Rosenbad i Stockholm är ett mycket bra exempel på arkitektur från början av 1900-talet. (Källa: Regeringen.se)

Fastigheter från 1900-talet - Jugend

Fastigheter byggda vid olika tidsepoker innebär olika utmaningar vid stambyten och större renoveringar beroende på hur de är byggda. Nedan beskrivs vad som är karaktäristiskt för fastigheter byggda i början på 1900-talet och vad fastigheternas speciella egenskaper innebär för fastighetsägaren och byggentreprenören när det är dags för stambyte och större renoveringar.

Vid sekelskiftet kom jugendstilen. Fasaderna är putsade och har ofta mjukt buktande burkspråk som sträcker sig upp ovan taklisten. Den släta putsytan är dekorerad med fina raka linjer, ornament med växtmotiv och ibland blanka kakelband. Sockeln är utförd i kalksten eller sandsten med extra dekor vid den ofta bågformade entrén. 

Fasadfärgerna är ljusa och klara. Gult, gulrött och lätt gulrosa är vanligast, med även blekt rosa och gulvitt förekommer. Lister och ornament och partier av spritputs har alltid fasadens färg. 

Snickerifärgen är engelskt rött, olivgrönt eller oxidgrönt, men även ljust grågrönt och beige förekommer. Fönstren är småspröjsade upptill. Entréporten är fernissad på lasyr eller bara fernissad. 

Taken på de enklare husen är belagda med röd- eller grönmålad falsad plåt. De mer påkostade husen har säteritak med grön kopparplåt eller glaserat tegel. 

Källa: Stockholms Stadsbyggnadskontor

Med 1900-talets första decennium kom jugendstilen med sina mjuka, runda former i fasaden. Taklisten är genombruten av rundade burspråk som avslutas med en torn- eller kupolform mot taket. Många av jugendhusen har vanliga sadeltak där takvinkeln varierar mellan 30-38 grader, men även brutna tak förekommer. Vanligast är plåtbeklädnad, men tegel på taken kan förekomma.

Källa: Stockholms Stadsmuseum

Vad innebär fastighetstypen vid stambyte och renoveringar? 

När det gäller fastigheter som är så pass gamla som kring sekelskiftet, så bör man som fastighetsägare noga kontrollera med berörda myndigheter vad som får och inte får görs i fastigheten, med tanke på olika skydd för kulturhistoriska byggnader med mera.

Rent generellt kan man säga om fastigheter byggda kring sekelskiftet att de ofta är mer komplicerade att renovera och stambyta än fastigheter från mitten av 1900-talet och framåt, av ett antal skäl. T ex så har rummen ofta oregelbunden form, jämfört med moderna rum som i princip alltid är kvadratiska eller rektangulära. Det finns heller ingen större standard hur installationerna gjordes av el och rördragningar och de ritningar som upprättats går ofta ej att lita på, delvis på grund av dåliga originalritningar och delvis på grund av senare renoveringar som ofta dokumenterats bristfälligt.

Det är inte heller säkert att rummen på de olika våningarna ligger ovanför varandra eller har samma storlek, vilket gör det än mer komplicerat att identifiera och bytta rätt stammar och rör. I många fall ligger även badrumoch wc utrymmen långt in i lägenheterna, vilket kräver att stora ytor i lägenheterna täcks in före renoveringen påbörjas och hantverkarna tvingas ta sig långt in i lägenheterna för att kunna utföra sitt arbete. Detta får bland annat till följd mer dammspridning till övriga delar av lägenheterna samt högre kostnader, eftersom material och rivningsmassor måste bäras längre sträckor för att komma ut i trapphuset.

När man väl börjar riva t ex badrumsgolvet för att komma åt befintliga rör, så kan man få problem beroende på hur högt det befintliga golvbjälklaget är. Är det inte tillräckligt högt, kan det bli problem att få plats med alla de installationer som skall göra i samband med stambytet och badrumsrenoveringen. Det kan även uppstå andra problem beroende på hur bjälklaget är konstruerat, vad det är fyllt med för isolering och vad fastighetsägaren har för önskemål angående åtgärder. 

