Stambyte för Brf Hållsätra, Hållsätrabacken

Brf Hållsätras fastighet i Skärholmen är från 60-talet och har inte renoverats tidigare. Fastigheten rymmer 46 st lägenheter. Vi byter stammarna i både kök och badrum.

Köksstammarna friläggs och byts från trapphuset, så ingenting behöver demonteras i befintliga kök. 

I badrummen utför vi en renovering i samband med stambytet. Dels går det inte att komma åt stammarna utan att riva stora delar av badrummet och dels är de gamla badrummens tätskikt i så dåligt skick att de måste bytas ändå. Allt gammalt kakel och det gamla tätskiktet rivs ner. Ett nytt tätskikt som täcker både golv och väggar läggs på och ovanpå detta sätts ny kakel och klinker. En ny tröskel till badrummet sätts in. Taken i badrummen och lister runt dörrarna målas om. Slutligen installeras nya blandare, nya toalettstolar och nya tvättställ. Utöver detta har lägenhetsinnehavarna möjlighet att köpa till tillval i form av till exempel värmegolv eller spotlights i tak.

Även elsystemet i fastighetens badum och WC byts ut med nya mer kostnadseffektiva tre-fasledningar till varje lägenhet och jordfelsbrytare installeras. När man byter el-ledningar försöker man, så långt det är möjligt, använda de  kanalerna som de gamla ledningarna går i. På detta sätt slipper man utanpåliggande kablar.

Fakta om projektet

Här finns projektet:

Status:

Avslutad

Projekttyp:

Stambyten, Badrumrenoveringar, Byte av elsystem, Kvarboende

Projektstart:

Januari 2011

Projektslut:

December 2011

Storlek:

46 lägenheter

Liknande projekt

Info för boende, hyresgäster och leverantörer

Relaterade frågor och svar

  • Varför kan man inte vänta tills rören läcker och bara utföra stambyte på dessa ställen?

    Svar: Ett vattenläckage kan leda till stora vattenskador på mycket kort tid om man har otur. Från det att ett vattenläckage upptäcks tills dess att en servicemontör att komma till platsen och få stopp på läckaget, kan allvarliga skador uppstå i stora delar av fastigheten, speciellt om läckaget uppstår högre upp i fastigheten.

    Även om inte läckagen leder till stora vattenskador, så blir denna typ av punktlagningar i slutändan mycket dyrare än att ta ett samlat grepp och åtgärda allt på en gång i hela fastigheten, i form av ett stambyte. Dessutom är det oundvikligt att punktlagningar i en fastighet gör rörsystem till ett lappverk av gammalt och nytt med olika standarder överallt, där ingen har någon riktig kontroll över vad som bytts, när det byttes osv.

    Att göra dessa återkommande akuta punktlagningar med påföljande vattenavstängningar i fastigheten, upplevs som mycket störande i långa loppet av de boende och lokalhyresgäster, varpå ett stambyte i fastigheten kan upplevas som mindre påfrestande, eftersom arbeten i fastigheten endast behöver utföras en gång. 

  • Hur mycket låter det under ett stambytesprojekt?

    Svar: Stambyten är bullersamma, framförallt i rivningsfasen och framförallt om man gör traditionellt stambyte där man river allt i badrummet. I det prefabricerade stambytet så behöver man inte riva alls lika mycket, vilket gör rivningsfasen blir betydligt kortare.

    Det låter alltid mycket när man t ex skall slå sönder ett betonggolv med en slaghammare eller kapa befintliga stammar av gjutgjärn. Vi använder dock moderna lågvibrerande maskiner och verktyg som är konstruerade för att alstra så lite ljud som möjligt och vidtar i övrigt de till buds stående medel för att minska graden av buller och andra störningar, för att minska obehag för de boende i största möjliga mån.

  • Hur lång tid tar ett stambytesprojekt som omfattar en hel fastighet?

