokal i en av de nya byggnaderna efter att byggnationen var färdigställd vilket också skedde.
d) En av idéerna med området var att integrera en tunnelbanenedgång i området. Detta gjorde Titania genom att bygga ett bostadshus med ett gym i bottenplan runt den befintliga tunnelbanenedgången. Genomförandet krävde omfattande planering och kommunikation med SL som har servitut på nedgången.

Knutpunkt med stora utmaningar

Tingstorget utgjorde en knutpunkt där människor och trafik behövde passera vilket innebar utmaningar i genomförandet. Bl a förekom följande utmaningar:
– En större låg- och mellanstadieskola låg placerad så att skolbarn behövde passera över Tingstorget
– En tunnelbanenedgång låg i centrum av området
– En busshållplats låg invid centrum av området
– Den centrala gång/cykelvägen från Albyberget med 1300 befintliga lägenheter går ner genom Tingstorget
– Utöver ovanstående faktorer byggdes Tingstorget högexploaterat på en mycket liten yta vilket innebar att trycket att få in och ut stora mängder material var högt
De stora utmaningarna hanterade Titania genom planering och kommunikation med kommunala förvaltningar och andra intressenter i tidiga skeden. Provisorier anordnades som säkerställde att tillgänglighet fanns på plats men den stora bärande idén i att få ett genomförande som tacklade utmaningarna ovan var att genom industriellt tänkande i produktion och logistik dels korta byggtiden och dels reducera antalet arbetsmoment som behövde utföras på plats.
Med kort byggtid upplevs störningarna i tillgänglighet som överkomliga för berörda parter, reducerat antal arbetsmoment på plats (byggarbetsplatsen blir snarare en sammanfognings- och monteringsplats) minskar buller och antal arbetare på plats vilket minskar störningar.
Kort byggtid ger utöver ovanstående fördelar även möjlighet för kommersiella lokaler att etableras samtidigt och få del i köpkraften när alla boende redan flyttat in.

Effektivt och industriellt med bibehållen kvalitet

Titania har på Tingstorget visat att man kan genomföra byggnation effektivt, industrialiserat och på kort tid men ändå med bibehållande av hög kvalitet i genomförandet. Detta har möjliggjorts dels genom detaljerad projektering redan i detaljplaneskedet, dels genom tydliga krav på och tidiga kontakter med leverantörer och fabriker. Fasaderna är helt prefabricerade men ger inte intrycket av att vara gjorda av sammanfogade fasadelement. Detta har åstadkommits bl a genom fasningar och variationer i fasadelementen men också i genomtänkta detaljlösningar t ex vid hörn och fogar mellan elementen. De komplicerade sadeltaken byggdes i en fabriksanläggning som Titania förvärvat för ändamålet i ett närliggande industriområde. Badrummen genomfördes som moduler fabricerade med kakling av robotar i Kalix och nerfraktade och monterade enligt just in time-princip.

Besparingar får inte förstöra helhetsintrycket

Titania är av uppfattningen att upplevelsen av kvalitet innebär utgifter som inte är omedelbart motiverbara ekonomiskt eller ens går att låsa in i detaljplaneskedet men som betalar sig i det långa loppet i företagets attraktivitet som partner för kommuner. Besparingar skall göras i det stora – hur effektivt byggnationen planeras – inte genom att snåla på utförandedetaljer som förvanskar helhetsidén med projektet oproportionerligt mycket. På Tingstorget är ett exempel på detta att det har kostat flera miljoner kronor att göra husen helt monokroma (ventilationsaggregat, stuprör, undersidor av balkonger, räcken etc har alla samma kulör), men hade vi inte tagit dessa kostnader utan använt aluminiumräcken, standardmålade ventilationsaggregat osv hade helhetsintrycket av området förvanskats.

