Meny

 
Med Titanias ROT-avdragsmodell kan bostadsrättsföreningen sänka kostnaderna rejält för stambyte.

Titanias ROT-avdragsmodell för bostadsrättsföreningar!

Det finns idag möjligheter för bostadsrättsföreningar att utnyttja ROT-avdraget som bostadsrättsinnehavarna har rätt till avseende arbetskostnader för att sänka totalkostnaderna för genomförande av stambyte i föreningens fastighet / fastigheter.

Rent skattemässigt är det acceptabelt så länge som arbetena verkligen kan hänföras till åtgärder som bara gäller inom respektive bostadsrättsinnehavares lägenhet. T ex badrumsrenoveringen inom bostadsrättslägenheten faller inom ramen för ROT-avdraget, men t ex byte av stående rörstammar som är gemensamma för flera lägenheter faller utanför och måste bekostas av bostadsrättsföreningen. Skatteverket kan inte heller acceptera att åtgärder i gemensamma utrymmen, t ex kostnader för åtgärder av rör i fastighetens källare, vind eller trapphus, sprids ut jämnt över bostadsrättsinnehavarna, eftersom bostadsrättsföreningen ansvarar för dessa utrymmen.

Rent praktiskt innebär Titanias ROT-avdragsmodell att bostadsrättsinnehavarna tar kostnaderna för de delar av stambytet som innefattar den egna lägenheten och utnyttjar samtidigt möjligheterna till ROT-avdrag. Titanias ROT-avdragsmodell innebär dock mer administrativt arbete både för bostadsrättsföreningens styrelse som behöver få igenom godkännande för upplägget hos varje medlem och dels för entreprenören som i varje medlem får ett separat kontraktsförhållande. Titania har utfört ett flertal projekt med denna ROT-avdragsmodell och vår erfarenhet är att det fungerar bäst i mindre bostadsrättsföreningar (med färre än 50 lägenheter), med relativt likformiga lägenheter (för att undvika alltför omfattande diskussioner om kostnadsfördelningen) och sist, men inte minst – en stark, aktiv och kunnig styrelse som har medlemmarna med sig.

1. Kortfattad beskrivning av Titanias ROT-avdragsmodell 

Styrelsen för bostadsrättsföreningen skall i god tid före det att själva upphandlingen av stambytet påbörjas, noggrant informera medlemmarna om att föreningens fastighet/fastigheter är i behov av stambyte och att ett stambyte därför måste handlas upp inom en snar framtid. Man bör också informera och diskutera kring vad ett stambyte innebär rent praktiskt, men framförallt rent ekonomiskt för föreningen och dess medlemmar. Styrelsen bör i detta läge göra det tydligt att man förordar att stambytet genomförs enligt Titanias ROT-avdragsmodell, då detta är mer fördelaktigt rent ekonomiskt för både föreningen och dess medlemmar. Man bör på ett enkelt och tydligt sätt visa medlemmarna vilka ekonomiska effekter det innebär att genomföra stambytet med och utan ROT-avdragsmodellen, för att på ett pedagogiskt sätt visa vilket alternativ som blir billigast i slutändan. Allt detta bör förslagsvis diskuteras i lugn och ro med bostadsrättsinnehavarna på ett inledande informationsmöte där stambytet och dess finansiering diskuteras och där medlemmarna får möjligheter att ställa alla sina frågor. 

På informationsmötet så bör även bostadsrättsföreningens aktuella ekonomiska ställning gås igenom tillsammans med medlemmarna. Beroende på hur det ekonomiska läget ser ut, så ser nämligen finansieringsalternativen för stambytet olika ut. I en förening med mycket god ekonomi kanske det redan finns pengar avsatta för delar eller hela stambytet, men i de allra flesta fall måste föreningen ta upp nya lån för att finansiera kostnaderna för stambytet och de upptagna lånen leder till högre räntekostnader för föreningen, vilket i sin tur innebär att månadsavgifterna för medlemmarna oftast måste höjas. Titanias ROT-avdragsmodell innebär istället att om varje medlem istället utnyttjar sin möjlighet till ROT-avdrag för de arbeten som utförs i den egna lägenheten, så blir totalkostnaden för stambytet väsentligt lägre och bostadsrättsföreningen behöver bara låna pengar för de delar av stambytet som gäller det gemensamma i fastigheten, vilket både föreningen och dess medlemmar tjänar ekonomiskt på. Med gemensamma utrymmen menas här de delar av stambytet som avser arbete på vind, i källare, trapphus, vid byte av vertikala rör som går genom hela fastigheten etc, dvs de utrymmen som faller utanför bostadsrättsinnehavarnas lägenheter och därmed ansvar, i enlighet med föreningens gällande stadgar.

