Vitt badrum med stora vita kakelplattor på väggarna,vitt handfat, vit toalett och spegel ovanför handfatet.

Inför stambytet - Det absolut viktigaste Ni behöver veta

Om Ni som fastighetsägare valt att utföra ett traditionellt eller prefabricerat stambyte med renovering av badrum och våtrum så innebär detta en väsentlig investering som gäller hela fastigheten och det är mycket att tänka på och förbereda inför stambytet.

Vad ska man tänka på när man planerar för ett stambyte? 

Var noggrann med att innan upphandlingsskedet ha gjort en behovsanalys av vad som behöver utföras i fastigheten. Vi rekommenderar att man anlitar en byggkonsult som stöd gällande detta. En bra behovsanalys och ett korrekt och komplett förfrågningsunderlag upprättat utifrån behovsanalysen gör att entrprenören kan lämna ett fast pris på entreprenaden. 

Sen är det viktigt att bestämma om man vill ha ett traditionellt stambyte eller ett prefebricerat stambyte. Titania utför stambyten med bägge metoderna och för att läsa mer om vad de innebär och vilka fördelar de olika metoderna har, se rubriken "Olika metoder för stambyte" 

Uppfattningen om att man kan spara pengar genom att undanta vissa våtrum eller delar av rörsystemet från stambytet (t ex stammarna genom ett våningsplan som bytts tidigare) fungerar i teorin, men mindre bra i praktiken. I slutändan och på lång sikt förlorar man som fastighetsägare ofta pengar på ett sådant tänkande.

Kostnaderna i byggprojekt, och speciellt ROT-projekt, hänger inte samman på det sättet att man kan plocka ut en eller flera delar (t ex ett par badrum eller ett antal meter rör) ur bygget och förvänta sig att kostnaden minskar på samma sätt som om man plockar i och ur varor ur en matvarukorg. Projektens moment är inflätade i varandra och går inte att jämföra med t ex en matvaruvagn där köparen kan lägga till och dra ifrån varor enligt fasta enhetspriser.

I stambytensprojekt och andra typer av byggprojekt är det i realiteten ofta en massa kringjobb och administration med att plocka bort delar som sällan motiverar att den inte skulle ingå i entreprenaden. I alla system där det ena bygger på det andra lönar det sig sällan att spara gamla delar – detta gäller såväl datasystem, installationssystem som andra typer av system.

Besök gärna hemsidan www.byggfactadocu.se för att få mer information om material och tillval till Din renovering. 

Stambyten för bostadsrättsföreningar

Titania har en väl utvecklad struktur och metod för genomförande av stambyten i bostadsrättsföreningar. I korthet går det ut på att via tydlig skriftlig och muntlig information till boende, individuella tillvalsmöten samt tydlig blankett för tillvalshantering skapa en förståelse för hur stambytesprojektet kommer att gå till.

Stambytesprojekt i bostadsrättföreningar skiljer sig från projekt i hyreslägenheter av några orsaker. Det viktigaste är att styrelsen i bostadsrättsföreningen i de flesta fall är lekmän utan specialkunskaper inom entreprenadjuridik eller fastighetsombyggnader. Även om styrelsen ibland har medlemmar med dessa kunskaper så krävs det även tid för deltagande i projektet, vilket kan vara svårt att hinna med utöver sina övriga åtaganden.

Varje boende har möjlighet (och ofta en önskan) att förhöja värdet på just sin lägenhet genom att beställa individuella tillval i samband med stambytet. Frågor och diskussioner om hur mycket den enskilda medlemmen skall betala av stambytet uppstår ofta. Olika upplägg och varianter med att de boende t ex står för rör under badrumsgolv och tätskikt och föreningen står för övriga kostnader, är sällan bra av olika skäl, bland annat för att det snabbt kan bli komplicerat att hålla ordning på de olika överenskommelser som görs med de boende, vilket leder till mycket extraarbete för föreningens styrelse. Dessa typer av upplägg kan kanske eventuellt fungera i väldigt små föreningar, där den administrativa bördan inte blir så stort till följd av dessa förhandlingar och överenskommelser med de boende.

