Meny

Inför stambytet - Det absolut viktigaste Ni behöver veta

Inför stambytet - Det absolut viktigaste Ni behöver veta

Om Ni som fastighetsägare valt att utföra ett traditionellt stambyte med renovering av badrum och våtrum så innebär detta en väsentlig investering som gäller hela fastigheten och det är mycket att tänka på och förbereda inför stambytet.

Vad ska man tänka på när man planerar för ett stambyte? 

Var noggrann med att innan upphandlingsskedet ha gjort en behovsanalys av vad som behöver utföras i fastigheten. Vi rekommenderar att man anlitar en byggkonsult som stöd gällande detta. En bra behovsanalys och ett korrekt och komplett förfrågningsunderlag upprättat utifrån behovsanalysen gör att entrprenören kan lämna ett fast pris på entreprenaden. 

Uppfattningen om att man kan spara pengar genom att undanta vissa våtrum eller delar av rörsystemet från stambytet (t ex stammarna genom ett våningsplan som bytts tidigare) fungerar i teorin, men mindre bra i praktiken. I slutändan och på lång sikt förlorar man som fastighetsägare ofta pengar på ett sådant tänkande.

Kostnaderna i byggprojekt, och speciellt ROT-projekt, hänger inte samman på det sättet att man kan plocka ut en eller flera delar (t ex ett par badrum eller ett antal meter rör) ur bygget och förvänta sig att kostnaden minskar på samma sätt som om man plockar i och ur varor ur en matvarukorg. Projektens moment är inflätade i varandra och går inte att jämföra med t ex en matvaruvagn där köparen kan lägga till och dra ifrån varor enligt fasta enhetspriser.

I stambytensprojekt och andra typer av byggprojekt är det i realiteten ofta en massa kringjobb och administration med att plocka bort delar som sällan motiverar att den inte skulle ingå i entreprenaden. I alla system där det ena bygger på det andra lönar det sig sällan att spara gamla delar – detta gäller såväl datasystem, installationssystem som andra typer av system.

Stambyten för bostadsrättsföreningar

Titania har en väl utvecklad struktur och metod för genomförande av stambyten i bostadsrättsföreningar. I korthet går det ut på att via tydlig skriftlig och muntlig information till boende, individuella tillvalsmöten samt tydlig blankett för tillvalshantering skapa en förståelse för hur stambytesprojektet kommer att gå till.

Stambytesprojekt i bostadsrättföreningar skiljer sig från projekt i hyreslägenheter av några orsaker. Det viktigaste är att styrelsen i bostadsrättsföreningen i de flesta fall är lekmän utan specialkunskaper inom entreprenadjuridik eller fastighetsombyggnader. Även om styrelsen ibland har medlemmar med dessa kunskaper så krävs det även tid för deltagande i projektet, vilket kan vara svårt att hinna med utöver sina övriga åtaganden.

Varje boende har möjlighet (och ofta en önskan) att förhöja värdet på just sin lägenhet genom att beställa individuella tillval i samband med stambytet. Frågor och diskussioner om hur mycket den enskilda medlemmen skall betala av stambytet uppstår ofta. Olika upplägg och varianter med att de boende t ex står för rör under badrumsgolv och tätskikt och föreningen står för övriga kostnader, är sällan bra av olika skäl, bland annat för att det snabbt kan bli komplicerat att hålla ordning på de olika överenskommelser som görs med de boende, vilket leder till mycket extraarbete för föreningens styrelse. Dessa typer av upplägg kan kanske eventuellt fungera i väldigt små föreningar, där den administrativa bördan inte blir så stort till följd av dessa förhandlingar och överenskommelser med de boende.

Tillvalshantering för bostadsrättsinnehavare

Vi utformar en tydlig och enkel valblankett där de boende skall markera de val inom den grundstandard som föreningen eventuellt erbjuder medlemmarna (detta gäller oftast bara färg på klinker). I valblanketten anges även ett antal fördefinierade tillvalsmöjligheter till fasta priser som vi erbjuder. Utöver det fasta tillvalsprogrammet har även varje enskild boende möjlighet att beställa i princip vilka tillval man vill av oss, men får då först definiera omfattningen av arbetet så att vi kan presentera en skriftlig offert som skall accepteras av den boende innan något arbete påbörjas.

På valblanketten tas även upp vissa så kallade ”frånval” som är tillgodohavanden som de boende kan få om de väljer bort en produkt som ingår som standard. Det kan t ex vara så att den boende väljer att sätta tillbaka sin gamla toalettstol, även om en ny toalettstol ingår i standard enligt föreningens avtal med entreprenören. Enligt resonemanget ovan, under rubriken ”Vad ska man tänka på när man planerar ett stambyte” är vi restriktiva med frånval av kvalitetsskäl. Frånval kan bara bytas mot beställda tillval, de boende kommer inte att få tillbaka pengar om summan av frånvalen överstigen summan av tillvalen. Detta enlligt samma princip som att Big Macen på McDonald’s blir inte billigare för att man tar med saltgurkan själv och ber om ett avdrag.