2. Ändring av föreningens stadgar

Som styrelse måste man komma ihåg att om föreningens befintliga stadgar måste ändras för att kunna godkänna Titanias ROT-avdragsmodell för stambytet, så finns två möjligheter:

  1. Samtliga röstberättigade medlemmar ställer sig bakom förslaget om ändring av stadgarna på en föreningsstämma.
  2. Beslut fattas om stadgeändringen kan göras på två av varandra följande föreningsstämmor där enkel majoritet på första stämman och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman röstar för förslaget enligt § 12 Bostadsrättslagen (BRL) (1991:614). Det står föreningen fritt att fatta besluten på ordinarie eller extra föreningsstämma.

Ibland krävs det dock en större röstmajoritet, då särskilda eller strängare villkor kan finnas i föreningens nuvarande stadgar. Allt detta gör att man i god tid före det att stambytet skall handlas upp, bör informera föreningens medlemmar och sedan fatta beslut på föreningsstämma/föreningsstämmor så fort som möjligt, om stadgarna måste ändras. Ändringarna av stadgarna skall sedan registreras hos Bolagsverket för att vara giltiga.

För att kunna fatta beslut om att genomföra ett stambyte i föreningen, som innebär att föreningen kräver tillträde till bostadsrättsinnehavarnas lägenheter för att förändra dessa genom stambytet, så måste minst två tredjedelar av de röstande på föreningsstämman vara för att genomföra stambytet. Om någon medlem i föreningen motsätter sig genomförandet av stambytet, så kan föreningen ändå genomföra stambytet, om man får godkänt från Hyresnämnden.

3. Argument för Titanias ROT-avdragsmodell för medlemmar och förening

För en styrelse finns det ett antal olika argument för att påvisa fördelarna för medlemmarna med att genomföra stambytet med Titanias ROT-avdragsmodell:

a) I en förening med mycket god ekonomi kan föreningen ge utdelning ur föreningens kassa till medlemmarna för att de skall kunna finansiera sina delar av stambyteskostnaden. Detta kräver dock att det finns vinst fastställd i balansräkningen för senaste räkenskapsåret enligt  § 27, 9 kapitlet i Bostadsrättslagen (BRL) (1991:614) samt att reglerna om överskottsutdelning följs och beslutas av föreningsstämman enligt 5 §, 10 kapitlet i Lag (1987-667) om ekonomiska föreningar. För att reda ut vad detta innebär för föreningen och bostadsrättsinnehavarna i praktiken samt rent skattemässigt, bör föreningen kontakta revisor, jurist eller skattekonsult. Titania kan ej ge några skattemässiga råd när det gäller denna fråga och tar inget ansvar för föreningens agerande.

b) Genom att hänvisa till ansvarsfördelningen mellan bostadsrättsföreningen och dess medlemmar, så kan man som styrelse försöka få medlemmarna att förstå att i högsta grad har ett ansvar för stambytet. Bostadsrättsföreningen ansvarar för gemensamma försörjningssystem, de enskilda medlemmarna ansvarar däremot för att badrummen med tätskikt (gränsdragningen beror på vad som står skrivet i föreningens stadgar) i respektive lägenhet hålls i gott skick. Eftersom stambytet måste genomföras och föreningen därmed måste byta ut hela eller delar av det gemensamma försörjningssystem, så måste medlemmarna ta sitt ansvar och betala för den del av renoveringen som denne ansvarar för den egna bostadsrättslägenheten, för att på så sätt sänka både sin egen och föreningens kostnad för det nödvändiga stambytet.

c) Om medlemmen måste belåna sin lägenhet för att kunna betala för sin del av stambytet, så skall man informera medlemmen om att lånekostnaden är avdragsgill i deklarationen. Om den boende inte har möjlighet att få lån, kan bostadsrättsföreningen ta lånet i sin bank och sedan låna pengarna vidare till medlemmen, med bankens godkännande. För att reda ut vad detta innebär för föreningen och bostadsrättsinnehavarna i praktiken samt rent skattemässigt, bör föreningen kontakta sin revisor, jurist eller skattekonsult. Titania kan ej ge några skattemässiga råd när det gäller denna fråga och tar inget ansvar för föreningens agerande.

d) Det bästa argumentet är dock att i föreningar som inte har reserver i kassan eller på banken för att kunna betala stambytet, så kan styrelsen motivera medlemmarna med att ROT-avdragsmodellen gör att föreningen slipper ta stora lån, vilket gör att man undviker större avgiftshöjningar, vilket medlemmarna tjänar ekonomiskt på.

