Stambyte för Brf Mälareken

I detta projekt för Brf Mälareken i kvarteret Stockholm Advent 1 på Gösta Ekmans Väg 15-17 i Hägersten skall Titania på totalentreprenad bland annat byta ut befintliga installationer samt renovera våtrum, toaletter och wc-utrymmen. Föreningens samtliga 54 lägenheter omfattas av stambytet som beräknas pågå från maj till december 2013.

Föreningens fastighet består av totalt 4500 kvadratmeter bostadsyta fördelat på 54 lägenheter i denna fastighet som färdigställdes 1968. I upphandlingen som Titania vunnit ingår bland annat följande arbetsmoment: 

- Renovering av samtliga badrum och wc utrymmen (bl.a. nytt kakel, klinker, wc, tvättställ, tvättställsblandare, badkar eller duschvägg, dusch/badkarsblandare, belysningsarmatur, strömbrytare med vägguttag.) Förberedelse för tvättmaskin/torktumlare samt ny köksblandare

- Utbyte av kall- och varmvattenrör samt avloppsrör. 

- Installation av VVC (Varmvattencirkulation) 

- Utbyte och komplettering av samtliga el- vatten och avloppsinstallationer i badrum och wc

- Tillvalsförsäljning enligt tillvalslista

- Tillhandahållande av provisoriska duschar och toaletter med placering i anslutning till fastigheten.

- Eventuell ingår även elarbeten och arbeten i garaget i fastigheten.

Bostadsrättsföreningen har även ställt som krav att samtliga bostadsrättsinnehavare/lokalhyresgäster skall kunna bo kvar/använda sin lägenhet/lokal under hela entreprenadtiden. Att de boende bor kvar i fastigheten under stambytet är vanligt och det är inga problem, tack vare god planering av projektet. 

När det gäller provisorier under stambytet har kunden ställt följande krav i sin upphandling: 

 

Under ombyggnad skall entreprenör tillhandahålla utslagsvask med vatten och avlopp i trapphus på varje våningsplan om så är möjligt.
Under ombyggnad av skall entreprenören tillhandahålla provisoriska toalet-ter, tvätt- och duschmöjlighet inom föreningen. 1st låsbart utrymme per 6 lägenheter med wc, dusch och tvättställ inom fastigheten. Utrymmena skall hållas uppvärmda och städas minst en gång per dag.
Entreprenör skall även tillse att tvål, toalettpapper samt pappershanddukar alltid finns tillgängligt i anslutning till WC.
Entreprenör tillhandahåller portabel toalett typ ”mulltoa” till boende som begär detta. Entreprenör utför tömning och skötsel av tillhandahållen ut-rustning. Á-pris på detta tillval skall anges för reglering.

"Under ombyggnad skall entreprenör tillhandahålla utslagsvask med vatten och avlopp i trapphus på varje våningsplan om så är möjligt.

Under ombyggnad av skall entreprenören tillhandahålla provisoriska toaletter, tvätt- och duschmöjlighet inom föreningen. 1st låsbart utrymme per 6 lägenheter med wc, dusch och tvättställ inom fastigheten. 

Entreprenör skall även tillse att tvål, toalettpapper samt pappershanddukar alltid finns tillgängligt i anslutning till WC.

Entreprenör tillhandahåller portabel toalett typ ”mulltoa” till boende som begär detta. Entreprenör utför tömning och skötsel av tillhandahållen utrustning."

Innan stambytet påbörjas kommer Titania medverka vid informationsmöte för att informera de boende om entreprenaden och de tider som gäller för arbetet som helhet. Individuella tillvalsmöten kommer sedan hållas på plats innan entreprenaden påbörjas för de boende som omfattas av första etappen i stambytet.

För mer information om bostadsrättsföreningen Mälareken, se föreningens hemsida. 

Fakta om projektet

Här finns projektet:

Status:

Avslutad

Projekttyp:

Stambyten, Badrumrenoveringar, Kvarboende

Projektstart:

Maj 2013

Projektslut:

December 2013

Storlek:

54 lägenheter

Liknande projekt

Info för boende, hyresgäster och leverantörer

Du som är boende eller hyresgäst i fastigheter där Titania utför arbeten, kan kontakta platschefen i första hand och arbetsledare i andra hand, vid praktiska frågor gällande det löpande arbetet. För övriga frågor får Du vända Dig till fastighetsägaren enligt den information som Du fått i samband med att arbetena påbörjades.