Många badrum i fastigheter från början av 1900-talet som renoverats senare uppfyller inte heller dagens krav på handikappanpassning och det är viktigt när man planerar för kommande renoveringar och stambyten av sin fastighet, att man även ser över så att fastigheten efter renoveringen följer dagens regler för t ex handikappanpassning. 

Beroende på när uppgradering skett av fastighetens elsystem senast, så kan det vara så att det endast finns ojordad el dragen i fastigheten, vilket måste uppgraderas till jordat vid kommande renovering. Man bör också i samband med detta öka antalet eluttag, om man tycker att det saknas i fastighetens lägenheter, då man fram till mitten av 1900-talet inte monterade lika många eluttag, jämfört med dagens standard. 

Om det var länge sedan fönstren, fasaderna och taken renoverades kan det vara nödvändigt att se över detta. Genom att tilläggsisolera fasaden och uppgradera fönstren till treglas, kan man sänka fastighetens energiförbrukning. Dåligt underhållna tak kan leda till läckage och vattenskador, som är dyra att åtgärda. 

Om det var länge sedan uppgradering av fastighetens ventilation gjordes, så bör man som fastighetsägare se över även detta. Fastigheter från början av 1900-talet byggdes i original med självdrag, vilket med dagens krav och standarder är en otillräcklig metod för ventilation

Räkna pris på stambytet med Titanias stambyteskalkylator. 

Relaterad information

Frågor och svar

  • Görs någon besiktning efter slutfört stambyte?

    Svar: Vi rekommenderar alltid att våra kunder och beställare tar in en oberoende besiktningsman som gör en inspektion/besiktning av de utförda arbetena, efter att respektive etapp av stambytet eller efter att hela stambytet är avslutat. Detta är en säkerhet både för beställaren och för oss som entreprenör, att utförda arbeten är godkända.

    Här finns mer information om besiktning av stambyten

  • Hur lång är garantitiden på de arbeten som Titania utför?

    Svar: Garantitiden på Titanias utförda arbeten är 5 år generellt, men vi har en specialgaranti på 10 år för tätskikten.

    (Garantitiden på större projekt, där beställaren inte är en privatperson beror dock, av vilka villkor som skrivits in i det underlag som vi gett offert på. Enligt det standardavtal för totalentreprenader som fanns före 2006 (ABT94) gällde en garantitid på 2 år. Enligt det avtal som kom 2006 (ABT06) gäller 5 års garantitid.)

  • Vad händer om Titania inte blir klara med stambytet i tid?

    Svar: I det avtal som Titania tecknar med fastighetsägaren och tillika beställaren av stambytet, det vill säga styrelsen i bostadsrättsföreningen eller fastighetsbolaget, så ingår bestämmelser om vad som händer vid eventuella förseningar gentemot den för projektetet överenskomna tidsplanen.

    Avtalen kan se lite olika ut, men generellt skyddas beställaren mot förseningar genom att vi som entreprenör får betala böter eller vite om vi inte skulle bli klara i tid med stambytet. Givetvis är det alltid vår målsättning och önskan att bli klara i tid och helst ännu tidigare, det tjänar alla på, både boende, beställare och vi som entreprenör.

    Enda gången som förseningsböter inte är aktuella är om vi som entreprenör blivit hindrade i arbetet av orsaker som inte beror på oss eller om beställaren har gjort mycket stora extrabeställningar, vilket gjort att tidsplanen förskjutits.

  • Vem vänder jag mig till om jag har synpunkter på utförandet av mitt badrum under stambytet?