    Svar: Hur lång tid det tar att genomföra ett stambyte beror på många faktorer. T ex hur många lägenheter som finns i fastigheten, hur många av lägenheterna som skall stambytas, om man använder sig av traditionellt metod eller om man gör ett prefabricerat stambyte, hur många som skall relinas, hur mycket tillval de boende gör i sina badrum, vilka arbeten som skall utföras i resten av fastigheten, etc. 

    Som exempel kan man säga att en fastighet med 6 våningar och 50 lägenheter brukar ta ca 6 månader att stambyta traditionellt  inklusive badrumsrenoveringar.

    Ett prefabricerat stambyte tar betydligt kortare tid, då varje badrum bara tar 7-10 dagar att stambyta, jämfört med 6-8 veckor per lägenhet i ett traditionellt stambyte. 

    Titania genomför både traditionella och prefabricerade stambyten. 

  • Varför kan man inte göra ett stambyte utan att renovera badrummen?

    Svar: För att göra ett traditionellt stambyte, måste man riva ut delar av badrummen för att kunna komma åt och byta de befintliga stammarna som finns bakom väggarna och under golven i badrummen. När man river delar av ett badrum så bryter man tätskiktet som sitter bakom kaklet och klinkers. Tätskiktet hindrar vatten från att ta sig igenom kaklet och orsaka vattenskador. Eftersom man måste vara helt säker på att tätskiktet täcker samtliga väggar och golv i badrummet för att undvika vattenskador, så måste man göra om hela badrummet, om man brutit tätskiktet. Man kan inte punktlaga tätskikt.

    Om man gör ett prefabricerat stambyte, så låter man allt det gamla kaklet sitta kvar på väggarna och bygger ett nytt badrum inuti det gamla. Läs mer här om prefabricerade stambyten! 

    Alternativet till ett traditionellt eller prefabricerat stambyte är relining eller rörinfodring, som innebär att man låter de befintliga rören vara kvar och skapar ett nytt rör av plast, inuti det gamla röret, som får samma bärighet som om man bytt ut röret mot ett helt nytt. 

  • Hur tar man reda på om entreprenören betalar sina skatter och avgifter?

    Svar: Det enklaste sättet är att fylla i blankett SKV4820 och faxa eller posta till Skatteverket. Du får då tillbaka blanketten ifylld från Skatteverket med information om hur mycket entreprenören har betalt i skatter och avgifter de senaste tre månaderna och Du kan därifrån se om entreprenörens uppgifter om antal anställda verkar stämma.

    Om uppgifterna på SKV4820 verkar orimligt låga i jämförelse med entreprenörens uppgift om antalet anställda eller omsättningen, bör man som beställare vara försiktig och söka mer information, innan man tecknar något avtal med entreprenören. 

    Att bara kontrollera om entreprenören har F-skattesedel räcker inte långt, eftersom F-skatten inte säger speciellt mycket om hur företaget faktiskt sköter sig med inbetalning av skatter och avgifter. En F-skatt är dessutom inte svår att få, ens för den som håller på med oegentligheter och innebär i praktiken inget större skydd för Dig som beställare.

    Klicka här för att se senaste versionen av Titanias SKV4820. 

  • Varför skall man bara anlita företag med god kreditvärdighet?

    Svar: Du som beställare får med detta den bästa garantin för att Du har att göra med ett företag som tänker och agerar långsiktigt och seriöst. Långsiktighet är viktigt när man gör affärer och behövs speciellt mycket när det handlar om stambyten, renoveringar och byggnationer som skall hålla i många år framöver. Att handla upp ett stambyte för flera miljoner kronor ställer krav på att Du som beställare har en kontraktspart som har mycket god finansiell styrka och som inte går i konkurs vid första lågkonjunktur eller när några projekt gått lite dåligt.

    Titanias kreditvärdighet är näst högsta möjliga, AA och är fastställt av kreditupplysningsföretaget Soliditet, som är en av de absolut största och äldsta aktörerna på den svenska kreditupplysningsmarknaden. Du kan se Titanias kreditupplysning under rubriken Dokumentation, intyg & auktorisation. .