Relaterade frågor och svar

  • Vad är en stam?

    Svar: En vertikal (stående) rörledning i ett hus som mindre rör förgrenas ut ifrån. Precis som grenarna på ett träd går ut från en huvudstam så ansluter sig de horisontellt liggarna rören från lägenheternas badrum och kök till huvudrörstammar.

    När man pratar om stambyte, så menar man helt enkelt utbyte av de befintliga rören i fastigheten. 

  • Varför bör vi anlita en teknisk konsult för att hjälpa oss med upphandlingen?

    Svar: För att byggkonsulten på ett professionellt sätt kan definiera exakt vad som behöver göras i just Er fastighet. Detta underlag, som kallas Förfrågningsunderlag, kan Ni sedan skicka till olika byggföretag som alla räknar och ger anbud på samma omfattning. Detta gör att anbuden blir lätta för byggkonsulten att sedan jämföra vilket i kombination med att upphandlingen har skett i konkurrens, ökar möjligheterna för beställaren att få ett så förmånligt pris som möjligt på arbetena som skall utföras.

    Konsulten kan även hjälpa till att bestämma om man skall genomföra ett traditionellt stambyte eller ett prefabricerat stambyte i fastigheten. 

  • Mitt badrum renoverades nyligen och rören byttes, kan detta sparas så att ni slipper riva ut det vid stambytet?

    Svar: Om badrumsrenoveringen är utförd på rätt sätt så kan det gå att spara badrummet med endast mindre rivningsåtgärder i taket där rören går upp till lägenheten ovanför.

    Enligt vår erfarenhet är det tyvärr dock vanliga vid så kallade partiella stambyten, att badrumsrenoveringarna som utförs, inte utförts helt korrekt och därför går det ofta inte att spara det nyrenoverade badrummet när resten av fastigheten skall stambytas.

    För att kunna ge ett exakt svar på ett specifikt badrum, måste man dock titta på det badrummet och hur renoveringen är utförd.  

  • Kan man byta stammen lokalt, i bara ett våningsplan, om det bara är en lägenhet som skall stambytas?

    Svar: Det går att utföra, Titania har gjort ett antal projekt av denna typ, som kallas partiella stambyten. Detta innebär dock att vi i de allra flesta fall måste in i lägenheten under det aktuella våningsplanet och riva upp en bit av taket där stammen går upp, för att koppla ihop med den nya stammen som kommer ned från lägenheten ovanför.

    Om man har tänkt sig att utföra stambytet eller badrumsrenoveringarna i samtliga badrum i fastigheten på detta sätt, så skall man dock tänka på att metoden är en form av punktåtgärd som i sin helhet blir dyrare, än att åtgärda alla stammar och badrum samtidigt inom ramen för ett stambyte av hela fastigheten. Här finns mer information om partiella stambyten, dess fördelar och nackdelar. 

  • Varför kan man inte vänta tills rören läcker och bara utföra stambyte på dessa ställen?

    Svar: Ett vattenläckage kan leda till stora vattenskador på mycket kort tid om man har otur. Från det att ett vattenläckage upptäcks tills dess att en servicemontör att komma till platsen och få stopp på läckaget, kan allvarliga skador uppstå i stora delar av fastigheten, speciellt om läckaget uppstår högre upp i fastigheten.

    Även om inte läckagen leder till stora vattenskador, så blir denna typ av punktlagningar i slutändan mycket dyrare än att ta ett samlat grepp och åtgärda allt på en gång i hela fastigheten, i form av ett stambyte. Dessutom är det oundvikligt att punktlagningar i en fastighet gör rörsystem till ett lappverk av gammalt och nytt med olika standarder överallt, där ingen har någon riktig kontroll över vad som bytts, när det byttes osv.

    Att göra dessa återkommande akuta punktlagningar med påföljande vattenavstängningar i fastigheten, upplevs som mycket störande i långa loppet av de boende och lokalhyresgäster, varpå ett stambyte i fastigheten kan upplevas som mindre påfrestande, eftersom arbeten i fastigheten endast behöver utföras en gång. 

  • Varför är det ibland billigare med relining av rör istället för byte?

