En av Titanias anställda sätter vitt kakel på en vägg.

Förberedelser inför stambytet

Man kan schematiskt dela upp förberedelsefasen för stambytet i följande etapper:

1. Diskussion fram till kontrakt avseende stambytet

Efter att man som kund har erhållit en offert på stambytet  kvarstår vanligen ett antal punkter och villkor att komma överens om med entreprenören innan man är beredd att teckna kontrakt. Det kan till exempel handla om tidsplaner för projektet, hantering av speciella hyresgäster, tillhandahållande av utrymmen för entreprenörens etablering på projektet som skall specificeras i kontraktet osv. Vi är för total öppenhet i denna process, det gagnar ingen av parterna i detta skede att hålla inne information som längre fram kommer att ha ekonomisk betydelse för den andra parten. Alla eventuella frågetecken skall upp på bordet, diskuteras och lösas, för att undvika problem längre fram.

2. Projektering och planering av stambytet

Att ha nog med tid för den viktiga projekteringen och planeringen är av stor betydelse för hur lyckat stambytesprojektet kommer att upplevas vara av de boende. Vi på Titania anser att denna fas, som börjar först när kontraktet har skrivits och slutar när själva byggnationen startar skall vara minst 2,5 månader. För stora eller komplicerade projekt rekommenderas minst 4 månaders framförhållning. Det är som sagt viktigt att tänka på att denna process startar först då kontrakt tecknats mellan beställaren och Titania.

Eftersom de flesta projekt vi genomför, utförs som totalentreprenader så är det vi som entreprenör som utför projekteringen för projektet (till skillnad från generalentreprenader då det är beställaren som ansvarar för projektering.)  Med projektering menas att vi utifrån de funktionskrav som ställts upp i FFU; Förfrågningsunderlaget, definierar hur vi kommer att utföra arbetet. Konkret så innebär det att vi presenterar listor med de produkter och det material vi kommer att använda till stambytet, vi presenterar planritningar och elevationsritningar på hur vi planerat att utforma badrummen (t ex var golvbrunnen skall ligga), vi presenterar ritningar över installationer där vi angivit vilka dimensioner vi beräknat för de olika typerna av rörledningar och elkablar, osv.

Beställaren eller beställarens representant (t ex en byggkonsult) inbjuds inkomma med synpunkter på projekteringen. Det är dock viktigt att komma ihåg att då man som beställare handlat upp en totalentreprenad så har man avsagt sig rätten att detaljstyra entreprenaden. Om projekteringen uppfyller de uppställda funktionskraven i kontraktet så skall den godkännas av beställaren och dess ombud.

Beställaren kan ju givetvis välja att ändra saker och ting, men får då vara beredd på att detta kan medföra merkostnader. Projekteringsritningarna över badrum och WC kommer sedan att bifogas tillvalsblanketten till varje boende och just placeringen i badrummen är ofta mycket viktigt för de boende. Även om det är viktigt ur tekniskt hänseende så är knappast val av fabrikat på cementbruk eller stamrörsdimensioner av så stort intresse för lägenhetsinnehavarna, utan det är placeringen av sakvarorna och vilka sakvaror som skall monteras i badrummet som är viktigast.

Vidare gör vi ett informationsmaterial till de boende och lokalhyresgäster som är anpassat till de speciella omständigheterna i projektet. Den går igenom hur stambytet kommer att genomföras, vilka provisorier som kommer att tillhandahållas i form av tillfälliga toaletter, tvättstugor och duschar osv, kontaktuppgifter för Titanias platsledning, tillvalshantering med mera.

3. Till- och frånvalshantering 

Vi utformar även en enkel och tydlig tillvalsblankett där de boende skall markera de tillval inom den grundstandard som eventuellt erbjuds (detta gäller oftast bara färg på klinker). I valblanketten anges även ett antal fördefinierade tillvalsmöjligheter till fasta priser som vi erbjuder. Utöver det fasta tillvalsprogrammet har även varje enskild boende möjlighet att beställa i princip vilka tillval man vill av oss, men får då definiera omfattningen av arbetet för oss så att vi kan presentera en skriftlig offert, som skall godkännas av den boende, innan några arbeten påbörjas.

