En av Titanias medarbetare kapar ett rör som kommer ut från väggen.

Partiella stambyten - fördelar och nackdelar

Partiella stambyten är en bra idé i teorin, som tyvärr inte fungerar lika bra i praktiken. När man gör ett stambyte i en fastighet, så bör man göra ett fullständigt stambyte, inte bara byta delar av installationerna. Anledningarna är flera och förklaras närmare nedan.

Partiella stambyten - vad innebär det? 

Speciellt bostadsrättsföreningar väljer ibland att utföra stambytet etappvis i varje lägenhetsplan i samband med att lägenhetsinnehavarna själva väljer att renovera badrum och toaletter. Man brukar då vanligen lägga upp det på det sättet att bostadsrättsföreningen bekostar själva stambytet, men lägenhetsinnehavaren står för renoveringsarbetena i sitt badrum eller WC. Man brukar kalla metoden för att man byter ut rörsystemet genom en serie partiella stambyten i etapper vid olika tidpunkter istället för ett genomgripande generellt stambyte.

Fördelarna med partiella stambyten

De som förespråkar partiella stambyten anser att metoden innebär fördelar, bland annat följande:

  1. Bostadsrättföreningen sparar pengar på grund av att föreningen bara bekostar den del som avser fastighetens gemensamma rörsystem och bostadsrättsinnehavaren får stå för resten av kostnaderna i samband med dennes badrumsrenovering.

  2. Stambytena i fastigheten sker i den takt som lägenhetsinnehavarna själva bestämmer i samband med att de själva valt att utföra en badrumsrenovering, vilket ger de boende mer valfrihet när stambytet skall utföras.

  3. När man väl är klar med sin lägenhet behöver ingen därefter gå in och byta stammar där, däremot kan man fortfarande påverkas när övriga i fastigheten skall genomföra sina stambyten, med tanke på störande oljud, vatten- och elavstängningar, damm i trapphus osv.

Enligt vår erfarenhet kan metoden med partiella stambyten vara användbar om en eller flera bostadsrättsinnehavare i en bostadsrättsförening absolut vill utföra badrumsrenoveringar omgående och inte kan invänta det inplanerade generella stambytet som kommer att ske ett par år senare. Om man i detta läge ålägger lägenhetsinnehavarna att i samband med detta utföra ett partiellt stambyte så slipper man att riva ut deras badrum när det är dags att stambyta övriga lägenheter. 

Som generell metod för att utföra stambyte i en hel fastighet är partiella stambyten däremot inte att rekommendera. Om partiella stambyten överhuvudtaget skall fungera i praktiken, måste man följa vissa direktiv strikt som anges i "Titanias kravspecifkation för partiellt stambyte".

Nackdelarna med partiella stambyten

  1. Det är tyvärr ofta inte korrekt att en lägenhet där det utförts partiellt stambyte inte kommer att beröras av fortsatta stambyten i fastigheten. Om man inte har mycket gynnsamma förhållanden med tjocka träbjälklag med mycket utrymme att förbereda nya rör även upp halvvägs genom bjälklaget till nästa våning så dras de nya stamrören bara upp till strax under tak i innevarande lägenhet. När lägenheten ovanför skall stambytas är det dags att riva upp delar av taket i den stambytta lägenheten för att nå rören igen, vilket gör att lägenhetshavaren ändå blir inblandad och riskerar att drabbas av kostnader för att återställa sitt badrumstak.

  2. Arbetena i fastigheten blir utförda som ett lappverk utan en generell garanti för hela fastigheten från en entreprenör vid en specifik tidpunkt (såsom gås igenom under rubriken "Inför stambytet - Det absolut viktigaste du behöver veta " Stambytet är föreningens chans att få en bra renovering av fastigheten gjord med uppdaterade handlingar och ritningar som höjer fastighetens värde. Det kan även vara svårt för föreningens styrelse att hålla ordning på vilka entreprenörer som utfört arbeten i respektive lägenheter, att entreprenörerna är auktoriserade för alla arbetsmoment osv osv. Genom att föreningen anlitar en entreprenör som utför ett fullständigt stambyte i hela fastigheten så leder det till mer säkerhet på alla sätt och vis, för både bostadsrättsinnehavarna och föreningen. Resultatet blir säkra våtrum där man inte skall behöva oroa sig för om badrummet i lägenheten ovanför, som kanske utfördes av en oauktoriserad entprenör, skall börja läcka och orsaka en vattenskada i ens egen lägenhet. Denna värdefulla möjlighet bör inte kastas bort lättvindigt av styrelsen.

  3. Stambytena kommer att utföras utan ett generellt grepp över hela fastighetens behov av upprustning. T ex finns många delar av rörsystemet i en fastighet utanför lägenheterna, t ex i källare, i kommersiella lokaler och ibland på vinden. Dessa delar hamnar helt utanför det som åtgärdas i samband med de partiella stambytena, vilket kan bli mycket kostsamt för föreningen att åtgärda, när dessa rör förr eller senare behöver åtgärdas, med svårförutsedda konsekvenser för redan stambytta utrymmen.