    Svar: På de stambytesprojekt som vi utför, rekommenderar vi alltid beställaren, det vill säga styrelsen i bostadsrättsföreningen eller fastighetsbolaget, att ta in en oberoende auktoriserad besiktningsman, för att i slutet av projektet genomföra en besiktning av utfört arbete. På detta sätt får fastighetsägaren ett kvitto från en utomstående och branschkunnig part, på att arbetena under stambytet är korrekt utförda.

    Du som boende är välkommen att närvara vid besiktningen av Ditt badrum och övriga arbeten i Din lägenhet och Du får då framföra Dina eventuella synpunkter, så får besiktningsmannen avgöra om det är något som skall rättas till av entreprenören eller om utfört arbete uppfyller gällande krav och regler.

  • Hur vet vi att arbetena som Titania gör under stambytet faktiskt utförs korrekt?

    Svar: Du som beställer arbeten av oss på Titania skall alltid kunna känna Dig trygg med att Du får ett snyggt, fräscht och funktionellt badrum med nya installationer utförda i hållbara kvalitetsprodukter, när stambytet väl är slutfört.

    Alla projekt och arbeten vi genomför, utförs av hantverkare med yrkesstolthet som vill att det som de skapar skall hålla i många år framöver. Utöver kompetenta och motiverade medarbetare, har vi ett internt kontrollsystem för att upptäcka eventuella misstag och rätta till dessa i tid, allt för att undvika problem och förseningar för Dig som boende och beställare av stambyten från Titania.

    Titania är dessutom certifierat enligt den internationella standarden ISO9001 för kvalitetssystem. Detta innebär att vi har ett system där vi gör regelbundna besiktningar av kvalitetskritiska moment under hela produktionstiden. Vårt ISO system utvärderas varje år av en oberoende besiktningsman, vilket gör att kvaliteten alltid hålls på högsta nivå. 

    Samtliga dessa kontroller tillsammans gör att vi generellt har lägre antal besiktningsanmärkningar än andra företag i branschen, vilket gynnar Dig som beställare och de boende i fastigheten under många år framöver.

  • Hur tar man reda på om entreprenören betalar sina skatter och avgifter?

    Svar: Det enklaste sättet är att fylla i blankett SKV4820 och faxa eller posta till Skatteverket. Du får då tillbaka blanketten ifylld från Skatteverket med information om hur mycket entreprenören har betalt i skatter och avgifter de senaste tre månaderna och Du kan därifrån se om entreprenörens uppgifter om antal anställda verkar stämma.

    Om uppgifterna på SKV4820 verkar orimligt låga i jämförelse med entreprenörens uppgift om antalet anställda eller omsättningen, bör man som beställare vara försiktig och söka mer information, innan man tecknar något avtal med entreprenören. 

    Att bara kontrollera om entreprenören har F-skattesedel räcker inte långt, eftersom F-skatten inte säger speciellt mycket om hur företaget faktiskt sköter sig med inbetalning av skatter och avgifter. En F-skatt är dessutom inte svår att få, ens för den som håller på med oegentligheter och innebär i praktiken inget större skydd för Dig som beställare.

    Klicka här för att se senaste versionen av Titanias SKV4820. 

  • Varför skall man bara anlita företag med god kreditvärdighet?

    Svar: Du som beställare får med detta den bästa garantin för att Du har att göra med ett företag som tänker och agerar långsiktigt och seriöst. Långsiktighet är viktigt när man gör affärer och behövs speciellt mycket när det handlar om stambyten, renoveringar och byggnationer som skall hålla i många år framöver. Att handla upp ett stambyte för flera miljoner kronor ställer krav på att Du som beställare har en kontraktspart som har mycket god finansiell styrka och som inte går i konkurs vid första lågkonjunktur eller när några projekt gått lite dåligt.

    Titanias kreditvärdighet är näst högsta möjliga, AA och är fastställt av kreditupplysningsföretaget Soliditet, som är en av de absolut största och äldsta aktörerna på den svenska kreditupplysningsmarknaden. Du kan se Titanias kreditupplysning under rubriken Dokumentation, intyg & auktorisation. .

