Meny

 
Många kommunala fastighetsbolag följer ej lagstiftningen från 2011 om konkurrensneutralitet gentemot den privata fastighetssektorn.

Marknadsmässiga avkastningskrav för kommunala fastighetsbolag

Den 1 januari 2011 trädde lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag i kraft. Ett syfte med lagen är att skapa konkurrensneutralitet med den privata sektorn. De kommunala bostadsföretagen ska då driva verksamheten enligt affärsmässiga principer. För att driva verksamhet affärsmässigt ska bolagen tillämpa marknadsmässiga avkastningskrav.

Frågeställningen är då vad som avses med affärsmässiga principer och marknadsmässiga avkastningskrav. Särskilt vid nyprodukton, men även i samband med större upprustningar/ombyggnationer, av bostäder väcks frågan vad som i sak avses med dessa begrepp.

Trots att lagen funnits i tre år saknar fortfarande många kommunala bostadsföretag praktiskt tillämpbara avkastningskrav i ägardirektiven. Många kommuner är också frustrerade över att deras bostadsbolag ofta utrycker tvekan inför nyproduktion av bostäder och detta kan även gälla större ombyggnads-/upprustningsprojekt.

Flera av de direktiv vi tagit del av uppfyller inte kraven som framgår av förarbetena till lagen, det vill säga att avkastningskraven är marknadsmässiga. De brister vi noterat kan sammanfattas på följande sätt:

  • Avkastningskravet är enbart formulerat som ett direktavkastningskrav på totalt kapital.
  • Avkastningskrav anges enbart på företagsnivå och inte hur sådana övergripande avkastningskrav ska hanteras för enskilda projekt. Vissa aktörer har då dragit slutsatsen att lönsamma projekt kan väga upp förlusterna från olönsamma dito.
  • Det förekommer normativa uppfattningar om krav på avkastning som inte förankrats genom avstämning mot marknadsmässiga nivåer.
  • Avkastningskrav på eget kapital anges utan definition av hur det egna kapitalet ska beräknas.

Att använda sig av ett direktavkastningskrav på totalt kapital kan vara lockande eftersom det finns mycket marknadsinformation kopplat till begreppet. Tillämpningen kan dock leda helt fel eftersom direktavkastningskravet endast implicit inkluderar en värdeförändringskomponent. Därför bör avkastningskravet formuleras som ett totalavkastningskrav på totalt kapital och utifrån ett marknadsmässigt tänkande som förväntad förändring i driftnetto plus värdeförändringen i relation till marknadsvärdet som kapitalbas. Genomförande av olönsamma investeringar kan, om de genomförs, leda till att totalavkastningen avviker negativt från marknadsmässiga nivåer även om direktavkastningskravet uppfylls.

Såväl läroboken som praxis talar för att avkastningskraven ska formuleras på projektnivå. Privata aktörer har ofta avkastningskrav individuellt för olika projekt där varje projekts unika förutsättningar och risker vägs in. Vi anser det därför givet att de kommunala bostadsföretagen ska agera på samma sätt för att inte riskera att snedvrida konkurrensen.

Det är hög tid att kommunerna som ägare tar sitt ägaransvar och tar fram adekvata direktiv som också i förlängningen minskar osäkerheten hos de kommunala bostadsbolagen när de bedömer olika investeringsalternativ som i bästa fall också leder fram till fler nya bostäder.

Stellan Lundström, Professor i fastighetsekonomi, KTH

Bo Nordlund, Tekn dr, verksam i BREC AB och på KTH

Källa: Fastighetsnytt.se

Relaterad information

Frågor och svar

Övriga NYHETER

Kontaktformulär

Du måste fylla i alla obligatoriska fält

Offertförfrågan

= obligatoriska fält