Ett skifte från en bostadsmarknad baserad på lånade pengar till en med fokus på eget kapital är vad Sverige upplever enligt artikelförfattaren.

Systemskifte på bostadsmarknaden

Stellan Lundström, som är professor i fastighetsekonomi, KTH, ser ett systemskifte på bolåne- och bostadsmarknaderna med på kort sikt stora konsekvenser för byggandet.

Ny problemformulering

Vi diskuterar vanligen situationen på den svenska bostadsmarknaden i termer av antingen bubblor eller bristen på bostadsbyggande. Låt oss ta en ny och lite speciell vinkel på frågan om byggande diskutera vad som kan hända utifrån det systemskifte som noteras vad gäller förändringar i det institutionella systemet som ger ökad prioritet för användningen av eget kapital framför lånat kapital.

Systemskifte

På gång, uttryckt i institutionella förändringar på bolåne- och bostadsmarknaderna, är ökad prioritet för eget kapital. Det övergripande målet, främst artikulerat av Riksbanken, är finansiell stabilitet på såväl makro- som individnivå – bubblor ska förebyggas. Ökad prioritet för eget kapital uttrycks bland annat genom ett antal förändringar i det institutionella ramverket– genomförda eller diskuterade:

  • Regler – internationella och svenska – som ställer högre krav på bankernas egna kapital
  • Stat och kommun bär inte längre risken vid bostadsbyggande vilket ställer högre krav på byggherrarnas egna kapital – riskkapital
  • Ökade krav på amorteringar av bostadslån, dvs en omvandling från lånat till eget kapital
  • Bolånetak med explicita krav på eget kapital
  • Sänkta avdrag för räntor som gör lånat kapital relativt dyrare jämfört med eget kapital

Ovanstående punkter kan sammantaget ses som ett systemskifte där eget kapital på bred front prioriteras framför lånat kapital. Detta sker samtidigt som inflationen är låg och vi vill bygga väsentligt fler bostäder – vad blir konsekvenserna?

Amorteringar på olika sätt

De flesta känner till amortering i nominella termer som avbetalning av lån. Tidstypiskt är att en kraftig och ihållande prisuppgång på bostäder sedan 1996 har bidragit till en kultur där amorteringar inte prioriterats av vare sig bank eller låntagare. Underförstått är bland annat att den ekonomiska tillväxten med ständigt stigande markvärden ”gör amorteringar onödiga” – vi saknar en amorteringskultur!

Få känner till att den i Sverige kraftigaste amorteringen av lån hade vi under epoken med hög inflation på 1970- och 1980-talen. Exempelvis var villapriserna under tiden 1979-1984 oförändrade i nominella termer. Samtidigt uppgick inflationen i runda tal till 7-8 procent per år. Effekten var att villapriserna i reala termer nära på halverades. Via skattesystemet, med avdragsrätt för inflationsuppdrivna räntor, så reducerades också lånens realvärde. Bankens panter var säkra och antalet obeståndsärenden var få. Men det skedde via inflation och skattesystem en enorm förmögenhetsöverföring från sparare till låntagare. Få förstod att skattekollektivet via skattesystemet amorterade fastighetsägarnas lån medan hyresgäster med inflationsurgröpta pengar på banken var de stora förlorarna.

Några effekter

Påtagligt är att vi idag inte har några större förväntningar om hög inflation. Husägarna ska själva amortera sina realt beständiga lån. Kommande generationer ärver inte bara hus, de ärver också lån.

Förutsättningarna för finansiell stabilitet ökar, men problemet är som alltid övergången mellan två system. Att tvärt gå från en låneekonomi till en ekonomi mer baserad på eget kapital kan i sig skapa obalanser och obestånd. Största risken vid ett systembyte löper högbelånade hushåll på volatila bostadsmarknader, som t ex bostadsrättsmarknaden i Stockholm.

Den tydliga prioriteringen av eget kapital enligt ovan har i ett övergångsskede en direkt negativ inverkan på omfattningen av bostadsbyggandet. Åtgärder för att motverka den negativa inverkan och öka tillgången till eget kapital för bostadsbyggande kan t ex vara:

  • Ett skattegynnat bosparande för att på lång sikt underlätta ungdomarnas entré på marknaden för ägda bostäder
  • Avskaffande av skatten på realisationsvinst för att öka mängden eget kapital på bostadsmarknaden
  • Hyrköp som ger möjlighet att under en viss tid bygga upp ett eget kapital.

En kanske överaskande effekt av systemskiftet kan vara att hyresrättens roll stärks på bostadsmarknaden. Det blir dyrare att äga sitt boende och tröskeln till ägarmarknaden blir högre.

Riskkapital – en nyckelfråga

Vi kan konstatera att det för närvarande saknas en institutionell uppbyggnad på bostadsmarknadens olika delar som tydligt lockar riskkapital. Samma grundläggande problem gäller för byggande på tillväxtorterna som byggandet i Malmfälten och förnyelsen av miljonprogrammet – det saknas ett systematiskt tänkande till grund för situationsanpassade institutionella system som mera kraftfullt reducerar och omfördelar risk. Boverkets kreditgarantier ger i detta sammanhang inga betydande effekter.

Skattekollektivet uttryckt som stat och kommun har klivit av som direkta riskbärare vid byggande av bostäder. Den privata sektorn har då uppgiften att försörja byggandet med riskkapital och tillsammans med det offentliga utforma transparenta institutionella system som underlättar kapitalförsörjningen.

Plan- och byggprocessen, som ett möte mellan affär och demokrati, bör också ses som en lång investeringsprocess där målssättningen är att minimera olika typer av risker. Att se bostadsbyggandet som en finansiell process är lika viktigt som att betrakta byggandet som en real process.

Strävan efter finansiell stabilitet, med ökad prioritet för eget kapital, innebär på kort sikt en broms för bostadsbyggandet. Åtgärder måste då vidtas för att i större skala locka riskkapital till sektorn och det ska ske i en miljö där inflationen inte hjälper till att amortera lånen?!

Den skattetekniskt väl motiverade åtgärden att reducera rätten till ränteavdrag kan tillsammans med andra åtgärder skapa tvärstopp på bostadsmarknaden och tillsammans med andra åtgärder ha kraftigt negativa effekter på byggandet – vi kan med alla åtgärder sammantaget uppnå marknadens ”tipping point”.

Vi bör undvika att skapa en parallell till början av 1990-talet då en kombination av stora avregleringar, en omfattande skattererform och avskaffande av bostadssubventioner skapade en spelplan med spelregler som hushåll, investerare och finansiärer inte fullt ut förstod alla implikationer av. Samtidigt bör vi vara observanta på möjliga förstärkningseffekter av olika samverkande institutionella system.

Stellan Lundström,
Professor i fastighetsekonomi, KTH

Källa: Fastighetsnytt.se

Relaterad information

Frågor och svar

Övriga NYHETER

Kontaktformulär

Du måste fylla i alla obligatoriska fält

Offertförfrågan

= obligatoriska fält