    Soliditet har sex stycken grader på sina kreditbetyg: 

    AAA – Högsta kreditvärdighet (Titania har AAA-betyg)

    Endast aktiebolag kan nå AAA (Trippel-A). Bolaget ska dessutom omsätta mer än 2 miljoner, ha varit verksamt i minst 10 år och dessutom ha nyckeltal som är väsentligt över branschens genomsnitt.

    AA – God kreditvärdighet

    AA (Dubbel-A) är den högsta rating ett handels-, kommanditbolag och enskild firma kan få. För aktiebolag krävs en omsättning över 1 miljon och nyckeltal som ligger över branschens genomsnitt.

    A – Kreditvärdig

    För att uppnå A (Enkel-A) krävs nyckeltal som ligger på eller nära branschens genomsnitt.

    AN – Nystartat bolag

    Ges ut till nystartade företag där ingen negativ information finns.

    B – Kredit mot säkerhet

    Ges ut till företag med nyckeltal som ligger under branschens genomsnitt och till företag där negativ information finns.

    C - Kredit avrådes

    Ges till företag som har stora betalningsproblem, förbrukat aktiekapital, konkursengagemang samt till företag med nyckeltal som långt understiger branschgenomsnittet. Företag som har allvarliga revisorsanmärkningar får också rating C.

    (-) – Ej fastställd rating

    Rating fastställs inte på företag där viktig information saknas, är inaktuell eller på företag som inte är aktiva.

  • Hur skyddar man sig mot om företaget som gör eller har gjort stambytet går i konkurs?

    Svar: Om företaget som har genomfört stambytet går i konkurs så har beställaren, dvs fastighetsägaren, ingen möjlighet att få garantifel åtgärdade och alla garantiåtaganden från entreprenörens sida blir värdelösa. En allmän missuppfattning är att den företagsförsäkring som entreprenören hade skulle täcka i dessa fall, det gör den dock inte. Om företaget upphör att existera, så upphör även försäkringen att gälla.

    Som beställare skyddar man sig mot dessa problem, genom att i första hand anlita finansiellt solida företag med god kreditvärdighet. (Titania har näst högsta möjliga kreditvärdighet, AA, fastställt av kreditupplysningsföretaget Soliditet.)

    Ett annat vanligt sätt att som beställare skydda sig, är att kräva att entreprenören som utför stambytet eller renoveringen, köper en så kallad fullgörandegaranti / fullgörandeförsäkring som är specifik för projektet och gäller även om företaget går i konkurs. 

  • När betalar man kontraktssumman för ett stambytesprojekt?

    Svar: En prestationsbaserad betalningsplan läggs upp för stambytet utifrån projektets tidsplan, där betalning för varje del sker först efter det att denna del av stambytet är färdigställd av entreprenören. På detta sätt kan Du som beställaren känna Dig trygg med att aldrig ligga ute med mer pengar än värdet på det arbete som redan är utfört. På detta sätt undviker man som beställare att betala för något, som man inte vet blir utfört, om entreprenören t ex skulle gå i konkurs. 

  • Hur finansierar man ett stambytesprojekt?

    Svar: Det vanligaste är att fastighetsägaren, det vill säga styrelsen i bostadsrättsföreningen eller fastighetsbolaget, kontaktar sin bank och förklarar att man behöver göra en investering i sin fastighet i form av ett stambyte eller renoveringar. Banken gör då en analys av fastighetsägarens och fastighetens förutsättningar, för att kunna ta ställning till om banken kan bevilja lånet. Om lånet blir godkänt, måste fastighetsägaren lämna delar eller hela fastigheten eller andra tillgångar i pant för lånet, innan pengarna betalas ut av banken. 

    Ibland kan stambytet också delvis finansieras genom att man kan höja hyrorna för hyreslägenheter och lokaler där man gjort en standardförbättring i de nyrenoverade utrymmena. Det är dock viktigt att i förväg kolla upp vilka åtgärder Ni som fastighetsägare skall göra för att kunna vara berättigad att höja hyrorna, eftersom det finns ett omfattande regelverk på detta område för vad man får och inte får göra som hyresvärd och fastighetsägare.