    Svar: Relining / rörinfodring som metod i sig är inte billigare än att byta ut rören, men relining blir ofta billigare eftersom många rör i en fastighet ligger inbyggda i väggar och under golv som annars måste rivas upp och återställas till en ännu större kostnad. Relingen går ut på att man låter befintliga rör ligga kvar orörda och så skapar man ett nytt platsrör inuti det gamla röret, som blir lika beständigt som om man bytt ut röret mot ett nytt.

    Metoden är lämplig på vissa typer av projekt där det bara är rören som är dåliga och måste åtgärdas. I de flesta fastigheter där rören är dåliga, så är det dock flera saker i fastigheten som behöver åtgärdas, t ex tätskikten och elinstallationer i badrummen och då är inte relining ett alternativ, eftersom man endast kan relina rören i fastigheten. Här finns mer information om relining. 

    För att räkna pris på relining, använd reliningskalkylatorn. 

    För att räkna pris på stambyte, använd stambyteskalkylatorn. 

  • När kan man använda reliningmetoden istället för att stambyta?

    Svar: Relining eller rörinfodring är en metod för att renovera befintliga rör från insidan, genom att belägga dom med en plast, som stelnar och bildar ett nytt rör inuti det gamla. I projekt där det bara är just rören som behöver åtgärdas kan relining vara ett bra alternativ. I de flesta fall behöver dock även t ex tätskikten i badrummen åtgärdas och eftersom man då ändå måste riva ut badrummen så är det bättre att byta rören genom ett traditionellt stambyte. Man kan även slippa att riva ut de gamla badrummen genom att göra ett prefabricerat stambyte som går betydligt snabbare än ett traditionellt stambyte. 

    För att räkna pris på relining, använd reliningskalkylatorn. 

    För att räkna pris på stambyte, använd stambyteskalkylatorn. 

  • Varför bör man stambyta samtidigt som man gör en badrumsrenovering?

    Svar: Rivningen och återställningen av badrummen är de stora kostnaderna i de flesta stambytesprojekt. Att passa på att även byta stammarna i samband med omfattanade badrumsrenoveringar i en fastighet, innebär en relativt liten merkostnad som man bör ta, om man är en fastighetsägare som tänker någorlunda långsiktigt.

    Även om stammarna kan hålla ett par år till så är det oförnuftigt och mycket oekonomiskt att låta gamla rör sitta kvar när man gör omfattande badrumsrenoveringar i en fastighet. Detta eftersom när de gamla rören väl behöver bytas, så måste man riva ut de nya badrummen, för att komma åt rören, vilket gör att man måste renovera badrummen två gånger, istället för bara en gång, i samband med stambytet.

  • Vilka rör räknas som rörstammar?

    Svar: Spilllvattenrör (avloppsrör) och tappvattenrör (kall- och varmvattenrör).

    Även om radiatorrören, alltså de rör som leder varmt vatten till fastighetens element, också har sina stammar så brukar dessa inte räknas med när man säger att man gör ett stambyte. Det varma vatten som går i elementen och elementrören är ett helt annat system än det varmvatten som man har i kranarna och tvättar händerna med.

  • Varför kan man inte göra ett stambyte utan att renovera badrummen?

    Svar: För att göra ett traditionellt stambyte, måste man riva ut delar av badrummen för att kunna komma åt och byta de befintliga stammarna som finns bakom väggarna och under golven i badrummen. När man river delar av ett badrum så bryter man tätskiktet som sitter bakom kaklet och klinkers. Tätskiktet hindrar vatten från att ta sig igenom kaklet och orsaka vattenskador. Eftersom man måste vara helt säker på att tätskiktet täcker samtliga väggar och golv i badrummet för att undvika vattenskador, så måste man göra om hela badrummet, om man brutit tätskiktet. Man kan inte punktlaga tätskikt.

    Om man gör ett prefabricerat stambyte, så låter man allt det gamla kaklet sitta kvar på väggarna och bygger ett nytt badrum inuti det gamla. Läs mer här om prefabricerade stambyten! 

    Alternativet till ett traditionellt eller prefabricerat stambyte är relining eller rörinfodring, som innebär att man låter de befintliga rören vara kvar och skapar ett nytt rör av plast, inuti det gamla röret, som får samma bärighet som om man bytt ut röret mot ett helt nytt. 

