Titania publicerar delårsrapport för Q1 2025

Kvartalet januari–mars 2025
• Nettoomsättningen uppgick till 19 397 tkr (17 710)
• Hyresintäkterna var 19 397 tkr (16 656)
• Driftnettot blev 15 140 tkr (11 522)
• Orealiserade värdeförändringar summerade till 302 256 tkr (44 265)
• Resultat före skatt uppgick till 286 978 tkr * (24 064)
• Periodens resultat uppgick till 225 889 tkr * (12 041)
• Resultat per aktie före utspädning var 3,16 kr * (0,17)
• Resultat per aktie efter utspädning var 3,02 kr * (0,17)
• Totalt antal förvaltade lägenheter uppgick vid periodens slut till 526 (526)

* Jämförelsesiffran har omräknats.

* Jämförelsesiffran har omräknats.
** Beräkningen har korrigerats jämfört med tidigare rapporter varför tidigare perioders beräkning har korrigerats.

VD HAR ORDET

Under årets inledande månader har Titania, genom tecknande av avtal med olika parter, pusslat ihop ett projekt i Solna runt en förfallen kontorsbyggnad. I projektet finns alla de grundvillkor som Titania ser som affärsmässigt avgörande för framgångsrik bostadsutveckling. Med alla bitarna nu på plats för genomför- ande kan projektet tjäna som exemplifierande modell för hur vi arbetar och hur vi ser på framtida möjlig- heter för vår affär generellt.

Titania inledde det gångna kvartalet med att tillträda fast- igheten Byggmästaren 2 i Solna via köp från ett konkursbo. Fastigheten bestod av en parkeringsyta, en bensinstation och en kontorsbyggnad som under ett antal år har tillåtits
förfalla vilket motiverade Titania att betala ett relativt lågt pris. Titania gick efter detta vidare med att teckna kontrakt med intilliggande bostadsrättsförening om förvärv även av del av deras mark. Med detta på plats inleddes därefter förhandling med Solna stad om att förvärva mark från staden samt erhålla uppdrag att driva detaljplanen för hela det samlade stads- kvarteret. Strax efter kvartalets utgång var avtalen underteck- nade även för detta. Valet att satsa på projektet bygger på de tre grundvillkor som Titania ser som avgörande för bostads- utveckling. De tre villkoren är: Kommun med attraktivitet och stark diversifierad ekonomi, goda specifika platsförutsättningar och hög sannolikhet för genomförbarhet.

Om vi börjar med kommunförutsättningarna för projektet Byggmästaren så ligger det i Solna stad som är en kommun inom Stockholms län med gräns direkt mot Stockholms innerstad. Solna präglas av ett expansivt näringsliv och stort antal arbetstillfällen med hög grad av diversifiering. Staden har ett flertal centrumkluster med stort utbud av varor, tjänster och nöjen men också ett flertal bevarade större sammanhäng- ande naturområden, bland annat Hagaparken och Ulriksdal.
Solna har vidare en väl utbyggd infrastruktur och alla former av spårbunden trafik – tunnelbana, pendeltåg och även spårvagn i form av tvärbanan – finns representerade inom dess gränser. Det finns en långsiktig trend av ökad inflyttning till kommunen som är driven av attraktivitetsfaktorer – inte tillfälliga fenomen som stor migration eller tillfälliga bidrag. Man flyttar till Solna för de goda kommunikationerna, mängden arbetstillfällen och det goda utbudet. Det är vidare hög efterfrågan på bostäder med i princip inga vakanser vad gäller hyresbostäder och även en likvid marknad för försäljningar av ägda boenden. Det sista indikerar att det inte har byggts för mycket bostäder. Avslut- ningsvis pågår relativt få nya byggnationer av bostäder vilket indikerar att utbudet kommer att vara fortsatt lågt. Samman- taget får kommunen höga poäng på alla de parametrar som vi bedömer som viktiga i valet av kommuner att investera i.
 