    Ett annat sätt att finansiera stambytesprojektet kan vara att sälja outnyttjade ytor i fastigheten. Titania har erfarenhet av att köpa t ex råvindsytor och före detta kontorslokaler av bostadsrättsföreningar och bygga om dessa till lägenheter. Det är fördelaktigt att utföra dessa projekt i samband med stambyte eftersom man kan utnyttja samkörningsfördelar.

    För föreningen kan denna typ av lösningar vara mycket fördelaktigt eftersom man dels får kapitaltillkott vid försäljningen av ytorna och dels får extra intäkter i form av avgifter för de nya bostadsrätterna, som Titania skapar. Om bostadsrättsföreningen i dagsläget är en oäkta förening kan det dessutom vara en chans att öka andelen bostäder och därmed bli en äkta förening vilket ger många ekonomiska fördelar och skatteeffekter för bostadsrättsföreningen. 

  • Hur mycket av de renoveringsarbeten som utförs i lägenheter skall ingå i stambytets grundstandard?

    Svar: Detta beror på vad fastighetsägaren, dvs styrelsen i bostadsrättsföreningen eller fastighetsbolaget, har beställt av oss som entreprenör i samband med stambytet. Titanias uppfattning efter erfarenheter av många olika projekt där man låtit olika stora delar ingå är följande: Det är alltid bäst att inom grundstandard erbjuda ett färdigrenoverat och funktionsdugligt badrum (och separata toalettutrymmen). Den enskilda lägenhetsinnehavaren kan sedan eventuellt lägga till eller ändra utifrån detta, utifrån Tillval och Frånvalshantering.

    I vissa fall har beställaren valt att bara låta stambyte och återställning med kakel på väggar ingå. Då får den enskilde bostadsrättsinnehavaren betala för dragning av kall- och varmvattenrör till toalettstol, tvättställ och blandare. Detta skapar oftast problem eftersom bostadsrättsförening i princip måste tvinga medlemmen att själv beställa ett arbete som denne måste betala privat för att badrummet skall bli färdigt och kunna användas.

    Problemen som kan uppstå med dessa varianter är uppenbara och många. Den boende kanske inte har ekonomiska möjligheter att bekosta slutförandet av badrumsrenoveringen, vilket leder till att denne har ett ej funktionsdugligt badrum, vilket garanterat kommer leda till diskussioner och konflikter med föreningens styrelse. Vårt råd till alla beställare är att undvika dessa typer av konflikter och problem genom att låta ett funktionsdugligt badrum ingå i grundstandarden för stambytet.

  • Hur tar jag reda på vad Titania har för kreditvärdighet?

    Svar: Antingen kan Du köpa en kreditupplysning från något kreditupplysningsföretag, som t ex Soliditet eller så kan Du gratis se den kreditupplysning som Titania lagt upp under rubriken Dokumentation, intyg & auktorisationer.

    Titanias kreditvärdighet är näst högsta möjliga, AA och är fastställt av kreditupplysningsföretaget Soliditet, som är en av de absolut största och äldsta aktörerna på den svenska kreditupplysningsmarknaden. Soliditet har sex stycken grader på sina kreditbetyg: 

    AAA – Högsta kreditvärdighet (Titania har AAA-betyg)

    Endast aktiebolag kan nå AAA (Trippel-A). Bolaget ska dessutom omsätta mer än 2 miljoner, ha varit verksamt i minst 10 år och dessutom ha nyckeltal som är väsentligt över branschens genomsnitt.

    AA – God kreditvärdighet

    AA (Dubbel-A) är den högsta rating ett handels-, kommanditbolag och enskild firma kan få. För aktiebolag krävs en omsättning över 1 miljon och nyckeltal som ligger över branschens genomsnitt.