    Soliditet har sex stycken grader på sina kreditbetyg: 

    AAA – Högsta kreditvärdighet (Titania har AAA-betyg)

    Endast aktiebolag kan nå AAA (Trippel-A). Bolaget ska dessutom omsätta mer än 2 miljoner, ha varit verksamt i minst 10 år och dessutom ha nyckeltal som är väsentligt över branschens genomsnitt.

    AA – God kreditvärdighet

    AA (Dubbel-A) är den högsta rating ett handels-, kommanditbolag och enskild firma kan få. För aktiebolag krävs en omsättning över 1 miljon och nyckeltal som ligger över branschens genomsnitt.

    A – Kreditvärdig

    För att uppnå A (Enkel-A) krävs nyckeltal som ligger på eller nära branschens genomsnitt.

    AN – Nystartat bolag

    Ges ut till nystartade företag där ingen negativ information finns.

    B – Kredit mot säkerhet

    Ges ut till företag med nyckeltal som ligger under branschens genomsnitt och till företag där negativ information finns.

    C - Kredit avrådes

    Ges till företag som har stora betalningsproblem, förbrukat aktiekapital, konkursengagemang samt till företag med nyckeltal som långt understiger branschgenomsnittet. Företag som har allvarliga revisorsanmärkningar får också rating C.

    (-) – Ej fastställd rating

    Rating fastställs inte på företag där viktig information saknas, är inaktuell eller på företag som inte är aktiva.

  • Hur skyddar man sig mot om företaget som gör eller har gjort stambytet går i konkurs?

    Svar: Om företaget som har genomfört stambytet går i konkurs så har beställaren, dvs fastighetsägaren, ingen möjlighet att få garantifel åtgärdade och alla garantiåtaganden från entreprenörens sida blir värdelösa. En allmän missuppfattning är att den företagsförsäkring som entreprenören hade skulle täcka i dessa fall, det gör den dock inte. Om företaget upphör att existera, så upphör även försäkringen att gälla.

    Som beställare skyddar man sig mot dessa problem, genom att i första hand anlita finansiellt solida företag med god kreditvärdighet. (Titania har näst högsta möjliga kreditvärdighet, AA, fastställt av kreditupplysningsföretaget Soliditet.)

    Ett annat vanligt sätt att som beställare skydda sig, är att kräva att entreprenören som utför stambytet eller renoveringen, köper en så kallad fullgörandegaranti / fullgörandeförsäkring som är specifik för projektet och gäller även om företaget går i konkurs. 

  • När betalar man kontraktssumman för ett stambytesprojekt?

    Svar: En prestationsbaserad betalningsplan läggs upp för stambytet utifrån projektets tidsplan, där betalning för varje del sker först efter det att denna del av stambytet är färdigställd av entreprenören. På detta sätt kan Du som beställaren känna Dig trygg med att aldrig ligga ute med mer pengar än värdet på det arbete som redan är utfört. På detta sätt undviker man som beställare att betala för något, som man inte vet blir utfört, om entreprenören t ex skulle gå i konkurs. 

  • Hur finansierar man ett stambytesprojekt?

    Svar: Det vanligaste är att fastighetsägaren, det vill säga styrelsen i bostadsrättsföreningen eller fastighetsbolaget, kontaktar sin bank och förklarar att man behöver göra en investering i sin fastighet i form av ett stambyte eller renoveringar. Banken gör då en analys av fastighetsägarens och fastighetens förutsättningar, för att kunna ta ställning till om banken kan bevilja lånet. Om lånet blir godkänt, måste fastighetsägaren lämna delar eller hela fastigheten eller andra tillgångar i pant för lånet, innan pengarna betalas ut av banken. 