Efter att ha avgjort att kommunen som helhet är intressant att investera i tittar vi mer noggrant på själva platsens förutsätt- ningar. Kvarteret Byggmästaren ligger i stadsdelen Skytteholm centralt i Solna, ungefär tvåhundra meter från spårvagns- stationen Solna Business Park men också nära både Solna centrum och Sundbybergs centrum med tunnelbanestationer och bra utbud av både affärer, restauranger och arbetstillfäl- len. Kvarteret Byggmästaren ligger relativt nära Bällstaviken och Ulvsundasjön med bad och marinor med möjlighet till båtplats och tillgång till Mälaren. Projektet ligger granne med Solnahallen, en inomhusidrottsanläggning på ena sidan och bostadsbebyggelse på andra sidan. Det senare ger att området som helhet, med byggnation av Byggmästaren, kommer att kännas färdigbyggt vilket är en stor fördel relativt platser där annan byggnation skall pågå under lång tid. Med ovan kan vi konstatera att också platsens förutsättningar uppfyller villkoren.
 
Slutligen tittar vi på förutsättningar för genomförbarheten. Vi vill kunna utforma en lättproducerad vinstgivande bostads- produkt och driva fram en detaljplan i enlighet med detta till godkännande på så kort tid och till så låga kostnader som möjligt. Vi vill framförallt inte riskera att detaljplanen läggs ner för att den nedprioriteras eller väljs bort av kommunen.
När detaljplanen godkänts vill vi också ha möjlighet att starta produktionen omgående och kunna driva den rationellt och effektivt utan alltför mycket störningar och hänsyn. För fram- driften av detaljplaner är det viktigt att kommunen, som har planmonopol, har incitament att prioritera ärendet. I fallet med kvarteret Byggmästaren ligger kommunens incitament dels i att den befintliga kontorsbyggnaden är förfallen och förfular området och dels i att kommunen äger en del av marken som utvecklas. Denna del av marken säljs sedan till Titania när detaljplanen godkänns vilket ger ett ekonomiskt incitament
för kommunen att planen går igenom. Titania har även samma typ av avtal med den bostadsrättsförening som är granne med projektet vilket säkerställer incitament att samarbeta för att driva detaljplanen i mål även för dem och undvika att man har en granne som hellre överklagar projektet. För att driva detaljplaner framgångsrikt är det även viktigt att kontrollera dessa genom att vara dominerande exploatör och inte vara beroende av andras exploatörers förmåga till framdrift. För kvarteret Byggmästaren äger Titania redan större delen av marken, är enda exploatör och innehar ensam planuppdraget för hela kvarteret mot Solna stad. Slutligen när det gäller genomförbarheten för själva produktionen vill man som explo-
atör även här vara i så liten utsträckning som möjligt beroende av andra aktörers tidplan som möjligt till exempel vad gäller framdragning av fjärrvärme, vatten, avlopp och elförsörjning. För kvarteret Byggmästaren är allt detta redan framdraget till den befintliga byggnaden vilket förenklar avsevärt. Även i övrigt är projektet väl lämpat och relativt riskfritt produktionsmässigt med redan kända markförhållanden med intilliggande byggnader som står på platsen sedan 50 år. Sammanfattningsvis uppfyller projektet Byggmästaren även villkoren för genomförbarhet.
 
Förutom ovanstående tre grundvillkor finns det givetvis andra parametrar som behöver uppfyllas. Projektet skall till exempel kunna anskaffas till bra ingångsvärden. För Byggmästaren köpte vi de potentiella byggrätterna från konkursboet för motsvarande 8 000 kr per kvadratmeter ljus BTA. Som jäm- förelse betalade Alecta nyligen 20 000 kr per kvm ljus BTA för en närliggande byggrätt så vi anser att vi gått in på en bra nivå. Men parametrar som ingångsvärden har ändå bara bäring om de tre grundvillkoren är uppfyllda. Bostadsutvecklingsprojekt är långsiktiga investeringar och mycket kan ändras under projektens gång. Finns alla de tre grundvillkoren uppfyllda är sannolikheten ändå hög att tiden arbetar för oss eftersom
den långsiktiga trenden är att efterfrågan och betalningsviljan kommer att öka med tiden.
 