4. Att genomföra Titanias ROT-avdragsmodell i praktiken.

a) Att få med sig tillräckligt många av föreningens medlemmar kan ta en viss tid, då medlemmarna behöver få information och möjlighet att få svar på sina frågor om ROT-avdragsmodellen och stambytet i stort. För att fatta beslut om stambytet samt vad som gäller om stadgarna måste ändras för att kunna genomföra det med Titanias ROT-avdragsmodell, se ovan rubriken ”2. Ändring av föreningens stadgar”.                                                                                                                 

b) När föreningens medlemmar fattat beslut om att använda sig av ROT-avdragsmodellen handlas hela stambytet upp på vanligt sätt i konkurrens där ett antal stambytesentreprenörer får räkna på projektet och inkomma med offert. För att entreprenörerna skall kunna lämna pris på stambytet, så måste stambytet handlas upp av föreningen och Förfrågningsunderlaget bör innehålla klausuler om att stambytet sedan skall finansieras med ROT-avdragsmodellen. Att stambytet handlas upp i klump och sedan innehåller paragrafer om avgåenden (för respektive medlems enskilda ROT-kontrakt) utgör en garanti för entreprenören att stambytet kan genomföras rationellt efter en etapptidsplan, men också en garanti för bostadsrättsföreningen att stambytet faktiskt genomförs även om enskilda medlemmar mot förmodan skulle hoppa av upplägget under projektets gång.

c) Om Titania vinner upphandlingen för stambytet, så skrivs ett avtal mellan Titania och bostadsrättsföreningen som ger varje bostadsrättsinnehavare rätt att handla upp badrumsrenovering, samt allt övrigt som enligt bostadsrättsföreningens stadgar faller på den enskilde medlemmen i samband med stambytet, direkt från Titania och att motsvarande summa avgår från det föreningens kostnad för stambytet, som Titania lämnade pris på enligt punkt b) ovan. Summan för respektive typbadrum i fastigheten är bestämd från början och skrivs in i kontraktet, för att undvika diskussioner om kostnadsfördelning mellan föreningen och enskilda medlemmar.

d) Separata kontrakt upprättas därefter mellan Titania och varje medlem i föreningen. För att summan av faktureringen till medlemmarna och föreningen skall vara helt likvärdig med om stambytet genomförts utan ROT-avdragsmodellen med föreningen som ensam beställare, så kommer faktureringarna till föreningen respektive medlemmarna att synkroniseras, dvs Titania kommer inte fakturera mer vid något tillfälle om ROT-avdragsmodellen används, jämfört om stambytet genomförs genomförts utan ROT-avdragsmodellen. 

5. Lösningar på problem med Titanias ROT-avdragsmodell
De gånger Titanias ROT-avdragsmodell inte fungerar enligt punkt d) ovan (det händer dock mycket sällan) så är det p g a av något av nedanstående omständigheter:

a) När det väl kommer till kritan vägrar medlemmen att underteckna ett separat avtal med Titania avseende stambytet i den egna lägenheten enligt punkt d) ovan.

Lösning: Föreningen kan på en föreningsstämma komma överens om att föreningen kommer att ta den merkostnad det medför att utföra badrumsrenoveringen, om medlemmen vägrar skriva avtalet med Titania. Föreningsstämman kan även fatta beslut om att de medlemmar som inte vill teckna separat avtal med entreprenören, får betala ett badrumstillägg utöver månadsavgiften, för att täcka kostnaden för stambytet som föreningen tvingats ta.

b) Medlemmen har redan utnyttjat ROT fullt ut för det aktuella året och får inget mer ROT-avdrag.

Lösning: Föreningen kan på föreningsstämma komma överens om att föreningen kommer att ta den merkostnad det medför att kräva in pengar från medlemmen. Föreningsstämman kan även fatta beslut om att de medlemmar som inte har rätt till mer ROT-avdrag för året, får betala ett badrumstillägg utöver månadsavgiften, för att täcka kostnaden för stambytet som föreningen tvingats ta. Konsumenttjänstlagen reglerar avtalsförhållandet mellan bostadsrättsinnehavaren och entreprenören för avtal som tecknas mellan dessa parter.

c) Medlemmen vägrar betala entreprenören.

Lösning: Föreningen kan på föreningsstämma komma överens om att föreningen kommer att ta den merkostnad det medför att kräva in pengar från medlemmen. Föreningsstämman kan även fatta beslut om att de medlemmar som inte vill betala entreprenören för utfört arbete, får betala ett badrumstillägg utöver månadsavgiften, för att täcka kostnaden för stambytet som föreningen tvingats ta.

6. Administrativa kostnader för Titanias ROT-avdragsmodell
Om bostadsrättsföreningen önskar tillämpa ROT-avdragsmodellen innebär detta en tillkommande kostnad på 7 % utöver offererat pris för stambytet. Pristillägget täcker de administrativa merkostnader som ROT-avdragsmodellen innebär för oss som entreprenör. Denna administrationskostnad gäller naturligtvis endast om ROT-avdragsmodellen skall tillämpas.