Individuella tillvalsmöten och information om tillvalshanteringen

Vi arbetar med att ha individuella valmöten på 30 minuter med varje boende vilket ingår i våra anbudspriser. Innan tillvalsmötena tar sin början har vi i eller i anslutning till fastigheten en utställning med de produkter som ingår i grundstandard samt de produkter som vi erbjuder inom vårt prissatta tillvalsprogram. De boende bör ha bekantat sig med utställningen innan tillvalsmötet, för att på så sätt underlätta kommunikationen med representanten för Titania vid tillvalsmötet och därmed undvika missförstånd angående vilka tillval som finns tillgängliga. 

Vad gäller material som de boende önskar som ligger utanför standardprogrammet och även vårt fast prissatta tillvalsprogram ansvarar den boende själv för all hantering med dessa leverantörer. Titania tar inget ansvar för denna hantering, kontakt med leverantörerna eller för produkternas kvalitet. Detta kan t ex gälla specialkakel eller en speciell toalettstol. Orsaken är att dessa saker kan vara komplicerade att få ihop och kan involvera leverantörer som vi inte har arbetet med tidigare. Den boende måste själv ta ansvar för att material och varor verkligen kommer fram i tid och är av den kvalitet och typ som den boende har önskat / beställt.

Informationsmöte före stambytet påbörjas

Förutom de individuella tillvalsmötena brukar vi vilja hålla ett informationsmöte för de boende innan stambytet påbörjas, där alla boende, föreningens styrelse och representanter från Titania är med och vi går igenom den skriftliga informationen samt hur tillvalshantering kommer skötas. Framgången i ett stambytesprojekt bestäms till stor del av hur väl de boende tar emot den information som Titania delar ut och därmed hur väl förberedda de boende är på hur stambytesprocessen kommer att gå till. Även ett perfekt genomfört stambytesprojekt kan uppfattas som stökigt och nästan kaotiskt om man inte förberett de boende på vad stambytet kommer att innebära. 

Kostnad för ett stambyte 

Söker Ni det billigaste alternativet på marknaden är Ni på fel sida. Prispress kan vara bra när det handlar om att köpa konsumtionvaror med en begränsad livslängd. Handlar man upp en investering som skall hålla i 40-50 år kan man inte resonera på samma sätt. Titania är en etablerad och seriös entreprenör som levererar sina projekt med hög kvalitet. Kvalitet kostar lite extra i investeringsskedet, men lönar sig alltid på lång sikt.

Att välja det billigaste alternativet kan ibland bli dyrare och krångligare i slutändan än att välja en seriös entreprenör från början, eftersom det ofta finns en anledning till att vissa entreprenörer kan lämna så billiga offerter. Det är med stambyten som med allt annat, man får det man betalar för.  

Läs mer om hur Titania utför sina stambyten. 

För att beräkna ungefär hur mycket Ert stambyte skulle kosta, använd Stambyteskalkylatorn. 

Tipsa en vän

Tipsa en vän

Skriv ut sidan

Relaterad information

Frågor och svar

  • Varför skall jag som fastighetsägare till en hyresfastighet med kvarboende anlita just Titania?

    Svar: För att vi har dokumenterad vana av att hantera kvarboende. Till skillnad från vissa andra företag som kanske har gått från nyproduktionssidan så började vi som ett företag som gjorde renoveringar för privatpersoner. Detta har gjort att vi ser att ett projekt med kvarboende hyresgäster är ett socialt projekt lika mycket som ett rent tekniskt byggprojekt.

    Andra saker som gör att du skall välja oss är:

    • Vi har ett kvalitetssystem som inte är en pappersprodukt utan faktiskt är integrerat i hur vi arbetar och säkerställer du får så bra kvalitet med så litet antal besiktningsanmärkningar som möjligt.
    • Vi förstår hur viktig tidshållning är för dig som fastighetsägare med hyresgäster som skall flytta tillbaka och kommunicerar alltid i tid med dig så att vi vidtar åtgärder som gör att även t ex extrabeställningar kan hållas inom tidsramen.
    • Vi har solida referenser, högsta kreditvärdighet och auktorisationer inom alla våra arbetsområden. Detta garanterar att vi gör ett jobb som vi vill stå för under många år framöver.
    • För oss är dina behov de viktiga, om du har hyresgäster och dessa är en viktig faktor för dig så är det vårt jobb att göra dessa så nöjda som möjligt inom ramen för vårt åtagande.

  • Varför skall man anlita ett företag med bra kreditvärdighet?