I valblanketten tas även upp vissa så kallade ”frånval” som är tillgodohavanden som de boende kan få om de väljer bort en produkt som ingår som standard. Det kan t ex vara så att den boende väljer att sätta tillbaka sin gamla toalettstol, trots att föreningen erbjuder de boende en ny toalettstol som grundstandard. Enligt resonemanget under rubriken ”Inför stambytet - Det absolut viktigaste du behöver veta” är vi restriktiva med frånval av kvalitetsskäl. Frånval kan bara bytas mot beställda tillval, de boende kommer inte att få tillbaka pengar om det är så att summan av frånvalen överstigen summan av tillvalen. Detta enligt samma princip som att Big Macen på McDonald’s inte blir billigare för att man tar med saltgurkan själv och ber om ett avdrag på priset. 

Besök gärna hemsidan www.byggfactadocu.se för att få mer information om material och tillval till Din renovering. 

4. Information till de boende om tillval

Vi arbetar med att ha individuella valmöten på 30 minuter med varje boende vilket ingår i våra anbudspriser. Innan tillvalsmötena tar sin början har vi i eller i anslutning till fastigheten en utställning med de produkter som ingår i grundstandard samt de produkter som vi erbjuder inom vårt prissatta tillvalsprogram. De boende bör ha bekantat sig med utställningen innan tillvalsmötet, för att på så sätt underlätta kommunikationen med Titanias representant på tillvalsmötet och undvika missförstånd angående vilka tillval som är tillgängliga i samband med stambytet. 

Vad gäller material som de boende önskar som ligger utanför standardprogrammet och även utanför vårt fast prissatta tillvalsprogram ansvarar den boende själv för all hantering med dessa leverantörer. Titania tar inget ansvar för denna hantering, kontakt med leverantörerna eller för produkternas kvalitet. Detta kan t ex gälla speciellt kakel och klinker, en speciell toalettstol, etc. Orsaken är att dessa saker kan vara en av de mest komplicerade att få ihop och kan involvera leverantörer som vi inte har arbetet med tidigare. Den boende själv måste ta ansvar för att material och varor verkligen kommer fram i tid är är av den kvalitet som den boende har önskat / beställt, för att inte stambytet skall försenas, vilket leder till merkostnader för beställaren.

5. Informationsmöte före stambytet påbörjas

Förutom de individuella valmötena brukar vi vilja hålla ett informationsmöte för de boende innan stambytet påbörjas, där alla boende, lokalhyresgäster, föreningens styrelse och representanter för Titania är med och vi går igenom den skriftlig och muntliga informationen angående stambytet i stort samt hur tillvalshantering kommer skötas med varje boende.

Framgången i projektet bestäms till stor del av hur de boende och lokalhyresgästerna tagit tills sig det informationsmaterial som delas ut angående stambytet och därmed hur väl förberedda dessa är på hur stambytesprocessen kommer att gå till. Även ett perfekt genomfört stambytesprojekt kan uppfattas som stökigt och nästan kaotiskt om man inte förberett de boende och lokalhyresgästerna på vad stambytet kommer att innebära för dem.

Mer information om varför Titania rekommenderar att man som beställare anlitar en byggkonsult inför ett stambyte. 

För att beräkna ungefär hur mycket Ert stambyte skulle kosta, använd Stambyteskalkylatorn. 

Relaterad information

Frågor och svar

  • Vad är det som är speciellt bra med Titania som byggentreprenör?

    Svar: Som kund hos Titania har man många fördelar: 

    Våra tjänster och projekt

    Titania är en komplett byggentreprenör med verksamhet i Stockholms och Uppsala län och med specialisering på nyproduktion, stambyten, totalrenoveringar och ombyggnationer. Vi kan även erbjuda tjänster inom relining / rörinfodring, rörspolning, rörrensning samt rörfilmning, ventilation och energibesparing.  Vi äger även och förvaltar hela fastigheter med hyresgäster och lokalhyresgäster.

    Medarbetare och kompetens

    Vi har inom företaget en mängd olika kompetenser och vår personal har lång erfarenhet av byggbranschen, vilket gör att vi kan erbjuda ett väldigt brett utbud av tjänster, vilket i sin tur gör att vi kan åta oss i princip alla typer av projekt. Våra goda kontakter med samarbetspartners, vår finansiella styrka och höga kreditvärdighet, gör att det inte finns någon övre gräns för hur stora projekt vi kan åta oss.  