    A – Kreditvärdig

    För att uppnå A (Enkel-A) krävs nyckeltal som ligger på eller nära branschens genomsnitt.

    AN – Nystartat bolag

    Ges ut till nystartade företag där ingen negativ information finns.

    B – Kredit mot säkerhet

    Ges ut till företag med nyckeltal som ligger under branschens genomsnitt och till företag där negativ information finns.

    C - Kredit avrådes

    Ges till företag som har stora betalningsproblem, förbrukat aktiekapital, konkursengagemang samt till företag med nyckeltal som långt understiger branschgenomsnittet. Företag som har allvarliga revisorsanmärkningar får också rating C.

    (-) – Ej fastställd rating

    Rating fastställs inte på företag där viktig information saknas, är inaktuell eller på företag som inte är aktiva.

  • Kan man låta varje bostadsrättsinnehavare betala stambytet var för sig?

    Svar: Teoretiskt sett skulle det kunna vara fördelaktigt att utnyttja möjligheten till ROT-avdrag som privatpersoner har, avseende arbetskostnaden i samband med stambytet. Bostadsrättsföreningen har inte denna möjlighet till avdrag i dagsläget, vilket skulle göra det betydligt billigare att låta bostadsrättsinnehavarna ta kostnaderna för stambytet som privatpersoner. Idén här är med andra ord att kostnaden för stambytet fördelas ut mellan de enskilda bostadsrättsinnehavarna som var och en skall betala sin del till entreprenören, istället för att bostadsrättsföreningen tar hela kostnaden. Rent skattemässigt är det troligen acceptabelt så länge som arbetena verkligen kan hänföras till åtgärder som bara gäller inom respektive bostadsrättsinnehavares lägenhet (t ex badrumsrenoveringen och åtgärder av rör inom lägenheten).

    Däremot kommer inte Skatteverket att acceptera att åtgärder i gemensamma utrymmen, t ex kostnader för åtgärder av rör i fastighetens källare, vind eller trapphus, sprids ut jämnt över bostadsrättsinnehavarna, eftersom dessa utrymmen ansvarar bostadsrättsföreningen för.

    Rent praktiskt är dock detta upplägg ytterst svårt att genomföra och kräver stor samstämmighet mellan medlemmarna och styrelsen i bostadsrättsföreningen eftersom separata avtal måste upprättas mellan Titania och varje enskild lägenhetsinnehavare. Problemen och diskussionerna som kan uppstå med detta upplägg är dessutom många och i ofta väldigt tidsödande att försöka lösa. Vad gör man t ex om någon medlem i föreningen inte har rätt till ROT-avdrag eller redan har förbrukat sitt avdrag för året ? Skall han betala mindre än grannarna då eller ska han betala lika mycket? Det kan också vara så att vissa medlemmar inte har ekonomiska möjligheter att betala för sin del av stambytet, vad gör man då? Tillåter föreningens stadgar ett upplägg av denna typ och vad säger föreningens revisor? 

    Titania har utfört projekt av denna sort och vår erfarenhet är att det fungerar i små bostadsrättsföreningar med högst 10 st bostadsrättsinnehavare, men man bör som styrelse noga analysera situationen innan väljer denna metod för att finansiera stambytet, så att man i slutändan verkligen sparar in pengar. 

    Läs mer om Titanias ROT-avdragsmodell för bostadsrättsföreningar här!

  • Hur mycket kostar ett stambyte av en fastighet?

    Svar: Enligt SABO:s (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretags) beräkningar kostar ett traditionellt stambyte med badrumsrenovering 250 000 kr per lägenhet inkl moms.

    Kontakta oss för mer information om kostnaden för att genomföra prefabricerat stambyte i er fastighet! 

    För att räkna fram ett ungefärligt pris på just Ditt projekt, använd vår Stambyteskalkylator.

Kontaktformulär

Du måste fylla i alla obligatoriska fält

Offertförfrågan

= obligatoriska fält