Det räcker däremot med att bara en av grundfaktorerna inte är uppfylld för att öka risken att bostadsprojekt på sikt blir en olönsam eller till och med en katastrofalt dålig affär. Under högkonjunkturen för byggande innan 2022 gick många, med hög grad av optimism, in i projekt som inte uppfyllde genom- förbarhetsvillkoret. Det finns många detaljplaneprojekt runt om i Stockholms kommuner som har pausats eller lagts ner av olika skäl som borde varit uppenbara när de startades. Ännu fler har, drivna av samma hausse, gått in byggrättsprojekt där platsvillkoret inte är uppfyllt. Ett projekt kan vara både i rätt kommun inom Stockholms län och uppfylla genomförbarhets- villkor men ligger det i ett ingenmansland mellan den spår- bundna trafikens linjer är ändå inte grundvillkoren uppfyllda.
 
Men de flesta fallerade nyproduktionsprojekten hör ändå till de där kommunvillkoret inte är uppfyllt. För bara ett par år sedan anmäldes bostadsbrist i nästan alla kommuner i Sverige drivet av en kombination av osedvanligt hög migration och högkon- junktur. Många mellanstora städer hade stora tillväxtambitioner och drivet av låga räntor och det missriktade investeringsbidra- get som resulterade i byggande på orter där långsiktigt behov saknades byggdes alltför många bostäder. Idag har optimismen falnat och i pressen på sistone har vi fått läsa om hur allt fler nyproducerade lägenheter ute i landet står tomma. Till och med allmännyttan har rapporterat om kraftigt ökade vakanser och på sina håll har man till och med börjat riva bostäder igen vilket man knappt hört talas om det senaste decenniet.
 
Tillämpar man strikt de tre grundvillkoren som princip för var det långsiktigt är lägst risk och högst lönsamhet i att utveckla bostäder så är det i princip bara inom Stockholms län som man konsekvent kan uppfylla kommunvillkoren. I början av 2022 skulle ett vackert centralt beläget område i Skellefteå uppfyllt platsfaktorvillkoret. Kommunen hade också intresse i att få fram fler bostäder så genomförbarhetsvillkoret skulle ha varit uppfyllt. Kommunkriteriet då? Nej, kommunen hade visserligen stark tillväxt men det var inte drivet av en diversifierad ekonomi utan högt beroende av Northvolts expansion. Idag rasar priserna på bostäder i Skellefteå och det är väldigt svårt att förutspå var det kan sluta. Finns det inget ingångspris på bygg- rätter i Skellefteå som är rätt att gå in på även nu? Vad vi vill mena är att det inte finns det. Håller sig byggkostnader höga så kanske det till och med är en förlustaffär att bygga även om man får marken gratis. Har Skellefteå under hausse-perioden byggt för mycket så faller det inte bara tillbaka till samma nivå som innan Northvolt utan djupare än så eftersom man också har ett än större överutbud av bostäder att fylla.
 
Det finns helt enkelt inget rätt pris för fel fastighet. Är någon av grundvillkoren inte uppfyllda så kan tiden snarare arbeta mot bostadsutvecklaren än tvärtom. Vi tror starkt på att grundvillkoren är uppfyllda för våra projekt och att tiden arbe- tar för oss. När vi dessutom kan utnyttja tillfällig osäkerhet på marknaden och gå in på bra ingångsnivåer som för kvarteret Byggmästaren i Solna borgar det för mycket bra lönsamhet i projekten på sikt.

Einar Janson
VD och grundare

Komplett delårsrapport för perioden januari-mars 2025 bifogas och finns tillgänglig på: https://www.titania.se/sv/investerare/finansiella-rapporter-och-presentationer/