Tillvalshantering för bostadsrättsinnehavare

Vi utformar en tydlig och enkel valblankett där de boende skall markera de val inom den grundstandard som föreningen eventuellt erbjuder medlemmarna (detta gäller oftast bara färg på klinker). I valblanketten anges även ett antal fördefinierade tillvalsmöjligheter till fasta priser som vi erbjuder. Utöver det fasta tillvalsprogrammet har även varje enskild boende möjlighet att beställa i princip vilka tillval man vill av oss, men får då först definiera omfattningen av arbetet så att vi kan presentera en skriftlig offert som skall accepteras av den boende innan något arbete påbörjas.

På valblanketten tas även upp vissa så kallade ”frånval” som är tillgodohavanden som de boende kan få om de väljer bort en produkt som ingår som standard. Det kan t ex vara så att den boende väljer att sätta tillbaka sin gamla toalettstol, även om en ny toalettstol ingår i standard enligt föreningens avtal med entreprenören. Enligt resonemanget ovan, under rubriken ”Vad ska man tänka på när man planerar ett stambyte” är vi restriktiva med frånval av kvalitetsskäl. Frånval kan bara bytas mot beställda tillval, de boende kommer inte att få tillbaka pengar om summan av frånvalen överstigen summan av tillvalen. Detta enlligt samma princip som att Big Macen på McDonald’s blir inte billigare för att man tar med saltgurkan själv och ber om ett avdrag.

Individuella tillvalsmöten och information om tillvalshanteringen

Vi arbetar med att ha individuella valmöten på 30 minuter med varje boende vilket ingår i våra anbudspriser. Innan tillvalsmötena tar sin början har vi i eller i anslutning till fastigheten en utställning med de produkter som ingår i grundstandard samt de produkter som vi erbjuder inom vårt prissatta tillvalsprogram. De boende bör ha bekantat sig med utställningen innan tillvalsmötet, för att på så sätt underlätta kommunikationen med representanten för Titania vid tillvalsmötet och därmed undvika missförstånd angående vilka tillval som finns tillgängliga. 

Vad gäller material som de boende önskar som ligger utanför standardprogrammet och även vårt fast prissatta tillvalsprogram ansvarar den boende själv för all hantering med dessa leverantörer. Titania tar inget ansvar för denna hantering, kontakt med leverantörerna eller för produkternas kvalitet. Detta kan t ex gälla specialkakel eller en speciell toalettstol. Orsaken är att dessa saker kan vara komplicerade att få ihop och kan involvera leverantörer som vi inte har arbetet med tidigare. Den boende måste själv ta ansvar för att material och varor verkligen kommer fram i tid och är av den kvalitet och typ som den boende har önskat / beställt.

Informationsmöte före stambytet påbörjas

Förutom de individuella tillvalsmötena brukar vi vilja hålla ett informationsmöte för de boende innan stambytet påbörjas, där alla boende, föreningens styrelse och representanter från Titania är med och vi går igenom den skriftliga informationen samt hur tillvalshantering kommer skötas. Framgången i ett stambytesprojekt bestäms till stor del av hur väl de boende tar emot den information som Titania delar ut och därmed hur väl förberedda de boende är på hur stambytesprocessen kommer att gå till. Även ett perfekt genomfört stambytesprojekt kan uppfattas som stökigt och nästan kaotiskt om man inte förberett de boende på vad stambytet kommer att innebära. 

Kostnad för ett stambyte 

Söker Ni det billigaste alternativet på marknaden är Ni på fel sida. Prispress kan vara bra när det handlar om att köpa konsumtionvaror med en begränsad livslängd. Handlar man upp en investering som skall hålla i 40-50 år kan man inte resonera på samma sätt. Titania är en etablerad och seriös entreprenör som levererar sina projekt med hög kvalitet. Kvalitet kostar lite extra i investeringsskedet, men lönar sig alltid på lång sikt.

Att välja det billigaste alternativet kan ibland bli dyrare och krångligare i slutändan än att välja en seriös entreprenör från början, eftersom det ofta finns en anledning till att vissa entreprenörer kan lämna så billiga offerter. Det är med stambyten som med allt annat, man får det man betalar för.  

Läs mer om hur Titania utför sina stambyten. 

För att beräkna ungefär hur mycket Ert stambyte skulle kosta, använd Stambyteskalkylatorn. 

Relaterad information

Frågor och svar

  • Varför skall jag som fastighetsägare till en hyresfastighet med kvarboende anlita just Titania?