Om stambytet istället upphandlas på vanligt sätt utan ROT-avdragsmodellen och medlemmar beställer tillval till sina lägenheter, ingår givetvis sedvanlig tillvalshantering i samband med detta helt utan extra kostnad. Hanteringen av tillval som de boende gör i sina egna lägenheter om ROT-avdragsmodellen valts, omfattas naturligtvis ej heller av den administrativa tilläggskostnaden utan denna hantering sker helt utan extra kostnad.

Vid frågor på Titanias ROT-avdragsmodell, vänligen kontakta Titania eller läs mer om hur Brf Täckdiket 3 i Mölndal genomförde sitt stambyte med ROT-avdragsmodellen: http://www.bofakta.se/82-nr-1-2011-stambyte-med-rot-avdrag.

Information om Titanias ROT-avdragsmodell i pdf

Relaterad information

Frågor och svar

  • Hur tar man reda på om entreprenören betalar sina skatter och avgifter?

    Svar: Det enklaste sättet är att fylla i blankett SKV4820 och faxa eller posta till Skatteverket. Du får då tillbaka blanketten ifylld från Skatteverket med information om hur mycket entreprenören har betalt i skatter och avgifter de senaste tre månaderna och Du kan därifrån se om entreprenörens uppgifter om antal anställda verkar stämma.

    Om uppgifterna på SKV4820 verkar orimligt låga i jämförelse med entreprenörens uppgift om antalet anställda eller omsättningen, bör man som beställare vara försiktig och söka mer information, innan man tecknar något avtal med entreprenören. 

    Att bara kontrollera om entreprenören har F-skattesedel räcker inte långt, eftersom F-skatten inte säger speciellt mycket om hur företaget faktiskt sköter sig med inbetalning av skatter och avgifter. En F-skatt är dessutom inte svår att få, ens för den som håller på med oegentligheter och innebär i praktiken inget större skydd för Dig som beställare.

    Klicka här för att se senaste versionen av Titanias SKV4820. 

  • Varför skall man bara anlita företag med god kreditvärdighet?

    Svar: Du som beställare får med detta den bästa garantin för att Du har att göra med ett företag som tänker och agerar långsiktigt och seriöst. Långsiktighet är viktigt när man gör affärer och behövs speciellt mycket när det handlar om stambyten, renoveringar och byggnationer som skall hålla i många år framöver. Att handla upp ett stambyte för flera miljoner kronor ställer krav på att Du som beställare har en kontraktspart som har mycket god finansiell styrka och som inte går i konkurs vid första lågkonjunktur eller när några projekt gått lite dåligt.

    Titanias kreditvärdighet är näst högsta möjliga, AA och är fastställt av kreditupplysningsföretaget Soliditet, som är en av de absolut största och äldsta aktörerna på den svenska kreditupplysningsmarknaden. Du kan se Titanias kreditupplysning under rubriken Dokumentation, intyg & auktorisation. .

    Soliditet har sex stycken grader på sina kreditbetyg: 

    AAA – Högsta kreditvärdighet (Titania har AAA-betyg)

    Endast aktiebolag kan nå AAA (Trippel-A). Bolaget ska dessutom omsätta mer än 2 miljoner, ha varit verksamt i minst 10 år och dessutom ha nyckeltal som är väsentligt över branschens genomsnitt.

    AA – God kreditvärdighet

    AA (Dubbel-A) är den högsta rating ett handels-, kommanditbolag och enskild firma kan få. För aktiebolag krävs en omsättning över 1 miljon och nyckeltal som ligger över branschens genomsnitt.

    A – Kreditvärdig

    För att uppnå A (Enkel-A) krävs nyckeltal som ligger på eller nära branschens genomsnitt.

    AN – Nystartat bolag

    Ges ut till nystartade företag där ingen negativ information finns.

    B – Kredit mot säkerhet

    Ges ut till företag med nyckeltal som ligger under branschens genomsnitt och till företag där negativ information finns.

    C - Kredit avrådes

    Ges till företag som har stora betalningsproblem, förbrukat aktiekapital, konkursengagemang samt till företag med nyckeltal som långt understiger branschgenomsnittet. Företag som har allvarliga revisorsanmärkningar får också rating C.

    (-) – Ej fastställd rating

    Rating fastställs inte på företag där viktig information saknas, är inaktuell eller på företag som inte är aktiva.

  • Hur skyddar man sig mot om företaget som gör eller har gjort stambytet går i konkurs?

    Svar: Om företaget som har genomfört stambytet går i konkurs så har beställaren, dvs fastighetsägaren, ingen möjlighet att få garantifel åtgärdade och alla garantiåtaganden från entreprenörens sida blir värdelösa. En allmän missuppfattning är att den företagsförsäkring som entreprenören hade skulle täcka i dessa fall, det gör den dock inte. Om företaget upphör att existera, så upphör även försäkringen att gälla.

