Två män i skyddshjälm och kostym står och tittar på en ritning.

Anlita byggkonsult till stambytet

Vi rekommenderar starkt att Ni kontrakterar en professionell byggkonsult som hjälper Er som beställare att göra en behovsanalys samt upprätta ett förfrågningsunderlag, som olika stambytesentreprenörer får lämna pris på. Det är också att rekommendera att byggkonsulten sedan är med genom hela projektet och är bostadsföreningens ombud gentemot entreprenören.

Vikten av att anlita en profesionell byggkonsult

Ett stambyte är ett komplicerat projekt där flera olika parter är inblandande och många olika delmoment måste fungera för att slutresultatet skall bli bra, vilket gör byggkonsultens roll så viktig. Har man ingen byggkonsult som stödjer styrelsen med sin kunskap och erfarenhet, kan styrelsen t ex hamna i diskussioner med entreprenören angående när en viss etapp skall anses slutförd och när och hur den skall betalas. Har man inte låtit en byggkonsult granska avtalet kan det visa sig att man har tecknat ett undermåligt avtal med entreprenören osv.

Att anlita en byggkonsult handlar även om att säkerställa att det praktiska arbetet under stambytet sköts på fackmannamässigt sätt och att kontakten med entreprenören fungerar tillfredställande. Att byggkonsulten sköter kontakten med entreprenören kan också göra att man slipper många missförstånd och onödiga störningarmoment för de boende, t ex med hantverkare som oaviserat och ostrukturerat stövlar in och ut i fastigheten, arbetar i lägenheterna utan att visa hänsyn eller att vatten och el stängs av lite när som helst utan avisering i förväg osv.  

Den som också tror att enbart ett noggrant utformat juridiskt dokument kan skydda mot schabblande hantverkare eller inkompetent platsledning kan få ett jobbigt uppvaknande när all tid går till att verkligen använda dokumentet för att ställa krav mot entreprenören. Det är alltid bättre att ha en byggkonsult inblandad från starten i stambytet, som på ett tidigt stadium kan märka när något är fel och så snabbt som möjligt vidta åtgärder för att lösa situationen på bästa sätt för föreningen. 

De som även tror att ett handslag med en hederlig byggare är allt som behövs för ett lyckat projekt kan hamna i en situation där både beställare och entreprenör – utan att någondera part varit ohederlig eller haft för avsikt att vilseleda - helt enkelt uppfattat saker på olika sätt. En byggkonsult talar samma språk som entreprenören och kan undvika många av de missförstånd, som annars kan uppstå mellan styrelsen och entreprenören. 

Vikten av beställarens kunskap i ROT-projekt. 

Om inte Ni som beställare sysslar med fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling som profession och därmed har erfarenhet av upphandling av entreprenadarbeten i Er verksamhet (t ex i ett fastighetsbolag) så rekommenderar vi på Titania starkt att man tar in en professionell teknisk konsult för att agera som projektledare på beställarsidan. Tjänsten brukar kallas att man hyr in en projektledare.

Det speciella med entreprenadprojekt, speciellt ROT-projekt, är att beslut fattas och måste fattas kontinuerligt och snabbt. Att sluta fatta beslut innebär kostnader för beställaren till följd av hinder och förseningar. Det fungerar inte som inom vissa andra verksamheter eller branscher där man kan syssla med annat medan man funderar på vilket beslut man skall fatta. I ett stambytesprojekt så bygger hela tiden det ena momentet på det andra och att projektet hela tiden flyter på i enlighet med tidsplanen.