  • Hur ofta bör man spola stammarna i en fastighet?

    Svar: Stamspolning är något Titania utför i förebyggande syfte. Stamspolning bör göras var 3-5:e år för att vara säker på att alla stammar, rör och avlopp hålls fria från stopp och beläggningar.

    Igenfyllda rör kan leda till stamstopp med risk för översvämning och fuktskador. Skador som uppstår på grund av igensatta ledningar är både obehagligt och kostsamt. Var speciellt varsam när vatten börjar "komma tillbaka" vid användning av avloppet, eftersom detta snabbt kan leda till fuktskador.

  • Vad kostar ett stambyte?

    Svar: Enligt SABO:s (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretags) beräkningar kostar ett traditionellt stambyte med badrumsrenovering ungefär 250 000 kr per lägenhet inkl moms.

    Titania gör även stambyten med prefabricerade badrumsmoduler, kontakta oss för mer information och pris. 

    För att räkna fram ett ungefärligt pris vad det skulle kosta att anlita Titania för stambyte eller relining, använd någon av följande kalkylatorer:

    Stambyteskalkylatorn

    Reliningskalkylatorn

  • Vem på Titania skall jag vända mig till med personliga frågor om tillval i min lägenhet?

    Svar: För frågor om Tillval och Frånval till Din lägenhet i samband med stambytet, skall Du alltid vända Dig till Titanias platschef på Ditt projekt.

    Platschefen kommer dessutom att boka in ett individuellt tillvalsmöte med Dig i samband med att stambytet påbörjas i fastigheten, då Du får möjlighet att under 30 minuter diskutera vad Du vill göra med Ditt badrum, vilka sakvaror som skall monteras/installeras och Du får även möjlighet att få svar på alla Dina frågor. 

    För kontaktuppgifter till platschefen, se utskickad information inför stambytet, informationstavlan nere i porten eller t ex i hissen. Om kontaktuppgifterna inte framgår på något av dessa ställen, maila till info@titania.se . 

    Om Du inte vet vem som är platschef för projektet där Du bor, se Våra projekt och leta reda på Din fastighet, så finns all information Du behöver för att kunna kontakta platschefen.  

  • Får jag ändra i mina tillval efter det att tillvalslappen är inlämnad?

    Svar: Det går bra att ändra sina tillval efter att man lämnat över tillvalslappen till Titanias platschef för det aktuella projektet, men då tillkommer en administrativ avgift på 2000 kronor per ändring som kommer att faktureras Dig som boende, för att täckerna kostnaderna med att korrigera befintliga ritningar, ändra inköp av material etc. 

    För varje stambytesprojekt så utformar vi en tydlig och enkel valblankett där de boende skall markera de val inom den grundstandard som föreningen eventuellt erbjuder medlemmarna (detta gäller oftast bara färg på klinker). I valblanketten anges även ett antal fördefinierade tillvalsmöjligheter till fasta priser som vi erbjuder. Utöver det fasta tillvalsprogrammet har även varje enskild boende möjlighet att beställa i princip vilka tillval man vill av oss, men får då först definiera omfattningen av arbetet så att vi kan presentera en skriftlig offert som skall accepteras av den boende innan något arbete påbörjas.

    Ytterligare information om Tillval och Frånval. 

  • Kan jag anlita en annan firma som gör renoveringar åt mig privat under tiden stambytet pågår?

    Svar: Då Titania genomför ett stambytesprojekt i en fastighet, så räknas hela fastigheten som ett arbetsområde som vi är ansvariga för i egenskap av totalentreprenör. Detta har betydelse för t ex vårt ansvar för skydd av boendes egendom där förutsättningarna för att våra försäkringar skall gälla är att vi har full kontroll över arbetsplatsen.

    En kanske än viktigare anledning är dock att vi som totalentreprenör har övertagit fastighetsägarens arbetsmiljöansvar och är ansvariga för allt som händer inom fastighetens gränser. Av dessa anledningar går det tyvärr inte att låta andra entreprenörer utföra arbeten så länge stambytesprojektet pågår, eftersom Titania ej kan ansvara för dessa företags arbete och säkerhet i fastigheten.

    Efter det att projektet är klart i sin helhet går det däremot givetvis bra att kontraktera andra företag för att utföra arbeten i fastigheten.