    Som beställare skyddar man sig mot dessa problem, genom att i första hand anlita finansiellt solida företag med god kreditvärdighet. (Titania har näst högsta möjliga kreditvärdighet, AA, fastställt av kreditupplysningsföretaget Soliditet.)

    Ett annat vanligt sätt att som beställare skydda sig, är att kräva att entreprenören som utför stambytet eller renoveringen, köper en så kallad fullgörandegaranti / fullgörandeförsäkring som är specifik för projektet och gäller även om företaget går i konkurs. 

  • När betalar man kontraktssumman för ett stambytesprojekt?

    Svar: En prestationsbaserad betalningsplan läggs upp för stambytet utifrån projektets tidsplan, där betalning för varje del sker först efter det att denna del av stambytet är färdigställd av entreprenören. På detta sätt kan Du som beställaren känna Dig trygg med att aldrig ligga ute med mer pengar än värdet på det arbete som redan är utfört. På detta sätt undviker man som beställare att betala för något, som man inte vet blir utfört, om entreprenören t ex skulle gå i konkurs. 

  • Hur finansierar man ett stambytesprojekt?

    Svar: Det vanligaste är att fastighetsägaren, det vill säga styrelsen i bostadsrättsföreningen eller fastighetsbolaget, kontaktar sin bank och förklarar att man behöver göra en investering i sin fastighet i form av ett stambyte eller renoveringar. Banken gör då en analys av fastighetsägarens och fastighetens förutsättningar, för att kunna ta ställning till om banken kan bevilja lånet. Om lånet blir godkänt, måste fastighetsägaren lämna delar eller hela fastigheten eller andra tillgångar i pant för lånet, innan pengarna betalas ut av banken. 

    Ibland kan stambytet också delvis finansieras genom att man kan höja hyrorna för hyreslägenheter och lokaler där man gjort en standardförbättring i de nyrenoverade utrymmena. Det är dock viktigt att i förväg kolla upp vilka åtgärder Ni som fastighetsägare skall göra för att kunna vara berättigad att höja hyrorna, eftersom det finns ett omfattande regelverk på detta område för vad man får och inte får göra som hyresvärd och fastighetsägare.

    Ett annat sätt att finansiera stambytesprojektet kan vara att sälja outnyttjade ytor i fastigheten. Titania har erfarenhet av att köpa t ex råvindsytor och före detta kontorslokaler av bostadsrättsföreningar och bygga om dessa till lägenheter. Det är fördelaktigt att utföra dessa projekt i samband med stambyte eftersom man kan utnyttja samkörningsfördelar.

    För föreningen kan denna typ av lösningar vara mycket fördelaktigt eftersom man dels får kapitaltillkott vid försäljningen av ytorna och dels får extra intäkter i form av avgifter för de nya bostadsrätterna, som Titania skapar. Om bostadsrättsföreningen i dagsläget är en oäkta förening kan det dessutom vara en chans att öka andelen bostäder och därmed bli en äkta förening vilket ger många ekonomiska fördelar och skatteeffekter för bostadsrättsföreningen. 

  • Hur mycket av de renoveringsarbeten som utförs i lägenheter skall ingå i stambytets grundstandard?

    Svar: Detta beror på vad fastighetsägaren, dvs styrelsen i bostadsrättsföreningen eller fastighetsbolaget, har beställt av oss som entreprenör i samband med stambytet. Titanias uppfattning efter erfarenheter av många olika projekt där man låtit olika stora delar ingå är följande: Det är alltid bäst att inom grundstandard erbjuda ett färdigrenoverat och funktionsdugligt badrum (och separata toalettutrymmen). Den enskilda lägenhetsinnehavaren kan sedan eventuellt lägga till eller ändra utifrån detta, utifrån Tillval och Frånvalshantering.

    I vissa fall har beställaren valt att bara låta stambyte och återställning med kakel på väggar ingå. Då får den enskilde bostadsrättsinnehavaren betala för dragning av kall- och varmvattenrör till toalettstol, tvättställ och blandare. Detta skapar oftast problem eftersom bostadsrättsförening i princip måste tvinga medlemmen att själv beställa ett arbete som denne måste betala privat för att badrummet skall bli färdigt och kunna användas.

    Problemen som kan uppstå med dessa varianter är uppenbara och många. Den boende kanske inte har ekonomiska möjligheter att bekosta slutförandet av badrumsrenoveringen, vilket leder till att denne har ett ej funktionsdugligt badrum, vilket garanterat kommer leda till diskussioner och konflikter med föreningens styrelse. Vårt råd till alla beställare är att undvika dessa typer av konflikter och problem genom att låta ett funktionsdugligt badrum ingå i grundstandarden för stambytet.

  • Hur tar jag reda på vad Titania har för kreditvärdighet?

    Svar: Antingen kan Du köpa en kreditupplysning från något kreditupplysningsföretag, som t ex Soliditet eller så kan Du gratis se den kreditupplysning som Titania lagt upp under rubriken Dokumentation, intyg & auktorisationer.