Byggkonsultens uppgifter och ansvar i ett stambytesprojekt och i andra entreprenadprojekt

Det byggkonsulten skall göra är följande:

  1. Analysera fastighetsägarens behov och önskemål gällande renoveringsåtgärder i fastigheten samt ge sina synpunkter på val av omfattning och förklara förutsättningarna pedagogiskt så att fastighetsägaren kan ge sina synpunkter och sedan fatta beslut om vad som skall utföras. Här skall man som fastighetsägare även få råd och information om de olika metoder som finns för ett stambyte, läs mer under rubriken "Olika metoder för stambyte" 
  2. Utefter detta utformar byggkonsulten ett förfrågningsunderlag för arbetena som inte bara specificerar omfattningen av själva bygg- och installationsarbetena, utan också innehåller föreskrifter gällande vilka juridiska regler som gäller mellan beställare och entreprenör. T ex kan man ställa upp kriterier för vilka entreprenörer som är kvalificerade att lämna anbud, betalningsplaner, vilka garantier som skall gälla, BAS-P BAS-U osv. 
  3. Att före och under byggprocessen agera beställarens ombud gentemot myndigheter vad gäller t ex bygganmälningar etc.
  4. Skicka ut förfrågningsunderlaget till utvalda entreprenörer. Samla in och granska anbuden med bilagor, skicka frågor om kompletteringar på anbuden behövs. Räkna av reservationer och friskrivningar i anbuden och göra en sammanställning där beställaren kan se hur de olika anbuden förhåller sig till varandra. Man brukar kalla detta för att konsulten likställer anbuden.
  5. Hjälpa beställaren att upprätta ett kontrakt med den entreprenör som har valts ut.
  6. Att vara beställarens representant under projektet med mandat att fatta beslut. Detta innefattar bl a att granska entreprenörens projektering (om det är en totalentreprenad) och komma med eventuella synpunkter. Det är även byggkonsultens uppgift att hålla i kontinuerliga protokollförda byggmöten där bl a praktiska frågor om projektet, kontinuerliga ekonomiska avstämningar av eventuellt tillkommande och avgående kostnader osv behandlas.

Exempel på byggkonsultföretag i Stockholm

Nedan har vi listat exempel på konsultföretag som har agerat projektledare åt beställaren på projekt som vi har varit inblandade i. De sysslar med upprättande av förfrågningsunderlag, upphandling av entreprenörer samt projektledning för stambytesprojekt. Observera att dessa konsultföretag är oberoende från byggentreprenörerna och representererar Dig som uppdragsgivare. De presenteras utan inbördes rangordning:

Frakka AB

SBC

Fagerströms Konsult  

ÅF Infrastruktur

 

 

Mer information om hur Titania genomför sina stambytesprojekt. 

För att beräkna ungefär hur mycket Ert stambyte skulle kosta, använd Stambyteskalkylatorn. 

Relaterad information

Frågor och svar

  • Varför skall jag som fastighetsägare till en hyresfastighet med kvarboende anlita just Titania?

    Svar: För att vi har lång och dokumenterad vana och erfarenhet av att hantera kvarboende i samband med traditionella och prefabricerade stambyten, badrumsrenoveringar och andra projekt. Till skillnad från vissa andra byggföretag som kanske har gått från nyproduktionssidan till ROT-verksamhet (Renovering, ombyggnation och tillbyggnad), så började Titania som ett renodlat ROT-företag med inriktning mot badrumsrenoveringar och andra renoveringar för privatpersoner. Detta har gjort att vi har lärt oss att se att ett projekt med kvarboende hyresgäster eller bostadsrättsinnehavare i en fastighet är ett socialt projekt lika mycket som ett rent tekniskt byggprojekt.

    Andra saker som gör att vi är bra på att hantera kvarboende är:

    • Vi har ett kvalitetssystem som inte endast är en pappersprodukt utan faktiskt är integrerat i hur vi arbetar och säkerställer att Ni får så bra kvalitet med så litet antal besiktningsanmärkningar som möjligt när Ni anlitar Titania. Med få besiktningsanmärkningar följer att vi inte behöver störa hyresgästerna eller de boende med åtgärdande av besiktningsanmärkningar, när projektet väl är avslutat, vilket alltid uppskattas av de boende i fastigheten.
    • Vi förstår hur viktigt det är att hålla uppsatta tidsplaner för Dig som fastighetsägare med hyresgäster eller som styrelse för en bostadsättsförening med bostadsrättsinnehavare som skall flytta tillbaka efter avslutat projekt. Vi har därför löpande kommunikation med Dig som beställare angående projektet och vi vidtar kontinuerligt åtgärder som gör att även t ex extrabeställningar, tillval etc kan hållas inom överenskommen tidsram.
    • Vi har solida kundreferenser (se t ex www.reco.se och www.eniro.se), näst högsta kreditvärdighet, AA, från kreditupplysningsföretaget Soliditet och auktorisationer och behörigheter inom alla våra arbetsområden. Detta garanterar att vi gör ett bra jobb som vi vill stå för under många år framöver vilket gör att felanmälningar och service fungerar efter det att projektet är avslutat. Dessutom ger vi långtgående garantier för utförda arbeten. 
    • För oss är Dina behov, krav och önskemål som beställare det viktigaste. Vi vet hur problematiskt det kan vara med stambyten och renoveringar för de boende och vi ser det som vårt jobb att göra boende och hyresgäster så nöjda som möjligt inom ramen för vårt åtagande i samband med projektet. 
  • Vem skall vi boende vända oss till med praktiska frågor om stambytet?