    Våra platschefer och arbetsledare är experter på att sköta kontakten med boende, hantera tillval och frånval och styra projekt med kvarboende, vilket inte alla byggentreprenörer har erfarenhet och kunskap för att göra på ett bra sätt.

    Våra anställda hantverkare har ofta kompetens inom flera arbetsområden och är som multihantverkare bra på att själva utföra flera olika arbetsmoment och samordna de olika kompetenser som krävs för att genomföra byggprojektet, vilket gör att riskerna för förseningar minskar betydligt samtidigt som kvaliteten blir högre på utfört arbete. 

    Garantier och kvalitet

    Titania använder alltid svenska kvalitetsprodukter och lämnar generösa och långtgående garantier på utförda arbeten. För att säkerställa kvaliteten så har vi ett omfattande system av interna kontroller av utfört arbete på individnivå. Vi uppmanar dessutom alltid våra kunder att anlita en oberoende besiktningsman för att utföra besiktning av utfört arbete.

    ISO 9001 och ISO 14001

    Titania är dessutom certifierat enligt ISO 9001 för kvalitet och ISO 14001 för miljö, allt för att säkerställa att vi arbetar så effektivt som möjligt. Vårt ISO system utvärderas en gång per år av en oberoende besiktningsman, för att säkerställa att vi uppfyller kraven för ISO certifiering. 

    Priskalkylatorer

    Titania har tagit fram två priskalkylatorer för att Du som kund på ett enkelt sätt skall kunna få fram ett ungefärligt pris på vad Ditt projekt skulle kosta. Välj nedan den kalkylator som intresserar Dig och klicka på länken.

    Stambyteskalkylator  - Beräkna pris på Ert stambyte

    Reliningskalkylator - Beräkna pris på relining

  • Hur stora är Titania?

    Svar: De företag inom Titaniakoncernen som utför entreprenaderna har idag totalt ca 145 anställda inom olika yrkesområden. Titania fakturerade totalt drygt 270 miljoner kr under år 2014.

    För att se våra årsredovisningar, kreditupplysning på Titania samt våra behörigheter, auktorisationer etc, ser rubriken "Dokumentation, intyg & auktorisationer" 

  • Varför skall jag som fastighetsägare till en hyresfastighet med kvarboende anlita just Titania?

    Svar: För att vi har lång och dokumenterad vana och erfarenhet av att hantera kvarboende i samband med traditionella och prefabricerade stambyten, badrumsrenoveringar och andra projekt. Till skillnad från vissa andra byggföretag som kanske har gått från nyproduktionssidan till ROT-verksamhet (Renovering, ombyggnation och tillbyggnad), så började Titania som ett renodlat ROT-företag med inriktning mot badrumsrenoveringar och andra renoveringar för privatpersoner. Detta har gjort att vi har lärt oss att se att ett projekt med kvarboende hyresgäster eller bostadsrättsinnehavare i en fastighet är ett socialt projekt lika mycket som ett rent tekniskt byggprojekt.

    Andra saker som gör att vi är bra på att hantera kvarboende är:

    • Vi har ett kvalitetssystem som inte endast är en pappersprodukt utan faktiskt är integrerat i hur vi arbetar och säkerställer att Ni får så bra kvalitet med så litet antal besiktningsanmärkningar som möjligt när Ni anlitar Titania. Med få besiktningsanmärkningar följer att vi inte behöver störa hyresgästerna eller de boende med åtgärdande av besiktningsanmärkningar, när projektet väl är avslutat, vilket alltid uppskattas av de boende i fastigheten.
    • Vi förstår hur viktigt det är att hålla uppsatta tidsplaner för Dig som fastighetsägare med hyresgäster eller som styrelse för en bostadsättsförening med bostadsrättsinnehavare som skall flytta tillbaka efter avslutat projekt. Vi har därför löpande kommunikation med Dig som beställare angående projektet och vi vidtar kontinuerligt åtgärder som gör att även t ex extrabeställningar, tillval etc kan hållas inom överenskommen tidsram.
    • Vi har solida kundreferenser (se t ex www.reco.se och www.eniro.se), näst högsta kreditvärdighet, AA, från kreditupplysningsföretaget Soliditet och auktorisationer och behörigheter inom alla våra arbetsområden. Detta garanterar att vi gör ett bra jobb som vi vill stå för under många år framöver vilket gör att felanmälningar och service fungerar efter det att projektet är avslutat. Dessutom ger vi långtgående garantier för utförda arbeten. 
    • För oss är Dina behov, krav och önskemål som beställare det viktigaste. Vi vet hur problematiskt det kan vara med stambyten och renoveringar för de boende och vi ser det som vårt jobb att göra boende och hyresgäster så nöjda som möjligt inom ramen för vårt åtagande i samband med projektet. 
  • Varför bör vi anlita en teknisk konsult för att hjälpa oss med upphandlingen?

    Svar: För att byggkonsulten på ett professionellt sätt kan definiera exakt vad som behöver göras i just Er fastighet. Detta underlag, som kallas Förfrågningsunderlag, kan Ni sedan skicka till olika byggföretag som alla räknar och ger anbud på samma omfattning. Detta gör att anbuden blir lätta för byggkonsulten att sedan jämföra vilket i kombination med att upphandlingen har skett i konkurrens, ökar möjligheterna för beställaren att få ett så förmånligt pris som möjligt på arbetena som skall utföras.

    Konsulten kan även hjälpa till att bestämma om man skall genomföra ett traditionellt stambyte eller ett prefabricerat stambyte i fastigheten. 

  • Mellan vilka tider jobbar ni i lägenheten?

    Svar: Vi vill gärna ha tillgång till lägenheterna vardagar kl. 07.00-18.00 och lördagar kl. 09.00-16.00 under tiden som stambytet pågår i fastigheten. Detta betyder dock inte att vi arbetar i just Din lägenhet under alla dessa timmar varje dag. Som alla byggföretag lägger vi upp arbetena så att det blir så bra som möjligt för de boende samtidigt som vi måste hålla oss inom våra ekonomiska ramar samt avtalet som tecknats med beställaren.

  • Jag vill göra stora förändringar i min lägenhet, t ex flytta väggen i badrummet, kan Titania hjälpa mig med det?

    Svar: Det går bra. Titania har stor vana vid att göra specialbadrum och arbetar även med ombyggnader av hela lägenheter i samband med stambyten. Diskutera Dina ombyggnadsplaner med Titanias platschef på Ditt projekt så återkommer han eller hon med en skriftlig offert på Ditt privata projekt. I offerten ingår endast merkostnaden för ombyggnaden, eftersom det som ingår i grundstandarden betalas ju redan inom ramen för huvudprojektet, dvs stambytet.

    När Du kommit överens med platschefen om att acceptera offerten så upprättas ett skriftligt avtal som gäller direkt mellan Dig och Titania. Givetvis har Du på denna del rätt ROT-avdrag på arbetskostnaden i enlighet med Skatteverkets regler.

    För kontaktuppgifter till platschefen för projektet där Du bor, se Kontakta oss. Om Du inte vet vem som är platschef för projektet där Du bor, se Våra projekt och leta reda på Din fastighet, så finns all information Du behöver för att kunna kontakta platschefen.  

  • Hur skyddar man sig mot om företaget som gör eller har gjort stambytet går i konkurs?

    Svar: Om företaget som har genomfört stambytet går i konkurs så har beställaren, dvs fastighetsägaren, ingen möjlighet att få garantifel åtgärdade och alla garantiåtaganden från entreprenörens sida blir värdelösa. En allmän missuppfattning är att den företagsförsäkring som entreprenören hade skulle täcka i dessa fall, det gör den dock inte. Om företaget upphör att existera, så upphör även försäkringen att gälla.

    Som beställare skyddar man sig mot dessa problem, genom att i första hand anlita finansiellt solida företag med god kreditvärdighet. (Titania har näst högsta möjliga kreditvärdighet, AA, fastställt av kreditupplysningsföretaget Soliditet.)