    Titanias kreditvärdighet är näst högsta möjliga, AA och är fastställt av kreditupplysningsföretaget Soliditet, som är en av de absolut största och äldsta aktörerna på den svenska kreditupplysningsmarknaden. Soliditet har sex stycken grader på sina kreditbetyg: 

    AAA – Högsta kreditvärdighet (Titania har AAA-betyg)

    Endast aktiebolag kan nå AAA (Trippel-A). Bolaget ska dessutom omsätta mer än 2 miljoner, ha varit verksamt i minst 10 år och dessutom ha nyckeltal som är väsentligt över branschens genomsnitt.

    AA – God kreditvärdighet

    AA (Dubbel-A) är den högsta rating ett handels-, kommanditbolag och enskild firma kan få. För aktiebolag krävs en omsättning över 1 miljon och nyckeltal som ligger över branschens genomsnitt.

    A – Kreditvärdig

    För att uppnå A (Enkel-A) krävs nyckeltal som ligger på eller nära branschens genomsnitt.

    AN – Nystartat bolag

    Ges ut till nystartade företag där ingen negativ information finns.

    B – Kredit mot säkerhet

    Ges ut till företag med nyckeltal som ligger under branschens genomsnitt och till företag där negativ information finns.

    C - Kredit avrådes

    Ges till företag som har stora betalningsproblem, förbrukat aktiekapital, konkursengagemang samt till företag med nyckeltal som långt understiger branschgenomsnittet. Företag som har allvarliga revisorsanmärkningar får också rating C.

    (-) – Ej fastställd rating

    Rating fastställs inte på företag där viktig information saknas, är inaktuell eller på företag som inte är aktiva.

  • Kan man låta varje bostadsrättsinnehavare betala stambytet var för sig?

    Svar: Teoretiskt sett skulle det kunna vara fördelaktigt att utnyttja möjligheten till ROT-avdrag som privatpersoner har, avseende arbetskostnaden i samband med stambytet. Bostadsrättsföreningen har inte denna möjlighet till avdrag i dagsläget, vilket skulle göra det betydligt billigare att låta bostadsrättsinnehavarna ta kostnaderna för stambytet som privatpersoner. Idén här är med andra ord att kostnaden för stambytet fördelas ut mellan de enskilda bostadsrättsinnehavarna som var och en skall betala sin del till entreprenören, istället för att bostadsrättsföreningen tar hela kostnaden. Rent skattemässigt är det troligen acceptabelt så länge som arbetena verkligen kan hänföras till åtgärder som bara gäller inom respektive bostadsrättsinnehavares lägenhet (t ex badrumsrenoveringen och åtgärder av rör inom lägenheten).

    Däremot kommer inte Skatteverket att acceptera att åtgärder i gemensamma utrymmen, t ex kostnader för åtgärder av rör i fastighetens källare, vind eller trapphus, sprids ut jämnt över bostadsrättsinnehavarna, eftersom dessa utrymmen ansvarar bostadsrättsföreningen för.

    Rent praktiskt är dock detta upplägg ytterst svårt att genomföra och kräver stor samstämmighet mellan medlemmarna och styrelsen i bostadsrättsföreningen eftersom separata avtal måste upprättas mellan Titania och varje enskild lägenhetsinnehavare. Problemen och diskussionerna som kan uppstå med detta upplägg är dessutom många och i ofta väldigt tidsödande att försöka lösa. Vad gör man t ex om någon medlem i föreningen inte har rätt till ROT-avdrag eller redan har förbrukat sitt avdrag för året ? Skall han betala mindre än grannarna då eller ska han betala lika mycket? Det kan också vara så att vissa medlemmar inte har ekonomiska möjligheter att betala för sin del av stambytet, vad gör man då? Tillåter föreningens stadgar ett upplägg av denna typ och vad säger föreningens revisor? 

    Titania har utfört projekt av denna sort och vår erfarenhet är att det fungerar i små bostadsrättsföreningar med högst 10 st bostadsrättsinnehavare, men man bör som styrelse noga analysera situationen innan väljer denna metod för att finansiera stambytet, så att man i slutändan verkligen sparar in pengar. 

    Läs mer om Titanias ROT-avdragsmodell för bostadsrättsföreningar här!

  • Hur mycket kostar ett stambyte av en fastighet?

    Svar: Enligt SABO:s (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretags) beräkningar kostar ett traditionellt stambyte med badrumsrenovering 250 000 kr per lägenhet inkl moms.

    Kontakta oss för mer information om kostnaden för att genomföra prefabricerat stambyte i er fastighet! 

    För att räkna fram ett ungefärligt pris på just Ditt projekt, använd vår Stambyteskalkylator.

  • Vad är en stam?

