Titania publicerar delårsrapport för Q3 2025

Kvartalet juli–september 2025

• Nettomsättningen uppgick till 22 593 tkr (18 454)
• Hyresintäkterna var 21 197 tkr (18 220)
• Driftnettot blev 15 570 tkr (12 988)
• Orealiserade värdeförändringar summerade till 213 717 tkr
  (279 626)
• Resultat före skatt uppgick till 183 361 tkr (241 282) *
• Periodens resultat uppgick till 110 033 tkr (208 666) *
• Resultat per aktie före utspädning var 1,54 kr (2,92) *
• Resultat per aktie efter utspädning var 1,52 kr (2,92) *

* Jämförelsesiffran har omräknats.

Perioden januari–september 2025

• Nettomsättningen uppgick till 65 518 tkr (55 115)
• Hyresintäkterna var 61 746 tkr (52 926)
• Driftnettot blev 49 271 tkr (41 478)
• Orealiserade värdeförändringar summerade till 544 916 tkr
  (372 579)
• Resultat före skatt uppgick till 483 745 tkr (299 836)
• Periodens resultat uppgick till 364 214 tkr (241 795)
• Resultat per aktie före utspädning var 5,09 kr (3,38)
• Resultat per aktie efter utspädning var 5,05 kr (3,38)
• Totalt antal förvaltade lägenheter uppgick vid periodens slut
  till 732 (526)

* Jämförelsesiffran för kvartal och helår har omräknats.
** Beräkningen har korrigerats jämfört med tidigare rapporter varför tidigare perioders beräkning har korrigerats.

VD HAR ORDET

En av de vanligaste frågorna jag får är om och i så fall när jag tror att priserna på bostadsrätter skall börja öka markant. Mitt svar sedan räntorna började gå ner är att fundamenten för en större prisökning redan finns men att det inte räcker. För en riktig rusning måste människor också börja känna rädsla för att missa ytterligare uppgång och där är vi inte än. Om den stora uppgången för bostadsrätter till slut kommer så är vi med vår affärsmodell förberedda att generera vinst från den. Men om den inte kommer så fungerar vår affärsmodell lika väl för hyresrätter.

År 2017 såldes en genomsnittlig bostadsrätt i Stockholms län för 58 663 kronor per kvadratmeter. Justerat för inflation sedan dess på totalt 29,86 % borde genomsnittspriset i september 2025 ha legat på 76 177 kronor per kvadratmeter men istället ligger det på 67 933 kronor per kvadratmeter. Generellt har ägandet av en bostadsrätt köpt 2017 varit en usel affär. Tillgången har tappat över 10 % av sitt värde i reala termer över en lång tidsperiod. Det här är också ett faktum som gäller i princip över hela den gångna tioårsperioden. 2017 innebar visserligen en topp i priser men ett köp av en genomsnittlig bostadsrätt under vilket som helst av åren 2015-2022 har inneburit en förlust i reala termer relativt priserna nu.

Det är mycket ovanligt med reala prisnedgångar över en så lång period i en storstad med generellt stark ekonomisk tillväxt och stor efterfrågan på bostäder. Man kan i efterhand diskutera effekten av var och en av de mätbara faktorer som har lett fram till detta – liberala lånevillkor följt av åtstramade låneregleringar, nollränta följd av kraftiga snabba räntehöjningar, relativt statiskt penningvärde följt av kraftig inflation, stark ekonomisk tillväxt följd av negativ tillväxt – men att från dessa parametrar också kunna räkna fram en tidpunkt för när en uppgång ska ske verkar inte fungera. Räntan har redan gått ner. Inflationen är inte speciellt hög längre. Allt annat lika borde köpare betala mer per kvadratmeter idag med en styrränta på 1,75 % mot september 2024 då styrräntan var 3,50 % men så är inte fallet. Genomsnittspriset för en bostadsrätt i Stockholmsregionen för ett år sedan var 68 400 kronor per kvadratmeter mot dagens 67 933 kronor – ett pristapp både nominellt och realt.