    Svar: Det är i första hand alltid platschefen som är kontaktperson för allt det praktiska som rör stambytet och i andra hand projektets arbetsledare. 

    För kontaktuppgifter till platschefer och arbetsledare, se utskickad information inför stambytet, informationstavlan nere i porten eller t ex i hissen. Om kontaktuppgifterna inte framgår på något av dessa ställen, maila till info@titania.se

    Om Du inte vet vem som är platschef och arbetsledare för projektet där Du bor, se Våra projekt och leta reda på fastigheten där Du bor så finns all information Du behöver för att kunna kontakta både platschef och arbetsledare.  

  • Varför skall vi anlita just Titania för att göra stambyte och badrumsrenoveringar?

    Svar: För att Titania har en väl beprövad och fungerande metod för att genomföra traditionella och prefabricerade stambyten och badrumsrenoveringar som är anpassad efter att de boende fortfarande skall kunna bo kvar i sina lägenheter under stambytet, om man så önskar.

    Titanias arbetssätt tar även hänsyn till att de boende kan vilja göra egna tillval och frånval vad gäller material och utförande i just deras badrum i samband med stambytet. För oss på Titania är det en självklarhet att underlätta så att de boende skall kunna få just det badrum dom själv önskar. 

    Ni kan också känna Er trygga med att vi som företag har alla behörigheter och auktorisationer som krävs för alla de typer av byggarbeten som vi utför, att vi har välutbildade och kompetenta medarbetare.

    Titanias ekonomi är mycket god och vi har näst högsta kreditvärdighet, AA, från kreditupplysningsföretaget Soliditet. Under rubriken "Dokumentation, intyg & auktorisationer" kan Ni se kreditupplysning på Titania, våra årsredovisningar samt alla våra intyg, behörigheter, certifikat med mera. 

    vår projektsida kan Ni själva se vilka projekt vi utfört och för vilka kunder. Våra kunder utgörs av bostadsrättsföreningar och stora allmännyttiga och privata fastighetsbolag, som visar förtroende för Titania gång på gång, genom att återkomma som kunder hos Titania med nya projekt.

    Allt detta är en säkerhet för Er som kund när Ni anlitar Titania för att utföra stambyte, badrumsrenovering eller något annat byggprojekt i Er fastighet. Det finns dock mycket mer som är speciellt och bra med Titania, men våra egna omdömen om oss själva är mindre viktiga än vad våra kunder tycker. På www.reco.se och www.eniro.se finns våra kunders omdömen om oss och de arbeten vi utfört. Gå in där och läs vad våra egna kunder tycker om Titania. 

    Titania har tagit fram två priskalkylatorer för att Du som kund på ett enkelt sätt skall kunna få fram ett ungefärligt pris på vad Ditt projekt skulle kosta att genomföra. Välj nedan den kalkylator som intresserar Dig och klicka på länken.

    Stambyteskalkylator  - Beräkna pris på Ert stambyte

    Reliningskalkylator - Beräkna pris på relining

    Om Ni vill komma i kontakt med Titania, se rubriken "Kontakta oss" 

  • Får jag använda avloppet under etapptiden under stambytet?