    Svar: En vertikal (stående) rörledning i ett hus som mindre rör förgrenas ut ifrån. Precis som grenarna på ett träd går ut från en huvudstam så ansluter sig de horisontellt liggarna rören från lägenheternas badrum och kök till huvudrörstammar.

    När man pratar om stambyte, så menar man helt enkelt utbyte av de befintliga rören i fastigheten. 

  • Varför bör vi anlita en teknisk konsult för att hjälpa oss med upphandlingen?

    Svar: För att byggkonsulten på ett professionellt sätt kan definiera exakt vad som behöver göras i just Er fastighet. Detta underlag, som kallas Förfrågningsunderlag, kan Ni sedan skicka till olika byggföretag som alla räknar och ger anbud på samma omfattning. Detta gör att anbuden blir lätta för byggkonsulten att sedan jämföra vilket i kombination med att upphandlingen har skett i konkurrens, ökar möjligheterna för beställaren att få ett så förmånligt pris som möjligt på arbetena som skall utföras.

    Konsulten kan även hjälpa till att bestämma om man skall genomföra ett traditionellt stambyte eller ett prefabricerat stambyte i fastigheten. 

  • Mitt badrum renoverades nyligen och rören byttes, kan detta sparas så att ni slipper riva ut det vid stambytet?

    Svar: Om badrumsrenoveringen är utförd på rätt sätt så kan det gå att spara badrummet med endast mindre rivningsåtgärder i taket där rören går upp till lägenheten ovanför.

    Enligt vår erfarenhet är det tyvärr dock vanliga vid så kallade partiella stambyten, att badrumsrenoveringarna som utförs, inte utförts helt korrekt och därför går det ofta inte att spara det nyrenoverade badrummet när resten av fastigheten skall stambytas.

    För att kunna ge ett exakt svar på ett specifikt badrum, måste man dock titta på det badrummet och hur renoveringen är utförd.  

  • Kan man byta stammen lokalt, i bara ett våningsplan, om det bara är en lägenhet som skall stambytas?

    Svar: Det går att utföra, Titania har gjort ett antal projekt av denna typ, som kallas partiella stambyten. Detta innebär dock att vi i de allra flesta fall måste in i lägenheten under det aktuella våningsplanet och riva upp en bit av taket där stammen går upp, för att koppla ihop med den nya stammen som kommer ned från lägenheten ovanför.

    Om man har tänkt sig att utföra stambytet eller badrumsrenoveringarna i samtliga badrum i fastigheten på detta sätt, så skall man dock tänka på att metoden är en form av punktåtgärd som i sin helhet blir dyrare, än att åtgärda alla stammar och badrum samtidigt inom ramen för ett stambyte av hela fastigheten. Här finns mer information om partiella stambyten, dess fördelar och nackdelar. 

  • Varför kan man inte vänta tills rören läcker och bara utföra stambyte på dessa ställen?

    Svar: Ett vattenläckage kan leda till stora vattenskador på mycket kort tid om man har otur. Från det att ett vattenläckage upptäcks tills dess att en servicemontör att komma till platsen och få stopp på läckaget, kan allvarliga skador uppstå i stora delar av fastigheten, speciellt om läckaget uppstår högre upp i fastigheten.

    Även om inte läckagen leder till stora vattenskador, så blir denna typ av punktlagningar i slutändan mycket dyrare än att ta ett samlat grepp och åtgärda allt på en gång i hela fastigheten, i form av ett stambyte. Dessutom är det oundvikligt att punktlagningar i en fastighet gör rörsystem till ett lappverk av gammalt och nytt med olika standarder överallt, där ingen har någon riktig kontroll över vad som bytts, när det byttes osv.

    Att göra dessa återkommande akuta punktlagningar med påföljande vattenavstängningar i fastigheten, upplevs som mycket störande i långa loppet av de boende och lokalhyresgäster, varpå ett stambyte i fastigheten kan upplevas som mindre påfrestande, eftersom arbeten i fastigheten endast behöver utföras en gång. 

  • Varför är det ibland billigare med relining av rör istället för byte?

    Svar: Relining / rörinfodring som metod i sig är inte billigare än att byta ut rören, men relining blir ofta billigare eftersom många rör i en fastighet ligger inbyggda i väggar och under golv som annars måste rivas upp och återställas till en ännu större kostnad. Relingen går ut på att man låter befintliga rör ligga kvar orörda och så skapar man ett nytt platsrör inuti det gamla röret, som blir lika beständigt som om man bytt ut röret mot ett nytt.

    Metoden är lämplig på vissa typer av projekt där det bara är rören som är dåliga och måste åtgärdas. I de flesta fastigheter där rören är dåliga, så är det dock flera saker i fastigheten som behöver åtgärdas, t ex tätskikten och elinstallationer i badrummen och då är inte relining ett alternativ, eftersom man endast kan relina rören i fastigheten. Här finns mer information om relining. 