    Ett annat vanligt sätt att som beställare skydda sig, är att kräva att entreprenören som utför stambytet eller renoveringen, köper en så kallad fullgörandegaranti / fullgörandeförsäkring som är specifik för projektet och gäller även om företaget går i konkurs. 

  • Kommer mitt källar-/vindsförråd att påverkas av stambytet?

    Svar: Om vi måste få tillträde till Ditt källar-/vindsförråd i samband med stambytet, så kommer detta att aviseras i god tid innan, så att Du får möjlighet att tömma förrådet, innan arbetet  påbörjas där. 

  • Kan man låta varje bostadsrättsinnehavare betala stambytet var för sig?

    Svar: Teoretiskt sett skulle det kunna vara fördelaktigt att utnyttja möjligheten till ROT-avdrag som privatpersoner har, avseende arbetskostnaden i samband med stambytet. Bostadsrättsföreningen har inte denna möjlighet till avdrag i dagsläget, vilket skulle göra det betydligt billigare att låta bostadsrättsinnehavarna ta kostnaderna för stambytet som privatpersoner. Idén här är med andra ord att kostnaden för stambytet fördelas ut mellan de enskilda bostadsrättsinnehavarna som var och en skall betala sin del till entreprenören, istället för att bostadsrättsföreningen tar hela kostnaden. Rent skattemässigt är det troligen acceptabelt så länge som arbetena verkligen kan hänföras till åtgärder som bara gäller inom respektive bostadsrättsinnehavares lägenhet (t ex badrumsrenoveringen och åtgärder av rör inom lägenheten).

    Däremot kommer inte Skatteverket att acceptera att åtgärder i gemensamma utrymmen, t ex kostnader för åtgärder av rör i fastighetens källare, vind eller trapphus, sprids ut jämnt över bostadsrättsinnehavarna, eftersom dessa utrymmen ansvarar bostadsrättsföreningen för.

    Rent praktiskt är dock detta upplägg ytterst svårt att genomföra och kräver stor samstämmighet mellan medlemmarna och styrelsen i bostadsrättsföreningen eftersom separata avtal måste upprättas mellan Titania och varje enskild lägenhetsinnehavare. Problemen och diskussionerna som kan uppstå med detta upplägg är dessutom många och i ofta väldigt tidsödande att försöka lösa. Vad gör man t ex om någon medlem i föreningen inte har rätt till ROT-avdrag eller redan har förbrukat sitt avdrag för året ? Skall han betala mindre än grannarna då eller ska han betala lika mycket? Det kan också vara så att vissa medlemmar inte har ekonomiska möjligheter att betala för sin del av stambytet, vad gör man då? Tillåter föreningens stadgar ett upplägg av denna typ och vad säger föreningens revisor? 

    Titania har utfört projekt av denna sort och vår erfarenhet är att det fungerar i små bostadsrättsföreningar med högst 10 st bostadsrättsinnehavare, men man bör som styrelse noga analysera situationen innan väljer denna metod för att finansiera stambytet, så att man i slutändan verkligen sparar in pengar. 

    Läs mer om Titanias ROT-avdragsmodell för bostadsrättsföreningar här!

  • Varför är det bra att göra fler renoveringsåtgärder samtidigt som man stambyter?

    Svar: För den entreprenör som skall utföra stambytet innebär det en stor kostnad att sätta samman en projektgrupp, utföra projektering och etablera sig på plats på projektet för att sedan genomföra själva stambytet. För fastighetsägaren, oavsett om man sitter i styrelsen för en bostadsrättsförening eller om man företräder ett fastighetsbolag innebär projektet alltid en investering, både i pengar och i nedlagd tid. Även som boende innebär ett byggprojekt, framförallt ett stambyte, en hel del stök och kräver speciell planering med tanke på vattenavstängningar med mera.

    Av dessa orsaker gör man klokt i att se till att utföra även mindre akuta renoveringsåtgärder i fastigheten, inom projektets ram så att man får det gjort, när man ändå har personal och utrustning på plats. Punktlagningar och åtgärder efter det att saker gått sönder blir i slutändan alltid dyrare än att åtgärda i förebyggande syfte.

Kontaktformulär

Du måste fylla i alla obligatoriska fält

Offertförfrågan

= obligatoriska fält