    Ibland kan stambytet också delvis finansieras genom att man kan höja hyrorna för hyreslägenheter och lokaler där man gjort en standardförbättring i de nyrenoverade utrymmena. Det är dock viktigt att i förväg kolla upp vilka åtgärder Ni som fastighetsägare skall göra för att kunna vara berättigad att höja hyrorna, eftersom det finns ett omfattande regelverk på detta område för vad man får och inte får göra som hyresvärd och fastighetsägare.

    Ett annat sätt att finansiera stambytesprojektet kan vara att sälja outnyttjade ytor i fastigheten. Titania har erfarenhet av att köpa t ex råvindsytor och före detta kontorslokaler av bostadsrättsföreningar och bygga om dessa till lägenheter. Det är fördelaktigt att utföra dessa projekt i samband med stambyte eftersom man kan utnyttja samkörningsfördelar.

    För föreningen kan denna typ av lösningar vara mycket fördelaktigt eftersom man dels får kapitaltillkott vid försäljningen av ytorna och dels får extra intäkter i form av avgifter för de nya bostadsrätterna, som Titania skapar. Om bostadsrättsföreningen i dagsläget är en oäkta förening kan det dessutom vara en chans att öka andelen bostäder och därmed bli en äkta förening vilket ger många ekonomiska fördelar och skatteeffekter för bostadsrättsföreningen. 

  • Hur mycket av de renoveringsarbeten som utförs i lägenheter skall ingå i stambytets grundstandard?

    Svar: Detta beror på vad fastighetsägaren, dvs styrelsen i bostadsrättsföreningen eller fastighetsbolaget, har beställt av oss som entreprenör i samband med stambytet. Titanias uppfattning efter erfarenheter av många olika projekt där man låtit olika stora delar ingå är följande: Det är alltid bäst att inom grundstandard erbjuda ett färdigrenoverat och funktionsdugligt badrum (och separata toalettutrymmen). Den enskilda lägenhetsinnehavaren kan sedan eventuellt lägga till eller ändra utifrån detta, utifrån Tillval och Frånvalshantering.

    I vissa fall har beställaren valt att bara låta stambyte och återställning med kakel på väggar ingå. Då får den enskilde bostadsrättsinnehavaren betala för dragning av kall- och varmvattenrör till toalettstol, tvättställ och blandare. Detta skapar oftast problem eftersom bostadsrättsförening i princip måste tvinga medlemmen att själv beställa ett arbete som denne måste betala privat för att badrummet skall bli färdigt och kunna användas.

    Problemen som kan uppstå med dessa varianter är uppenbara och många. Den boende kanske inte har ekonomiska möjligheter att bekosta slutförandet av badrumsrenoveringen, vilket leder till att denne har ett ej funktionsdugligt badrum, vilket garanterat kommer leda till diskussioner och konflikter med föreningens styrelse. Vårt råd till alla beställare är att undvika dessa typer av konflikter och problem genom att låta ett funktionsdugligt badrum ingå i grundstandarden för stambytet.

  • Hur tar jag reda på vad Titania har för kreditvärdighet?

    Svar: Antingen kan Du köpa en kreditupplysning från något kreditupplysningsföretag, som t ex Soliditet eller så kan Du gratis se den kreditupplysning som Titania lagt upp under rubriken Dokumentation, intyg & auktorisationer.

    Titanias kreditvärdighet är näst högsta möjliga, AA och är fastställt av kreditupplysningsföretaget Soliditet, som är en av de absolut största och äldsta aktörerna på den svenska kreditupplysningsmarknaden. Soliditet har sex stycken grader på sina kreditbetyg: 

    AAA – Högsta kreditvärdighet (Titania har AAA-betyg)

    Endast aktiebolag kan nå AAA (Trippel-A). Bolaget ska dessutom omsätta mer än 2 miljoner, ha varit verksamt i minst 10 år och dessutom ha nyckeltal som är väsentligt över branschens genomsnitt.

    AA – God kreditvärdighet

    AA (Dubbel-A) är den högsta rating ett handels-, kommanditbolag och enskild firma kan få. För aktiebolag krävs en omsättning över 1 miljon och nyckeltal som ligger över branschens genomsnitt.

