Stambyte för Brf Glöden

Denna fastighet som har port både mot S:t Eriksgatan och Gävlegatan renoverades av Titania under 2008. En speciell förutsättning var att alla rör behövde dras runt bankvalvet i den bankverksamhet som hyr lokalen i fastighetens bottenvåning.

Detta projekt innefattade stambyte med renovering av badrum och separata WC i 45 st bostadsrättslägenheter. Eftersom även rör i bottenplan, källare och på innergården skulle bytas krävdes ett speciellt utförande för de kommersiella lokalerna i bottenplanet - en restaurang, en bank med bankvalv, en tobakshandel. Framförallt banklokalen krävde ett speciellt utförande. Det var tvunget att dra alla de nya rören runt bankvalvet vilket krävde noggrann projektering och mycket utmaning i själva utförandet eftersom hantverkarna behövde arbeta i små utrymmen. Vissa rörarbeten behövde ändå utföras i banklokalen, t ex till bankens egen personaltoalett och kök. Dessa arbeten kunde inte utföras under bankens ordinarie öppettider utan fick utföras under en helg med skiftarbete även nattetid. Tisdplanen var mycket knapp och banken bevakades under tiden arbetena pågick av inhyrd vaktpersonal. Vi klarade arbetena inom utsatt tid vilket gladde både oss, vår kund, Brf Glöden, och deras kund, Handelsbanken.

Fakta om projektet

Här finns projektet:

Status:

Avslutad

Projekttyp:

Stambyten, Badrumrenoveringar

Projektstart:

maj 2008

Projektslut:

november 2008

Storlek:

45 st bostadsrättslägenheter, 3 st kommersiella lokaler

Liknande projekt

Info för boende, hyresgäster och leverantörer

Du som är boende i fastigheter där Titania utför arbeten, kan kontakta platschefen i första hand och arbetsledaren i andra hand, vid praktiska frågor gällande det löpande arbetet. För övriga frågor får Du vända Dig till föreningens styrelse enligt den information som Du fått i samband med att arbetena påbörjades.

Relaterade frågor och svar

  • Kan vi bo kvar i lägenheten under stambytet?

    Svar: Ja, det går att bo kvar i lägenheten under stambytet och vi tar hänsyn till detta så mycket som det går under projektet. Du får dock förbereda Dig på att boendet är annorlunda under tiden som projektet pågår, jämfört med i vanliga fall. Boendet kan dock underlättas mer eller mindre, beroende på hur mycket provisoriska installationer i form av tillfälliga toaletter, duschar, tvättmaskiner osv som fastighetsägaren har beställt från Titania för respektive projekt.

    Det vanliga är att Du som boende får hämta vatten utanför lägenheten och Titania försöker därför alltid att installera provisoriska diskhoar med kallvatten i trapphusen. Duscha och gå på toaletten får Du oftast göra fastighetens källare eller i en byggbod i så nära anslutning som möjligt till fastigheten. Beroende på om tvättstugan och de rör som leder till tvättstugan omfattas av stambytet, så kan det också vara så att den ordinarie tvättstugan är ur funktion under stambytet. 

    Delar av Din lägenhet kommer att vara inplastad för att skydda mot damm och arbetena bullrar mycket, speciellt i den inledande rivningsfasen. Det är också viktigt att Du som bor kvar tänker på att det pågår ett byggprojekt i fastigheten och att detta byggprojekt har en fastställd tidsplan som måste hållas i enlighet med avtalet mellan Titania och beställaren. Detta innebär att Du måste ge oss obegränsat tillträde till lägenheten och se till att inget hindrar arbetets utförande, oavsett om Du bor kvar i lägenheten eller inte under stambytet.

    Man skall komma ihåg att många boende som har möjlighet att ordna ett tillfälligt boende under tiden stambytet pågår, väljer att göra detta, för att undvika de besvär som det innebär att bo i en lägenhet som stambyts. 

    Sen beror det till stor del på om man gör ett traditionellt stambyte eller ett prefabricerat stambyte i fastigheten. Det traditionella stambytet tar 6-8 veckor / lägenhet att genomföra medan det prefabricerade endast 7-10 dagar / lägenhet. 

  • Varför är det bra att göra fler renoveringsåtgärder samtidigt som man stambyter?