    Svar: För att vi har lång och dokumenterad vana och erfarenhet av att hantera kvarboende i samband med traditionella och prefabricerade stambyten, badrumsrenoveringar och andra projekt. Till skillnad från vissa andra byggföretag som kanske har gått från nyproduktionssidan till ROT-verksamhet (Renovering, ombyggnation och tillbyggnad), så började Titania som ett renodlat ROT-företag med inriktning mot badrumsrenoveringar och andra renoveringar för privatpersoner. Detta har gjort att vi har lärt oss att se att ett projekt med kvarboende hyresgäster eller bostadsrättsinnehavare i en fastighet är ett socialt projekt lika mycket som ett rent tekniskt byggprojekt.

    Andra saker som gör att vi är bra på att hantera kvarboende är:

    • Vi har ett kvalitetssystem som inte endast är en pappersprodukt utan faktiskt är integrerat i hur vi arbetar och säkerställer att Ni får så bra kvalitet med så litet antal besiktningsanmärkningar som möjligt när Ni anlitar Titania. Med få besiktningsanmärkningar följer att vi inte behöver störa hyresgästerna eller de boende med åtgärdande av besiktningsanmärkningar, när projektet väl är avslutat, vilket alltid uppskattas av de boende i fastigheten.
    • Vi förstår hur viktigt det är att hålla uppsatta tidsplaner för Dig som fastighetsägare med hyresgäster eller som styrelse för en bostadsättsförening med bostadsrättsinnehavare som skall flytta tillbaka efter avslutat projekt. Vi har därför löpande kommunikation med Dig som beställare angående projektet och vi vidtar kontinuerligt åtgärder som gör att även t ex extrabeställningar, tillval etc kan hållas inom överenskommen tidsram.
    • Vi har solida kundreferenser (se t ex www.reco.se och www.eniro.se), näst högsta kreditvärdighet, AA, från kreditupplysningsföretaget Soliditet och auktorisationer och behörigheter inom alla våra arbetsområden. Detta garanterar att vi gör ett bra jobb som vi vill stå för under många år framöver vilket gör att felanmälningar och service fungerar efter det att projektet är avslutat. Dessutom ger vi långtgående garantier för utförda arbeten. 
    • För oss är Dina behov, krav och önskemål som beställare det viktigaste. Vi vet hur problematiskt det kan vara med stambyten och renoveringar för de boende och vi ser det som vårt jobb att göra boende och hyresgäster så nöjda som möjligt inom ramen för vårt åtagande i samband med projektet. 
  • Varför skall man bara anlita företag med god kreditvärdighet?

    Svar: Du som beställare får med detta den bästa garantin för att Du har att göra med ett företag som tänker och agerar långsiktigt och seriöst. Långsiktighet är viktigt när man gör affärer och behövs speciellt mycket när det handlar om stambyten, renoveringar och byggnationer som skall hålla i många år framöver. Att handla upp ett stambyte för flera miljoner kronor ställer krav på att Du som beställare har en kontraktspart som har mycket god finansiell styrka och som inte går i konkurs vid första lågkonjunktur eller när några projekt gått lite dåligt.

    Titanias kreditvärdighet är näst högsta möjliga, AA och är fastställt av kreditupplysningsföretaget Soliditet, som är en av de absolut största och äldsta aktörerna på den svenska kreditupplysningsmarknaden. Du kan se Titanias kreditupplysning under rubriken Dokumentation, intyg & auktorisation. .

    Soliditet har sex stycken grader på sina kreditbetyg: 

    AAA – Högsta kreditvärdighet (Titania har AAA-betyg)

    Endast aktiebolag kan nå AAA (Trippel-A). Bolaget ska dessutom omsätta mer än 2 miljoner, ha varit verksamt i minst 10 år och dessutom ha nyckeltal som är väsentligt över branschens genomsnitt.

    AA – God kreditvärdighet

    AA (Dubbel-A) är den högsta rating ett handels-, kommanditbolag och enskild firma kan få. För aktiebolag krävs en omsättning över 1 miljon och nyckeltal som ligger över branschens genomsnitt.

    A – Kreditvärdig

    För att uppnå A (Enkel-A) krävs nyckeltal som ligger på eller nära branschens genomsnitt.