  • Jag vill göra stora förändringar i min lägenhet, t ex flytta väggen i badrummet, kan Titania hjälpa mig med det?

    Svar: Det går bra. Titania har stor vana vid att göra specialbadrum och arbetar även med ombyggnader av hela lägenheter i samband med stambyten. Diskutera Dina ombyggnadsplaner med Titanias platschef på Ditt projekt så återkommer han eller hon med en skriftlig offert på Ditt privata projekt. I offerten ingår endast merkostnaden för ombyggnaden, eftersom det som ingår i grundstandarden betalas ju redan inom ramen för huvudprojektet, dvs stambytet.

    När Du kommit överens med platschefen om att acceptera offerten så upprättas ett skriftligt avtal som gäller direkt mellan Dig och Titania. Givetvis har Du på denna del rätt ROT-avdrag på arbetskostnaden i enlighet med Skatteverkets regler.

    För kontaktuppgifter till platschefen för projektet där Du bor, se Kontakta oss. Om Du inte vet vem som är platschef för projektet där Du bor, se Våra projekt och leta reda på Din fastighet, så finns all information Du behöver för att kunna kontakta platschefen.  

  • Jag vill ha helt andra produkter än de som ingår grundstandarden för stambytet, hur löser vi det?

    Svar: Det är inga problem. Det som ingår i grundstandarden är det som fastighetsägaren, det vill säga bostadsrättsföreningen eller fastighetsbolaget, betalar för under stambytet. Det som ingår i grundstandarden för badrummen är oftast standardprodukter, till exempel vanligt 15x15 cm vitt kakel på väggar och FMM:s standardduschblandare.

    Om Du som boende vill köpa eget kakel eller andra sakvaror och få detta installerat istället för grundstandarden, så räknas detta som ett Frånval och Du får tillbaka pengar för de varor i grundstandarden som Du har valt bort.

    Notera dock att de eventuella merkostnader som uppstår till följd av att Du som boende väljer andra produkter, bekostas av Dig. T ex kan det vara så att i grundstandarden ingår 15x15 cm kakel, men Du väljer att sätta upp mosaik i Ditt badrum. Mosaik tar betydligt längre tid att montera än standardkaklet och denna merkostnad får Du själv stå för i och detta räknas som ett Tillval som Titania kommer att fakturera Dig. 

    Du tar upp alla frågor om Tillval och Frånval vid det personliga tillvalsmötet med platschefen som bokas in i samband med att stambytet påbörjas i fastigheten.

  • Vad ingår i grundstandarden för ett stambyte med badrumsrenovering?

    Svar: Det beror helt på vad fastighetsägaren, dvs styrelsen i bostadsrättsföreningen eller fastighetsbolaget har beställt av Titania i samband med stambytet. Det vanligaste är dock att beställningen omfattar att vi som entreprenör byter samtliga spillvattenrör (avloppsrör) och tappvattenrör (rör för kall- och varmvatten som kommer ur blandarna) som går igenom samtliga lägenheter i huset, inklusive rörstammarna, ner till källarplanet.

    Det vanliga är att man i samband med detta renoverar badrummen i utförande med nytt standardkakel 15x15 cm vita plattor på väggar och 10x20 cm klinkerplattor i tre olika färger (Du som boende får själva välja färg) på golvet.

    Porslin (fast inredning) och blandare (kranar) i badrum byts ut och i samband med detta så man får ny toalettstol, nytt tvättställ med blandare och ny duschblandare och ett duschdraperi. Badkar brukar inte ingår i grundstandarden.

    Elen i badrum renoveras också och nya elledningar dras från lägenhetscentralen där de kopplas till en jordfelsbrytare.

    Om det finns separata toalettutrymmen i lägenheten renoveras även dessa, men väggarna målas istället för att helkaklas.

    OBS! Notera att ovanstående är endast en generell bild av grundstandarden i stambyten och ingenting som är bindande för beställare av stambyten. 

  • Var kan jag få mer information om material, tillval etc?

    Svar: Besök gärna hemsidan www.byggfactadocu.se för att få mer information om material och tillval till Din renovering. 

Kontaktformulär

Du måste fylla i alla obligatoriska fält

Offertförfrågan

= obligatoriska fält