    Svar: För den entreprenör som skall utföra stambytet innebär det en stor kostnad att sätta samman en projektgrupp, utföra projektering och etablera sig på plats på projektet för att sedan genomföra själva stambytet. För fastighetsägaren, oavsett om man sitter i styrelsen för en bostadsrättsförening eller om man företräder ett fastighetsbolag innebär projektet alltid en investering, både i pengar och i nedlagd tid. Även som boende innebär ett byggprojekt, framförallt ett stambyte, en hel del stök och kräver speciell planering med tanke på vattenavstängningar med mera.

    Av dessa orsaker gör man klokt i att se till att utföra även mindre akuta renoveringsåtgärder i fastigheten, inom projektets ram så att man får det gjort, när man ändå har personal och utrustning på plats. Punktlagningar och åtgärder efter det att saker gått sönder blir i slutändan alltid dyrare än att åtgärda i förebyggande syfte.

  • Hur finansierar man ett stambytesprojekt?

    Svar: Det vanligaste är att fastighetsägaren, det vill säga styrelsen i bostadsrättsföreningen eller fastighetsbolaget, kontaktar sin bank och förklarar att man behöver göra en investering i sin fastighet i form av ett stambyte eller renoveringar. Banken gör då en analys av fastighetsägarens och fastighetens förutsättningar, för att kunna ta ställning till om banken kan bevilja lånet. Om lånet blir godkänt, måste fastighetsägaren lämna delar eller hela fastigheten eller andra tillgångar i pant för lånet, innan pengarna betalas ut av banken. 

    Ibland kan stambytet också delvis finansieras genom att man kan höja hyrorna för hyreslägenheter och lokaler där man gjort en standardförbättring i de nyrenoverade utrymmena. Det är dock viktigt att i förväg kolla upp vilka åtgärder Ni som fastighetsägare skall göra för att kunna vara berättigad att höja hyrorna, eftersom det finns ett omfattande regelverk på detta område för vad man får och inte får göra som hyresvärd och fastighetsägare.

    Ett annat sätt att finansiera stambytesprojektet kan vara att sälja outnyttjade ytor i fastigheten. Titania har erfarenhet av att köpa t ex råvindsytor och före detta kontorslokaler av bostadsrättsföreningar och bygga om dessa till lägenheter. Det är fördelaktigt att utföra dessa projekt i samband med stambyte eftersom man kan utnyttja samkörningsfördelar.

    För föreningen kan denna typ av lösningar vara mycket fördelaktigt eftersom man dels får kapitaltillkott vid försäljningen av ytorna och dels får extra intäkter i form av avgifter för de nya bostadsrätterna, som Titania skapar. Om bostadsrättsföreningen i dagsläget är en oäkta förening kan det dessutom vara en chans att öka andelen bostäder och därmed bli en äkta förening vilket ger många ekonomiska fördelar och skatteeffekter för bostadsrättsföreningen. 

  • Varför bör man stambyta samtidigt som man gör en badrumsrenovering?

    Svar: Rivningen och återställningen av badrummen är de stora kostnaderna i de flesta stambytesprojekt. Att passa på att även byta stammarna i samband med omfattanade badrumsrenoveringar i en fastighet, innebär en relativt liten merkostnad som man bör ta, om man är en fastighetsägare som tänker någorlunda långsiktigt.

    Även om stammarna kan hålla ett par år till så är det oförnuftigt och mycket oekonomiskt att låta gamla rör sitta kvar när man gör omfattande badrumsrenoveringar i en fastighet. Detta eftersom när de gamla rören väl behöver bytas, så måste man riva ut de nya badrummen, för att komma åt rören, vilket gör att man måste renovera badrummen två gånger, istället för bara en gång, i samband med stambytet.

  • Hur lång är garantitiden på de arbeten som Titania utför?

    Svar: Garantitiden på Titanias utförda arbeten är 5 år generellt, men vi har en specialgaranti på 10 år för tätskikten.

    (Garantitiden på större projekt, där beställaren inte är en privatperson beror dock, av vilka villkor som skrivits in i det underlag som vi gett offert på. Enligt det standardavtal för totalentreprenader som fanns före 2006 (ABT94) gällde en garantitid på 2 år. Enligt det avtal som kom 2006 (ABT06) gäller 5 års garantitid.)

Kontaktformulär

Du måste fylla i alla obligatoriska fält

Offertförfrågan

= obligatoriska fält