Aktivitetsbaserade bottenplan möjliga med rätt planering

Titania har på Tingstorget visat att man även i den typen av områden som har dåligt marknadsmässigt underlag kan få till aktivitetsbaserade bottenplan med den typ av attraktiva stadsmässiga kommersiella lokaler som skapar mötesplatser och liv och rörelse. Tingstorget har idag tre st olika restauranger trots att marknadsundersökningar innan projektet visade enbart på möjligheten av en. Detta har möjliggjorts dels genom kommunikation med kommunen i detaljplaneskedet kring hur man genom utformning av torg, exploateringsgrad och lägenhetsstorlekar kan  möjliggöra önskat utbud och dels genom att Titania medvetet har planerat för detta med anpassade investeringar för restauranganpassning (fettavskiljare, ventilationsanläggningar, större fönster etc – d v s att inte låta hyresgästen stå för dessa kostnader) och även anpassat hyresnivåer nedåt för att restaurangverksamheten skall gå ihop. Med ett tänkande kring att t ex restauranger är till gagn för hela områdets värde långsiktigt sett väljer Titania att lägga kostnader på detta trots att det i ett kortsiktigt perspektiv skulle vara mer fördelaktigt att hyra ut lokalerna till högstbjudande, oavsett om detta tillförde området något.

Stora föreningar möjliggör helhetstänkande

Titania har även en modell för hur man skall säkerställa karaktären på området, bl a för typen av kommersiella lokaler, då fastigheten överlåts till en bostadsrättsförening. Modellen går bl a ut på att skapa tillräckligt stora bostadsrättsföreningar (Brf Tingshöjden består t ex av 358 lägenheter, en storlek som HSB och Riksbyggen kunde bygga på 60- och 70-talen men är mycket ovanlig idag) för att möjliggöra helhetstänkande kring värdet av gott utbud samt att inte hålla typen av lokaler öppet utan via riktade investeringar i installationer enligt ovan låsa bostadsrättsföreningen till att hyra ut lokalen till önskvärd typ av verksamhet.

Detaljerad projektering redan i tidigt skede

Titania arbetar enligt principen att för att åstadkomma ovanstående (överenstämmelse mellan vision och genomförande i alla dessa delar – samordning med övriga intressenter, gestaltningsmässigt, tidsmässigt, områdeskaraktärsmässigt) så krävs att företaget är berett att lägga kostnader på en relativt detaljerad projektering redan i detaljplaneskedet. Detta kan vara frustrerande eftersom detaljplaneprocessen alltid innehåller stickspår som måste prövas och sedan förkastas av olika skäl. Men sker det inte en relativt detaljerad projektering redan i detaljplaneskedet så löper man, speciellt på trånga platser som Tingstorget, en stor risk att i ett alldeles för sent skede upptäcka saker som att hela byggnader behöver breddas med någon meter pga av man inte tagit hänsyn till vilket mått något brandschakt eller liknande behöver. Det säger sig självt att sådant kan leda till stora problem om detaljplanen hunnit vinna laga kraft. Utöver projekteringen i tidigt skede krävs självklart också genuin erfarenhet av byggnation och kommunikation redan i detaljplaneskedet med leverantörer och sakkunniga om vad som är möjligt att åstadkomma.

Förståelse för kommunens vision

Realismen i vad som kan genomföras är centralt i Titanias arbete. Förståelsen för kommunens vision och förståelsen för hur avgörande det är att vi som fastighetsutvecklare kommunicerar förutsättningarna för att förverkliga denna och sedan genom hela projektet arbetar för att förverkliga densamma är vår stora styrka. Överensstämmelse mellan vision och slutligt utförande är något vi värderar mycket högt. Den bebyggelse vi föreslår på en plats ska också kunna byggas i verkligheten. Det är inte helt ovanligt att visionsbilder skapade med datorns hjälp visar få likheter med det färdigbyggda resultatet, vilket såklart kan leda till stor besvikelse och en känsla att ha blivit lurad hos de kommuntjänstemän och politiker som skrivit avtal med en exploatör. Nedan kan du se bilder som visar på överensstämmelsen mellan vision och slutligt utförande på Tingstorget. Det är sällan överensstämmelsen är så stor som den är i det här fallet.