Vad jag tror håller tillbaka uppgången denna gång är att det finns psykologiska faktorer som påverkar bostadskonsumenters beteenden – faktorer som är svårare att mäta men som fått väsentligt starkare effekt än vanliga kortare marknadsfluktuationer. Den gångna tioårsperioden har visat att den vedertagna sanningen att ägda bostäder alltid ökar i värde långsiktigt var fel. Ingen kan argumentera mot att tio år är en tillräckligt lång utvärderingsperiod och det har inneburit en knäck i hela synen på riskerna i att äga sitt boende. Sett i backspegeln hade det varit bättre för en vanlig bostadsköpare att sätta kontantinsatsen i en aktieindexfond och bo i hyresrätt under de gångna tio åren. Som konsekvens räcker idag inte den ekonomiska rationalen för köparen – att man har råd med insats, räntor och amorteringar. Köparen ska dessutom våga ta steget in i något som varit en dålig affär länge men ändå tro att det kommer vara en bra affär långsiktigt denna gång. Köparens kalkyl utgår inte längre från vad man har råd med, vilket håller tillbaka prisuppgångar. Köparen lägger till risker för ännu värre ränteökningar framåt och vill dessutom dra av en ytterligare summa från priset i själva budgivningen av ren pessimism. Köparen lägger troligtvis inte det där sista budet som egentligen var högre än man tänkt utan stannar hellre till och med innan den gräns man satt upp innan.

Men, som alltid har skett tidigare, när fundamenta motiverar det, så kommer en stadig prisuppgång till slut att komma igång och sakta glöms historiken bort och köparna börjar återigen se optimistiskt på framtiden. För att en riktigt markant prisrusning ska komma igång räcker det däremot troligen inte med att köpare börjar se bostäder som en god långsiktig investering igen. Köparna måste också börja känna rädsla för att missa tåget innan priserna stiger ännu mer. När väl denna process sätter fart får också mekaniken med kontantinsatsen – köparens egna kapital – allt större betydelse och prisuppgången börjar ge bränsle åt sig själv. Om en bostadsrätt är belånad till 85 % så innebär en prisuppgång på 10 % att den egna insatsen har ökat med 67 %. De där 300 000 kronorna i eget kapital som investerades när bostadsrätten köptes för 2 miljoner kronor har nu ökat till 500 000 kronor när den säljs för 2,2 miljoner kronor. Dessa 500 000 kronor kan nu, med samma belåningsgrad som tidigare, investeras i en större lägenhet för 3,3 miljoner kronor – att köparen nu betalar 12 % mer för lägenheten än det pris den hade vid tidpunkten för köpet av den gamla lägenheten tycker köparen spelar mindre roll i sammanhanget. Köparen har via hävstången skapat högre låneutrymme och bidragit till ytterligare prisökning på marknaden.

Detta är givetvis en självklarhet som gäller för alla marknader där lån utgör en stor del av insatsen. Varje längre tids uppgång förstärker sig själv genom att det egna kapitalet ökar oproportionerligt mycket, vilket ger en hävstång som är högre än värdeuppgången i sig och som vid en reinvestering och eldar på uppgången än mer.

Vad är bostäderna värda ”på riktigt” då, utan överdriven optimism eller pessimism och vad har hela detta resonemang med
Titania att göra? För att inte ge det tråkiga svaret att något alltid är värt vad köparen vill betala vid varje given tidpunkt så är min gissning att bostadsrätter generellt var övervärderade 2017 och att bostadsrätter idag, i Storstockholm, generellt är
undervärderade. För Titania är det viktigaste måttet alltid vad marknaden är villig att betala per månad för sitt boende och till skillnad från priser på bostadsrätterna har hyresutveckling och betalningsförmåga för nyproducerade bostäder i Stockholmsregionen varit enastående under de gångna 10 åren. 2015 låg en typisk presumtionshyra i en Stockholmsförort på 1700 kronor per kvadratmeter. Idag kan den ligga över 3000 kronor per kvadratmeter – en uppgång på över 40 % i reala termer. Det spelar heller ingen roll när på linjen man gör nedslaget, nyproducerade hyresrätter har varit en extremt god affär under varje år den senaste tioårsperioden. Wallenstam förhandlade 2019 en presumtionshyra på 2163 kronor per kvadratmeter i Sundbyberg jämfört med 3 050 kronor per kvadratmeter för 2024 i lägesmässigt jämförbara Nacka. Det innebär en realökning på nästan 17 % trots att detta spänner över en period med den högsta inflationen på över 30 år.