    A – Kreditvärdig

    För att uppnå A (Enkel-A) krävs nyckeltal som ligger på eller nära branschens genomsnitt.

    AN – Nystartat bolag

    Ges ut till nystartade företag där ingen negativ information finns.

    B – Kredit mot säkerhet

    Ges ut till företag med nyckeltal som ligger under branschens genomsnitt och till företag där negativ information finns.

    C - Kredit avrådes

    Ges till företag som har stora betalningsproblem, förbrukat aktiekapital, konkursengagemang samt till företag med nyckeltal som långt understiger branschgenomsnittet. Företag som har allvarliga revisorsanmärkningar får också rating C.

    (-) – Ej fastställd rating

    Rating fastställs inte på företag där viktig information saknas, är inaktuell eller på företag som inte är aktiva.

  • Kan man låta varje bostadsrättsinnehavare betala stambytet var för sig?

    Svar: Teoretiskt sett skulle det kunna vara fördelaktigt att utnyttja möjligheten till ROT-avdrag som privatpersoner har, avseende arbetskostnaden i samband med stambytet. Bostadsrättsföreningen har inte denna möjlighet till avdrag i dagsläget, vilket skulle göra det betydligt billigare att låta bostadsrättsinnehavarna ta kostnaderna för stambytet som privatpersoner. Idén här är med andra ord att kostnaden för stambytet fördelas ut mellan de enskilda bostadsrättsinnehavarna som var och en skall betala sin del till entreprenören, istället för att bostadsrättsföreningen tar hela kostnaden. Rent skattemässigt är det troligen acceptabelt så länge som arbetena verkligen kan hänföras till åtgärder som bara gäller inom respektive bostadsrättsinnehavares lägenhet (t ex badrumsrenoveringen och åtgärder av rör inom lägenheten).

    Däremot kommer inte Skatteverket att acceptera att åtgärder i gemensamma utrymmen, t ex kostnader för åtgärder av rör i fastighetens källare, vind eller trapphus, sprids ut jämnt över bostadsrättsinnehavarna, eftersom dessa utrymmen ansvarar bostadsrättsföreningen för.

    Rent praktiskt är dock detta upplägg ytterst svårt att genomföra och kräver stor samstämmighet mellan medlemmarna och styrelsen i bostadsrättsföreningen eftersom separata avtal måste upprättas mellan Titania och varje enskild lägenhetsinnehavare. Problemen och diskussionerna som kan uppstå med detta upplägg är dessutom många och i ofta väldigt tidsödande att försöka lösa. Vad gör man t ex om någon medlem i föreningen inte har rätt till ROT-avdrag eller redan har förbrukat sitt avdrag för året ? Skall han betala mindre än grannarna då eller ska han betala lika mycket? Det kan också vara så att vissa medlemmar inte har ekonomiska möjligheter att betala för sin del av stambytet, vad gör man då? Tillåter föreningens stadgar ett upplägg av denna typ och vad säger föreningens revisor? 

    Titania har utfört projekt av denna sort och vår erfarenhet är att det fungerar i små bostadsrättsföreningar med högst 10 st bostadsrättsinnehavare, men man bör som styrelse noga analysera situationen innan väljer denna metod för att finansiera stambytet, så att man i slutändan verkligen sparar in pengar. 

    Läs mer om Titanias ROT-avdragsmodell för bostadsrättsföreningar här!

  • Hur mycket kostar ett stambyte av en fastighet?

    Svar: Enligt SABO:s (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretags) beräkningar kostar ett traditionellt stambyte med badrumsrenovering 250 000 kr per lägenhet inkl moms.

    Kontakta oss för mer information om kostnaden för att genomföra prefabricerat stambyte i er fastighet! 

    För att räkna fram ett ungefärligt pris på just Ditt projekt, använd vår Stambyteskalkylator.

Kontaktformulär

Du måste fylla i alla obligatoriska fält

Offertförfrågan

= obligatoriska fält