    AN – Nystartat bolag

    Ges ut till nystartade företag där ingen negativ information finns.

    B – Kredit mot säkerhet

    Ges ut till företag med nyckeltal som ligger under branschens genomsnitt och till företag där negativ information finns.

    C - Kredit avrådes

    Ges till företag som har stora betalningsproblem, förbrukat aktiekapital, konkursengagemang samt till företag med nyckeltal som långt understiger branschgenomsnittet. Företag som har allvarliga revisorsanmärkningar får också rating C.

    (-) – Ej fastställd rating

    Rating fastställs inte på företag där viktig information saknas, är inaktuell eller på företag som inte är aktiva.

  • Hur vet vi att arbetena som Titania gör under stambytet faktiskt utförs korrekt?

    Svar: Du som beställer arbeten av oss på Titania skall alltid kunna känna Dig trygg med att Du får ett snyggt, fräscht och funktionellt badrum med nya installationer utförda i hållbara kvalitetsprodukter, när stambytet väl är slutfört.

    Alla projekt och arbeten vi genomför, utförs av hantverkare med yrkesstolthet som vill att det som de skapar skall hålla i många år framöver. Utöver kompetenta och motiverade medarbetare, har vi ett internt kontrollsystem för att upptäcka eventuella misstag och rätta till dessa i tid, allt för att undvika problem och förseningar för Dig som boende och beställare av stambyten från Titania.

    Titania är dessutom certifierat enligt den internationella standarden ISO9001 för kvalitetssystem. Detta innebär att vi har ett system där vi gör regelbundna besiktningar av kvalitetskritiska moment under hela produktionstiden. Vårt ISO system utvärderas varje år av en oberoende besiktningsman, vilket gör att kvaliteten alltid hålls på högsta nivå. 

    Samtliga dessa kontroller tillsammans gör att vi generellt har lägre antal besiktningsanmärkningar än andra företag i branschen, vilket gynnar Dig som beställare och de boende i fastigheten under många år framöver.

  • När betalar man kontraktssumman för ett stambytesprojekt?

    Svar: En prestationsbaserad betalningsplan läggs upp för stambytet utifrån projektets tidsplan, där betalning för varje del sker först efter det att denna del av stambytet är färdigställd av entreprenören. På detta sätt kan Du som beställaren känna Dig trygg med att aldrig ligga ute med mer pengar än värdet på det arbete som redan är utfört. På detta sätt undviker man som beställare att betala för något, som man inte vet blir utfört, om entreprenören t ex skulle gå i konkurs. 

  • Hur tar man reda på om entreprenören betalar sina skatter och avgifter?

    Svar: Det enklaste sättet är att fylla i blankett SKV4820 och faxa eller posta till Skatteverket. Du får då tillbaka blanketten ifylld från Skatteverket med information om hur mycket entreprenören har betalt i skatter och avgifter de senaste tre månaderna och Du kan därifrån se om entreprenörens uppgifter om antal anställda verkar stämma.

    Om uppgifterna på SKV4820 verkar orimligt låga i jämförelse med entreprenörens uppgift om antalet anställda eller omsättningen, bör man som beställare vara försiktig och söka mer information, innan man tecknar något avtal med entreprenören. 

    Att bara kontrollera om entreprenören har F-skattesedel räcker inte långt, eftersom F-skatten inte säger speciellt mycket om hur företaget faktiskt sköter sig med inbetalning av skatter och avgifter. En F-skatt är dessutom inte svår att få, ens för den som håller på med oegentligheter och innebär i praktiken inget större skydd för Dig som beställare.

    Klicka här för att se senaste versionen av Titanias SKV4820. 

  • Vad händer om någon av mina ägodelar försvinner från lägenheten under stambytet?

    Svar: Under tiden vi har tillgång till lägenheten i samband med stambytet eller projektet som pågår tillämpar vi säkerhetsrutiner för att tillse att inga obehöriga kommer in i lägenheten. Om vi på grund av oaktsamhet skulle ha missat att t ex låsa en dörr och det kan bevisas att saker som tillhör Dig som boende har försvunnit just på grund av just detta så ersätter vi Dig givetvis för detta

  • Hur stora är Titania?