  4. Bullrande och dammande byggnadsarbeten med vattenavstängningar kommer att pågå i fastigheten under flera år istället för koncentrerat under några månader, vilket de boende troligen kommer uppfatta som mer störande, än att genomföra samtliga arbeten som behöver utföras i fastigheten, koncentrerat under en kortare tidsperiod. 

  5. Partiella stambyten, som kan framstå som ett förenklat och billigt arbetssätt för styrelsen i bostadsrättsföreningen visar sig ofta i praktiken vara det motsatta. Mycket tid under flera år framöver kan gå åt för styrelsen till hantering av de partiella stambytena, besvarande av frågor från boende, förhandla om kostnadsfördelningen mellan den boende och föreningen, kontroller av de entreprenörer som boende har givit i uppdrag att utföra renovering av sina badrum osv osv.                                                                                
  6. I de fall styrelsen å andra sidan har bestämt att de partiella stambytena i huset endast får utföras av en av styrelsen utsedd entreprenör som de har fått förtroende för, så kan man få andra problem i fastigheten. Dels kanske inte entreprenören ifråga har tid vid just det tillfälle där någon av lägenhetsinnehavarna bestämmer sig för att göra sin badrumsrenovering och stambyte, vilket skapar irritation och konflikter mellan den boende, entreprenören och styrelsen.                                                                                                                                                                            Ett än större problem är att den boende kanske inte är nöjd med den kvalitet på arbetet eller det pris han får av den av styrelsen ustedde entreprenören. För att slippa dessa problem låter styrelsen ofta den boende använda ”sin” entreprenör för att utföra den del av stambytet som den boende själv står för, men trots det så är det upplagt för en stökig situation när det hela skall samordnas under många år framåt.                                                                                             
  7. Även om man från styrelsen i föreningen har tagit fram en tydlig beskrivning och instruktion av vilka typer av material och metoder som skall användas vid de partiella stambytena, så krävs det egentligen samordnad projektering för varje del som skall stambytas för att vara säker på att det blir korrekt och passar in i resten av installationerna. Vid partiella stambyten så är det ju exakt denna gemensamma och övergripande projektering som saknas och då har riskerar man att slutändan ha ett system i huset bestående av olika fabrikat och kvalitet, vilket kan få oanade konsekvenser som kan vara svåra och kostsamma att korrigera i efterhand.                                                                                              
  8. Slutsatsen är att man som styrelse i en bostadsrättsförening noggrannt skall analysera och tänka igenom situationen, innan man fattar beslut om att tillåta partiella stambyten i fastigheten, med tanke på att nackdelarna ofta överstiger fördelar många gånger om.                                                       

"Titanias kravspecifikation att följa vid partiella stambyten"

Mer information om konsekvenserna av att undanta utrymmen vid stambyten. 

För att beräkna ungefär hur mycket Ert stambyte skulle kosta, använd Stambyteskalkylatorn. 

Relaterad information

Frågor och svar

  • Hur mycket av de renoveringsarbeten som utförs i lägenheter skall ingå i stambytets grundstandard?

    Svar: Detta beror på vad fastighetsägaren, dvs styrelsen i bostadsrättsföreningen eller fastighetsbolaget, har beställt av oss som entreprenör i samband med stambytet. Titanias uppfattning efter erfarenheter av många olika projekt där man låtit olika stora delar ingå är följande: Det är alltid bäst att inom grundstandard erbjuda ett färdigrenoverat och funktionsdugligt badrum (och separata toalettutrymmen). Den enskilda lägenhetsinnehavaren kan sedan eventuellt lägga till eller ändra utifrån detta, utifrån Tillval och Frånvalshantering.

    I vissa fall har beställaren valt att bara låta stambyte och återställning med kakel på väggar ingå. Då får den enskilde bostadsrättsinnehavaren betala för dragning av kall- och varmvattenrör till toalettstol, tvättställ och blandare. Detta skapar oftast problem eftersom bostadsrättsförening i princip måste tvinga medlemmen att själv beställa ett arbete som denne måste betala privat för att badrummet skall bli färdigt och kunna användas.

    Problemen som kan uppstå med dessa varianter är uppenbara och många. Den boende kanske inte har ekonomiska möjligheter att bekosta slutförandet av badrumsrenoveringen, vilket leder till att denne har ett ej funktionsdugligt badrum, vilket garanterat kommer leda till diskussioner och konflikter med föreningens styrelse. Vårt råd till alla beställare är att undvika dessa typer av konflikter och problem genom att låta ett funktionsdugligt badrum ingå i grundstandarden för stambytet.