Miljonprogrammens generella problem

• Trafiksepareringsidén skapar oattraktiva miljöer som upplevs som otrygga av människor som bor i området och andra (trafikmässigt – bilar kör fort på breda vägar, socialt – gångtunnlar etc upplevs som otrygga). De skapar barriärer och hindrar möten.
  Lösning: Trafiksepareringen bryts upp med olika åtgärder där staden som mötesplats är idealet – det som idag uppfattas som vägar görs om för att uppfattas som gator, detta görs genom att göra vägar smalare, bredda trottoarer och ev cykelstråk, möjliggöra kantstensparkering, lägga husens entréer direkt i anslutning till trottoar och gata för att få känsla av stadsstruktur. Detta möjliggör rivning av gångbroar, gångtunnlar och att biltrafik, cykel och gående kan mötas i mänskligt tempo. Andra åtgärder för att åstadkomma detta kan vara att låta gatstensbeläggning på t ex ett torg flyta ut över ett övergångsställe för att indikera att man är inne i en zon där man skall sakta ner än mer än vad regleringar anger.

• Plansprängning av mark där den naturliga terrängen inte längre anas berövar platsen sitt sammanhang och tillsammans med husens likformighet skapar det storskaliga, sterila och monotona miljöer.
  Lösning: Bebyggelsen anpassas om möjligt till den naturliga terrängens höjdvariationer och naturmark sparas så att platsen upplevs hänga ihop med omkringliggande terräng.

• Utformningen av utemiljön (mark mellan hus) är likformig över hela områdena med samma typ av växtlighet, beläggningar etc. Bristen på avgränsning mellan offentlig miljö, halvoffentlig, kvartersgård, husgård, privat uteplats etc förtar boendes känsla av tillhörighet och att bry sig om ”mikronärområdet”. Det skapar istället otrygga anonyma miljöer som saknar ägare. Områdena får inte den dynamik som uppstår i miljöer där mer privata aktiviteter som boende i husen kan ägna sig åt, som grillning på husgården, pågår sida vid sida med att besökare från andra områden cyklar igenom området t ex.
  Lösning: Utemiljöerna får tydliga visuella avgränsningar utan att för den skull bygga barriärer. Skillnader i växtlighet, utformning och symboliska avgränsningar indikerar vilka delar av platsen som är torg (helt offentligt), kvarterspark (halvoffentligt), husgård (avsedd för de som bor bara i angränsande hus) och privat (uteplats till bostad).

• Områdena är ofta skapade utifrån idén om en separering av boende och arbetsplatser vilket leder till att områdena är tömda på folk under delar av dagen och saknar liv och rörelse som uppstår där arbetsplatser är integrerade i boendemiljöer.
  Lösning: Med god planering och anpassade investeringar kan man även i områden med dåligt marknadsmässigt underlag få till aktivitetsbaserade bottenplan med den typ av attraktiva stadsmässiga kommersiella lokaler som skapar mötesplatser och liv och rörelse.

• Husens form och fasader är likformiga och synligt industriellt producerade med synliga skarvar i byggelementen. Bristen på variation och en upplevelse av att det byggda inte har skapats av mänsklig hand bidrar till att det upplevs som sterilt.
  Lösning: Husens raka linjer i bryts upp formmässigt t ex med vinklade tak, takkupor, variation i balkongsättning, variation i fasadstruktur.

• Bottenplanen är stängda, oftast utan butiker eller lägenheter i bottenplan. Istället har stängda cykelrum, tvättstugor etc placerat här. Utformningen bidrar till att skapa stängda mörka otrygga miljöer.
  Lösning: Husens bottenplan öppnas, görs intressanta, görs aktivitetsbaserade etc, antingen med kommersiella lokaler, bostäder eller någon form av öppna gemensamhetsutrymmen. Teknikutrymmen, cykelrum etc placeras i mörka delar.

• Områdena präglas av ett överskott på hårdgjorda ytor.
  Lösning: Vissa ytor behöver av nödvändighet vara hårdgjorda (vägar, torg etc) men platser som inte behöver det, som husgårdar, kan med fördel förses med växtlighet och genomsläppliga beläggningar.

• Områdena dras idag ofta med sociala problem där problem med integration, få arbetsplatser och låg köpkraft innebär ytterligare en utmaning att omvandla områdena i positiv riktning.
  Lösning: Om möjligt skall upplåtelseformer varieras så att de nya områdena får inslag av både ägande (bostadsrätter eller annan form) och hyresrätter. Ägande i form av bostadsrätter möjliggör för lokalt boende potentiella köpare att köpa något inom ”sitt” område och byta upp sig, en möjlighet som annars sällan finns i dessa områden där den potentiella köparen försvinner från området vilket leder till ytterligare dränering av köpkraft.