    Svar: De företag inom Titaniakoncernen som utför entreprenaderna har idag totalt ca 145 anställda inom olika yrkesområden. Titania fakturerade totalt drygt 270 miljoner kr under år 2014.

    För att se våra årsredovisningar, kreditupplysning på Titania samt våra behörigheter, auktorisationer etc, ser rubriken "Dokumentation, intyg & auktorisationer" 

  • Vad händer om Titania inte blir klara med stambytet i tid?

    Svar: I det avtal som Titania tecknar med fastighetsägaren och tillika beställaren av stambytet, det vill säga styrelsen i bostadsrättsföreningen eller fastighetsbolaget, så ingår bestämmelser om vad som händer vid eventuella förseningar gentemot den för projektetet överenskomna tidsplanen.

    Avtalen kan se lite olika ut, men generellt skyddas beställaren mot förseningar genom att vi som entreprenör får betala böter eller vite om vi inte skulle bli klara i tid med stambytet. Givetvis är det alltid vår målsättning och önskan att bli klara i tid och helst ännu tidigare, det tjänar alla på, både boende, beställare och vi som entreprenör.

    Enda gången som förseningsböter inte är aktuella är om vi som entreprenör blivit hindrade i arbetet av orsaker som inte beror på oss eller om beställaren har gjort mycket stora extrabeställningar, vilket gjort att tidsplanen förskjutits.

  • Kan vi bo kvar i lägenheten under stambytet?

    Svar: Ja, det går att bo kvar i lägenheten under stambytet och vi tar hänsyn till detta så mycket som det går under projektet. Du får dock förbereda Dig på att boendet är annorlunda under tiden som projektet pågår, jämfört med i vanliga fall. Boendet kan dock underlättas mer eller mindre, beroende på hur mycket provisoriska installationer i form av tillfälliga toaletter, duschar, tvättmaskiner osv som fastighetsägaren har beställt från Titania för respektive projekt.

    Det vanliga är att Du som boende får hämta vatten utanför lägenheten och Titania försöker därför alltid att installera provisoriska diskhoar med kallvatten i trapphusen. Duscha och gå på toaletten får Du oftast göra fastighetens källare eller i en byggbod i så nära anslutning som möjligt till fastigheten. Beroende på om tvättstugan och de rör som leder till tvättstugan omfattas av stambytet, så kan det också vara så att den ordinarie tvättstugan är ur funktion under stambytet. 

    Delar av Din lägenhet kommer att vara inplastad för att skydda mot damm och arbetena bullrar mycket, speciellt i den inledande rivningsfasen. Det är också viktigt att Du som bor kvar tänker på att det pågår ett byggprojekt i fastigheten och att detta byggprojekt har en fastställd tidsplan som måste hållas i enlighet med avtalet mellan Titania och beställaren. Detta innebär att Du måste ge oss obegränsat tillträde till lägenheten och se till att inget hindrar arbetets utförande, oavsett om Du bor kvar i lägenheten eller inte under stambytet.

    Man skall komma ihåg att många boende som har möjlighet att ordna ett tillfälligt boende under tiden stambytet pågår, väljer att göra detta, för att undvika de besvär som det innebär att bo i en lägenhet som stambyts. 

    Sen beror det till stor del på om man gör ett traditionellt stambyte eller ett prefabricerat stambyte i fastigheten. Det traditionella stambytet tar 6-8 veckor / lägenhet att genomföra medan det prefabricerade endast 7-10 dagar / lägenhet. 

  • Varför bör vi anlita en teknisk konsult för att hjälpa oss med upphandlingen?

    Svar: För att byggkonsulten på ett professionellt sätt kan definiera exakt vad som behöver göras i just Er fastighet. Detta underlag, som kallas Förfrågningsunderlag, kan Ni sedan skicka till olika byggföretag som alla räknar och ger anbud på samma omfattning. Detta gör att anbuden blir lätta för byggkonsulten att sedan jämföra vilket i kombination med att upphandlingen har skett i konkurrens, ökar möjligheterna för beställaren att få ett så förmånligt pris som möjligt på arbetena som skall utföras.

    Konsulten kan även hjälpa till att bestämma om man skall genomföra ett traditionellt stambyte eller ett prefabricerat stambyte i fastigheten. 

Kontaktformulär

Du måste fylla i alla obligatoriska fält

Offertförfrågan

= obligatoriska fält