    För att räkna pris på relining, använd reliningskalkylatorn. 

    För att räkna pris på stambyte, använd stambyteskalkylatorn. 

  • När kan man använda reliningmetoden istället för att stambyta?

    Svar: Relining eller rörinfodring är en metod för att renovera befintliga rör från insidan, genom att belägga dom med en plast, som stelnar och bildar ett nytt rör inuti det gamla. I projekt där det bara är just rören som behöver åtgärdas kan relining vara ett bra alternativ. I de flesta fall behöver dock även t ex tätskikten i badrummen åtgärdas och eftersom man då ändå måste riva ut badrummen så är det bättre att byta rören genom ett traditionellt stambyte. Man kan även slippa att riva ut de gamla badrummen genom att göra ett prefabricerat stambyte som går betydligt snabbare än ett traditionellt stambyte. 

    För att räkna pris på relining, använd reliningskalkylatorn. 

    För att räkna pris på stambyte, använd stambyteskalkylatorn. 

  • Varför bör man stambyta samtidigt som man gör en badrumsrenovering?

    Svar: Rivningen och återställningen av badrummen är de stora kostnaderna i de flesta stambytesprojekt. Att passa på att även byta stammarna i samband med omfattanade badrumsrenoveringar i en fastighet, innebär en relativt liten merkostnad som man bör ta, om man är en fastighetsägare som tänker någorlunda långsiktigt.

    Även om stammarna kan hålla ett par år till så är det oförnuftigt och mycket oekonomiskt att låta gamla rör sitta kvar när man gör omfattande badrumsrenoveringar i en fastighet. Detta eftersom när de gamla rören väl behöver bytas, så måste man riva ut de nya badrummen, för att komma åt rören, vilket gör att man måste renovera badrummen två gånger, istället för bara en gång, i samband med stambytet.

  • Vilka rör räknas som rörstammar?

    Svar: Spilllvattenrör (avloppsrör) och tappvattenrör (kall- och varmvattenrör).

    Även om radiatorrören, alltså de rör som leder varmt vatten till fastighetens element, också har sina stammar så brukar dessa inte räknas med när man säger att man gör ett stambyte. Det varma vatten som går i elementen och elementrören är ett helt annat system än det varmvatten som man har i kranarna och tvättar händerna med.

  • Varför kan man inte göra ett stambyte utan att renovera badrummen?

    Svar: För att göra ett traditionellt stambyte, måste man riva ut delar av badrummen för att kunna komma åt och byta de befintliga stammarna som finns bakom väggarna och under golven i badrummen. När man river delar av ett badrum så bryter man tätskiktet som sitter bakom kaklet och klinkers. Tätskiktet hindrar vatten från att ta sig igenom kaklet och orsaka vattenskador. Eftersom man måste vara helt säker på att tätskiktet täcker samtliga väggar och golv i badrummet för att undvika vattenskador, så måste man göra om hela badrummet, om man brutit tätskiktet. Man kan inte punktlaga tätskikt.

    Om man gör ett prefabricerat stambyte, så låter man allt det gamla kaklet sitta kvar på väggarna och bygger ett nytt badrum inuti det gamla. Läs mer här om prefabricerade stambyten! 

    Alternativet till ett traditionellt eller prefabricerat stambyte är relining eller rörinfodring, som innebär att man låter de befintliga rören vara kvar och skapar ett nytt rör av plast, inuti det gamla röret, som får samma bärighet som om man bytt ut röret mot ett helt nytt. 

  • Hur ofta bör man spola stammarna i en fastighet?

    Svar: Stamspolning är något Titania utför i förebyggande syfte. Stamspolning bör göras var 3-5:e år för att vara säker på att alla stammar, rör och avlopp hålls fria från stopp och beläggningar.

    Igenfyllda rör kan leda till stamstopp med risk för översvämning och fuktskador. Skador som uppstår på grund av igensatta ledningar är både obehagligt och kostsamt. Var speciellt varsam när vatten börjar "komma tillbaka" vid användning av avloppet, eftersom detta snabbt kan leda till fuktskador.

  • Vad kostar ett stambyte?

    Svar: Enligt SABO:s (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretags) beräkningar kostar ett traditionellt stambyte med badrumsrenovering ungefär 250 000 kr per lägenhet inkl moms.

    Titania gör även stambyten med prefabricerade badrumsmoduler, kontakta oss för mer information och pris. 

    För att räkna fram ett ungefärligt pris vad det skulle kosta att anlita Titania för stambyte eller relining, använd någon av följande kalkylatorer:

    Stambyteskalkylatorn

    Reliningskalkylatorn

Övriga NYHETER

Kontaktformulär

Du måste fylla i alla obligatoriska fält

Offertförfrågan

= obligatoriska fält