  • Kan man låta varje bostadsrättsinnehavare betala stambytet var för sig?

    Svar: Teoretiskt sett skulle det kunna vara fördelaktigt att utnyttja möjligheten till ROT-avdrag som privatpersoner har, avseende arbetskostnaden i samband med stambytet. Bostadsrättsföreningen har inte denna möjlighet till avdrag i dagsläget, vilket skulle göra det betydligt billigare att låta bostadsrättsinnehavarna ta kostnaderna för stambytet som privatpersoner. Idén här är med andra ord att kostnaden för stambytet fördelas ut mellan de enskilda bostadsrättsinnehavarna som var och en skall betala sin del till entreprenören, istället för att bostadsrättsföreningen tar hela kostnaden. Rent skattemässigt är det troligen acceptabelt så länge som arbetena verkligen kan hänföras till åtgärder som bara gäller inom respektive bostadsrättsinnehavares lägenhet (t ex badrumsrenoveringen och åtgärder av rör inom lägenheten).

    Däremot kommer inte Skatteverket att acceptera att åtgärder i gemensamma utrymmen, t ex kostnader för åtgärder av rör i fastighetens källare, vind eller trapphus, sprids ut jämnt över bostadsrättsinnehavarna, eftersom dessa utrymmen ansvarar bostadsrättsföreningen för.

    Rent praktiskt är dock detta upplägg ytterst svårt att genomföra och kräver stor samstämmighet mellan medlemmarna och styrelsen i bostadsrättsföreningen eftersom separata avtal måste upprättas mellan Titania och varje enskild lägenhetsinnehavare. Problemen och diskussionerna som kan uppstå med detta upplägg är dessutom många och i ofta väldigt tidsödande att försöka lösa. Vad gör man t ex om någon medlem i föreningen inte har rätt till ROT-avdrag eller redan har förbrukat sitt avdrag för året ? Skall han betala mindre än grannarna då eller ska han betala lika mycket? Det kan också vara så att vissa medlemmar inte har ekonomiska möjligheter att betala för sin del av stambytet, vad gör man då? Tillåter föreningens stadgar ett upplägg av denna typ och vad säger föreningens revisor? 

    Titania har utfört projekt av denna sort och vår erfarenhet är att det fungerar i små bostadsrättsföreningar med högst 10 st bostadsrättsinnehavare, men man bör som styrelse noga analysera situationen innan väljer denna metod för att finansiera stambytet, så att man i slutändan verkligen sparar in pengar. 

    Läs mer om Titanias ROT-avdragsmodell för bostadsrättsföreningar här!

  • Hur mycket kostar ett stambyte av en fastighet?

    Svar: Enligt SABO:s (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretags) beräkningar kostar ett traditionellt stambyte med badrumsrenovering 250 000 kr per lägenhet inkl moms.

    Kontakta oss för mer information om kostnaden för att genomföra prefabricerat stambyte i er fastighet! 

    För att räkna fram ett ungefärligt pris på just Ditt projekt, använd vår Stambyteskalkylator.

  • Varför kan man inte vänta tills rören läcker och bara utföra stambyte på dessa ställen?

    Svar: Ett vattenläckage kan leda till stora vattenskador på mycket kort tid om man har otur. Från det att ett vattenläckage upptäcks tills dess att en servicemontör att komma till platsen och få stopp på läckaget, kan allvarliga skador uppstå i stora delar av fastigheten, speciellt om läckaget uppstår högre upp i fastigheten.

    Även om inte läckagen leder till stora vattenskador, så blir denna typ av punktlagningar i slutändan mycket dyrare än att ta ett samlat grepp och åtgärda allt på en gång i hela fastigheten, i form av ett stambyte. Dessutom är det oundvikligt att punktlagningar i en fastighet gör rörsystem till ett lappverk av gammalt och nytt med olika standarder överallt, där ingen har någon riktig kontroll över vad som bytts, när det byttes osv.

    Att göra dessa återkommande akuta punktlagningar med påföljande vattenavstängningar i fastigheten, upplevs som mycket störande i långa loppet av de boende och lokalhyresgäster, varpå ett stambyte i fastigheten kan upplevas som mindre påfrestande, eftersom arbeten i fastigheten endast behöver utföras en gång. 

  • Hur lång är garantitiden på de arbeten som Titania utför?

    Svar: Garantitiden på Titanias utförda arbeten är 5 år generellt, men vi har en specialgaranti på 10 år för tätskikten.

    (Garantitiden på större projekt, där beställaren inte är en privatperson beror dock, av vilka villkor som skrivits in i det underlag som vi gett offert på. Enligt det standardavtal för totalentreprenader som fanns före 2006 (ABT94) gällde en garantitid på 2 år. Enligt det avtal som kom 2006 (ABT06) gäller 5 års garantitid.)