Titania har över 700 hyresrätter och får varje månad ett uppdaterat test på vad betalningsförmågan för boende är. Vi ser vad efterfrågan är vid omflyttning och vi ser hur goda betalare hyresgästerna är. Idag finns en stabil efterfrågan och betalningsförmåga på 10 000 – 11 000 kronor per månad i hyra för välplanerade ettor på 30 kvadratmeter i genomsnittligt
spårvägsnära förortslägen i Stockholm. Översatt till bostadsrättspriser skulle samma månadskostnad idag, inklusive ränta på lån, amortering och avgift till bostadsrättsföreningen, grovt räknat kunna köpa motsvarande bostadsrätt för 80 000 kronor per kvadratmeter mot de 68 000 kronor som priset ligger på idag. Jag tror att detta samband till slut leder till en priskorrigering på bostadsrätter.

När sker då denna priskorrigering på bostadsrätter i Stockholmsregionen? Min gissning är att priserna börjar gå upp sakta men stadigt under 2026 för att sedan brant ta fart uppåt under 2027 – drivet av att optimismen accelereras. Den logik som beskrevs ovan om rädslan för att missa tåget liksom att uppgångarna i sig skapar eget kapital som ger köparna möjlighet att belåna sig högre, kommer driva upp priserna ytterligare. Om detta scenario förskjuts så borde det enbart innebära att
uppgångarna som drivs av denna mekanik blir ännu brantare när de väl kommer igång.

Är det då inte ett osundhetstecken hur marknaden för det ägda boendet beter sig med kraftiga upp- och nedgångar? Jo, det kan man tycka men jag har väldigt svårt att se att det inte skulle fortsätta så i just Sverige med det system vi har. För det befintliga äldre beståndet har vi en dysfunktionell hyresmarknad präglad av priskontroll som leder till underutnyttjande. Vi har en, i internationellt perspektiv, ovanlig hög andel bolån med rörliga räntor. Vi har för bostadsrätter en möjlig lånemässig hävstång både i den egna bostadsrätten och genom bostadsrättsföreningens belåning av fastigheten. Därutöver har vi i storstäderna strukturella problem med att få fram detaljplanerad byggbar mark. Avslutningsvis har vi en kreditberoende bransch vars finansieringsmöjligheter slås på eller av helt beroende på konjunkturen, vilket leder till alldeles för lite byggnation under lågkonjunktur och för högt byggande under högkonjunktur.

För Titanias framgång är en brant uppgång i priserna på bostadsrätter en bonus men inte ett måste. Vår affärsmodell har alltid varit att gå in i projekt med dubbel möjlig vinstgivande exit. Vi projekterar och bygger alltid i bostadsrättsstandard så att valmöjligheterna är öppna. Hyresrättscaset är det trygga mer förutsägbara, bostadsrättscaset är den andra möjligheten
med ytterligare uppsida. Vi har därför aktat oss för premiumsegmentet som oftast är beroende av betalningsstarka bostadsrättsköpare för att gå med vinst. Med denna strategi har vi klarat oss bra genom de gångna tio åren. Vi byggde bara
bostadsrätter fram till pristoppen 2017. Därefter har vi styrt om och nästan bara byggt hyresrätter. Ändras marknaden kan
vi snabbt svänga om igen. Den här marknadshedgningen har gjort att vi klarat kriser och kunnat behålla trovärdighet mot
långivarna. Vi har fått förnyade och nya förtroenden för att finansiera våra projekt trots lågkonjunktur. Med vår affärsmodell är vi inte beroende av någon speciell upplåtelseform. Så länge betalningsförmåga per månad håller i sig – vilket den har gjort med enastående stabilitet i Stockholmsregionen över tid – är vi lönsamma. Sedan ser vi, som alla andra i branschen, fram emot en kraftig uppgång för bostadsrätter. Vi kommer att göra det bästa av den för våra aktieägare så länge det går, men när den till slut förbyts i nedgång, vilket den alltid kommer att göra, står vi redo att gå tillbaka till att fokusera på hyresrätter igen.

Einar Janson, VD

Komplett delårsrapport för perioden januari-september 2025 bifogas och finns tillgänglig på: https://www.titania.se/sv/investerare/finansiella-rapporter-och-presentationer/