    Svar: Du som beställare får med detta den bästa garantin för att du har att göra med ett företag som tänker långsiktigt och långsiktighet behövs när det handlar om byggnationer som skall hålla i många år. Att handla upp ett stambyte för flera miljoner kronor ställer krav på att du har en kontraktspart som har finansiell styrka och som inte går i konkurs vid första lågkonjunktur eller när några projekt gått lite dåligt.

  • Hur vet vi att arbetena som Titania gör under stambytet faktiskt utförs korrekt?

    Svar: Du som beställer arbeten av oss skall känna dig trygg med att du får ett snyggt, fräscht badrum med nya installationer utförda i hållbara kvalitetsprodukter. Arbetena vi utför görs av hantverkare med yrkesstolthet som vill att det som de skapar skall hålla i många år. Utöver detta har vi ett internt kontrollsystem för att upptäcka eventuella misstag och rätta till dessa i tid. Titania är certifierade enligt en internationell standard för kvalitetssystem, ISO-9001. Detta innebär att vi har ett system där vi gör regelbundna besiktningar av kvalitetskritiska moment under produktionen. Dessa kontroller gör att vi generellt har lägre antal besiktningsanmärkningar än andra företag i branschen.

  • När betalar man kontraktssumman för ett stambytesprojekt?

    Svar: En prestationsbaserad betalningsplan läggs upp där betalning för varje del sker först efter det att denna del är färdigställd. På detta sätt kan du som beställaren känna dig trygg med att aldrig ligga ute med mer pengar än värdet på det som redan är utfört.

  • Hur vet man att företaget betalar skatter och avgifter?

    Svar: Beställ blankett SKV4820 från Skatteverket. Den talar om summan av inbetalda skatter och avgifter de senaste tre månaderna och du kan därifrån se om entreprenörens uppgifter om antal anställda verkar stämma. Att företaget har F-skattesedel säger tyvärr inte speciellt mycket, den är inte svår att få ens för den som håller på med oegentligheter.

  • Vad händer om någon av mina ägodelar försvinner från lägenheten under stambytet?

    Svar: Under tiden vi har tillgång till lägenheten är det vårt ansvar att inget försvinner. Om något, trots våra säkerhetsrutiner, skulle försvinna från lägenheten under tiden vi är på plats, så ersätter vi er för detta.

  • Hur stora är Titania?

    Svar: Titania har idag ca 120 anställda inom olika yrkesområden. Titania fakturerade totalt drygt 200 miljoner kr under år 2010.

  • Vad händer om Titania inte blir klara med stambytet i enlighet med tidsplanen?

    Svar: I de avtal som Titania skriver med fastighetsägare, det vill säga styrelsen i bostadsrättsföreningen eller fastighetsbolaget, ingår bestämmelser om vad som händer vid förseningar. Avtalen kan se lite olika ut men generellt skyddas beställaren mot förseningar genom att vi får betala böter om vi inte skulle bli klara i tid. Givetvis vill bli klara i tid och helst ännu tidigare, det tjänar alla på. Enda gången som förseningsböter inte är aktuella är om vi har blivit hindrade i arbetet eller om beställaren har gjort mycket stora extrabeställningar.

  • Kan vi bo kvar i lägenheten under stambytet?

    Svar: Ja, det går att bo kvar och vi tar hänsyn till detta så mycket som det går. Du får förbereda dig på att boendet känns annorlunda under det att projektet pågår. Hur mycket provisoriska installationer som vi tillhandahåller varierar med vad som har beställts på de olika projekten men det vanliga är att du får hämta vatten utanför lägenheten. Duscha och gå på toaletten får du oftast göra i en bod eller nere i källaren. Delar av din lägenhet kommer att vara inplastad för att skydda mot damm och arbetena bullrar mycket. Det viktiga är också att du som bor kvar tänker på att det pågår ett byggprojekt som måste följa en tidsplan vilket innebär att du måste ge oss tillträde till lägenheten och se till att inget hindrar arbetets utförande.

  • Varför kan det vara bra för oss att anlita en teknisk konsult för att hjälpa oss med upphandlingen?

    Svar: För att byggkonsulten på ett professionellt sätt kan definiera exakt vad som behöver göras i just Er fastighet. Detta underlag, som kallas Förfrågningsunderlag, kan Ni sedan skicka till olika byggföretag som alla räknar och ger anbud på samma omfattning. Detta gör att anbuden blir lätta för byggkonsulten att sedan jämföra vilket i kombination med att upphandlingen har skett i konkurrens, ökar möjligheterna för beställaren att få ett så förmånligt pris som möjligt på arbetena som skall utföras.

Räkna pris på Ert stambyte, relining eller Er badrumsrenovering

Titanias pågående och avslutade projekt

Frågor och svar

Mer information om företaget Titania

Titanias medarbetare

Ytterligare info om stambyten

Titanias ordlista

Nyheter

Kontaktformulär

Du måste fylla i alla obligatoriska fält

Offertförfrågan

= obligatoriska fält