  • Hur vet jag att enskilda arbetare som befinner sig i huset tillhör Titania?

    Svar: Titanias anställda skall alltid bära våra vita eller svarta profilkläder som det står "Titania" på, både på fram- och baksida. Här finns bilder på hur Titanias kläder skall se ut.

    Förutom Titanias kläder skall alla som arbetar för Titania synligt bära ID06-namnbrickor där det framgår namn och vilket företag personen arbetar för. ID06 är en speciell namnbricka framtagen för byggbranschen i samarbete med byggbranschens arbetsgivare, fackförbund, Skatteverket med flera.

    Om Du blir osäker om personen verkligen arbetar på Titania, be att få se ID06-brickan alternativt kontakta platschefen eller arbetsledaren på projektet för att säkerställa om personen är behörig eller inte att befinna sig i fastigheten. 

  • Kan Titania utföra projekt med speciella förutsättningar?

    Svar: Titania är mycket flexibelt och tillmötesgående när det gäller att möta våra kunders krav och önskemål under våra projekt.

    Vi har bland annat utfört projekt i kulturskyddade fastigheter där det krävdes speciell varsamhet och speciella lösningar för att bevara känsliga takmålningar och boaserade väggar i ädelträ.

    Vi har även utfört projekt där speciella maskinella lösningar utförmades för att förhindra dammspridning, eftersom renoveringen utfördes i en miljö med mycket känslig utrustning som inte tålde damm.

    Vi har utfört projekt där vi arbetade endast nattetid och i forcerat tempo för att inte störa befintlig verksamhet som pågick under kontorstid och minimerade på detta sätt projekttiden och störningarna för lokalhyresgästerna.

    Om Du som kund har ett krav eller önskemål för att genomföra ett projekt, är vi mycket intresserade av att tillsammans hitta en tillfredställande lösning som tillgodoser dessa, allt för att vi skall kunna genomföra Ditt projekt så smidigt som möjligt i enlighet med Dina önskemål. Kontakta oss idag. 

  • Hur vet vi att arbetena som Titania gör under stambytet faktiskt utförs korrekt?

    Svar: Du som beställer arbeten av oss på Titania skall alltid kunna känna Dig trygg med att Du får ett snyggt, fräscht och funktionellt badrum med nya installationer utförda i hållbara kvalitetsprodukter, när stambytet väl är slutfört.

    Alla projekt och arbeten vi genomför, utförs av hantverkare med yrkesstolthet som vill att det som de skapar skall hålla i många år framöver. Utöver kompetenta och motiverade medarbetare, har vi ett internt kontrollsystem för att upptäcka eventuella misstag och rätta till dessa i tid, allt för att undvika problem och förseningar för Dig som boende och beställare av stambyten från Titania.

    Titania är dessutom certifierat enligt den internationella standarden ISO9001 för kvalitetssystem. Detta innebär att vi har ett system där vi gör regelbundna besiktningar av kvalitetskritiska moment under hela produktionstiden. Vårt ISO system utvärderas varje år av en oberoende besiktningsman, vilket gör att kvaliteten alltid hålls på högsta nivå. 

    Samtliga dessa kontroller tillsammans gör att vi generellt har lägre antal besiktningsanmärkningar än andra företag i branschen, vilket gynnar Dig som beställare och de boende i fastigheten under många år framöver.

  • Vem på Titania skall jag vända mig till med personliga frågor om tillval i min lägenhet?

    Svar: För frågor om Tillval och Frånval till Din lägenhet i samband med stambytet, skall Du alltid vända Dig till Titanias platschef på Ditt projekt.

    Platschefen kommer dessutom att boka in ett individuellt tillvalsmöte med Dig i samband med att stambytet påbörjas i fastigheten, då Du får möjlighet att under 30 minuter diskutera vad Du vill göra med Ditt badrum, vilka sakvaror som skall monteras/installeras och Du får även möjlighet att få svar på alla Dina frågor. 

    För kontaktuppgifter till platschefen, se utskickad information inför stambytet, informationstavlan nere i porten eller t ex i hissen. Om kontaktuppgifterna inte framgår på något av dessa ställen, maila till info@titania.se . 

    Om Du inte vet vem som är platschef för projektet där Du bor, se Våra projekt och leta reda på Din fastighet, så finns all information Du behöver för att kunna kontakta platschefen.  

  • Vad är en stam?

    Svar: En vertikal (stående) rörledning i ett hus som mindre rör förgrenas ut ifrån. Precis som grenarna på ett träd går ut från en huvudstam så ansluter sig de horisontellt liggarna rören från lägenheternas badrum och kök till huvudrörstammar.

    När man pratar om stambyte, så menar man helt enkelt utbyte av de befintliga rören i fastigheten. 

Kontaktformulär

Du måste fylla i alla obligatoriska fält

Offertförfrågan

= obligatoriska fält