    Svar: Det är absolut förbjudet att använda avloppen i lägenheten under etapptiden när stambytet pågår och detta gäller samtliga avlopp för toalett, dusch, handfat i badrum samt diskbänk i kök samt övriga eventuella avlopp

    Ingen avisering kommer att ske när avloppen inte får användas, utan det råder generellt förbud under hela etapptiden att använda avloppen. Det är den boendes ansvar att hålla reda på när ens etapp i stambytet startas och avslutas med hjälp av tidsplanen som sitter uppe i trapphuset. Om Du som boende är osäker på när etappen som omfattar Din lägenhet påbörjas, ta kontakt med platschefen i första hand via mail, för att få besked.

    För kontaktuppgifter till platschefen, se Kontakta oss. Om Du inte vet vem som är platschef för projektet där Du bor, se Våra projekt och leta reda på fastigheten där Du bor så finns all information Du behöver för att kunna kontakta platschef.  

    Om man som boende använder avloppen i lägenheten under etapptiden, kan det leda till skador, både fysiska på Titanias medarbetare, men även materiella på fastigheten, t ex i form av vattenskador. Samtliga kostnader som uppstår till följd av boende som använt avlopp trots förbud, kommer att belasta den boende. 

    Tillfälliga diskhoar med kallvatten kommer att finnas i trapphusen, som kan användas av boende under det att stambytet pågår.  

  • Hur tar man reda på om entreprenören betalar sina skatter och avgifter?

    Svar: Det enklaste sättet är att fylla i blankett SKV4820 och faxa eller posta till Skatteverket. Du får då tillbaka blanketten ifylld från Skatteverket med information om hur mycket entreprenören har betalt i skatter och avgifter de senaste tre månaderna och Du kan därifrån se om entreprenörens uppgifter om antal anställda verkar stämma.

    Om uppgifterna på SKV4820 verkar orimligt låga i jämförelse med entreprenörens uppgift om antalet anställda eller omsättningen, bör man som beställare vara försiktig och söka mer information, innan man tecknar något avtal med entreprenören. 

    Att bara kontrollera om entreprenören har F-skattesedel räcker inte långt, eftersom F-skatten inte säger speciellt mycket om hur företaget faktiskt sköter sig med inbetalning av skatter och avgifter. En F-skatt är dessutom inte svår att få, ens för den som håller på med oegentligheter och innebär i praktiken inget större skydd för Dig som beställare.

    Klicka här för att se senaste versionen av Titanias SKV4820. 

  • Vem på Titania skall jag vända mig till med personliga frågor om tillval i min lägenhet?

    Svar: För frågor om Tillval och Frånval till Din lägenhet i samband med stambytet, skall Du alltid vända Dig till Titanias platschef på Ditt projekt.

    Platschefen kommer dessutom att boka in ett individuellt tillvalsmöte med Dig i samband med att stambytet påbörjas i fastigheten, då Du får möjlighet att under 30 minuter diskutera vad Du vill göra med Ditt badrum, vilka sakvaror som skall monteras/installeras och Du får även möjlighet att få svar på alla Dina frågor. 

    För kontaktuppgifter till platschefen, se utskickad information inför stambytet, informationstavlan nere i porten eller t ex i hissen. Om kontaktuppgifterna inte framgår på något av dessa ställen, maila till info@titania.se . 

    Om Du inte vet vem som är platschef för projektet där Du bor, se Våra projekt och leta reda på Din fastighet, så finns all information Du behöver för att kunna kontakta platschefen.  

  • Hur lång tid tar ett stambytesprojekt som omfattar en hel fastighet?

    Svar: Hur lång tid det tar att genomföra ett stambyte beror på många faktorer. T ex hur många lägenheter som finns i fastigheten, hur många av lägenheterna som skall stambytas, om man använder sig av traditionellt metod eller om man gör ett prefabricerat stambyte, hur många som skall relinas, hur mycket tillval de boende gör i sina badrum, vilka arbeten som skall utföras i resten av fastigheten, etc. 

    Som exempel kan man säga att en fastighet med 6 våningar och 50 lägenheter brukar ta ca 6 månader att stambyta traditionellt  inklusive badrumsrenoveringar.

    Ett prefabricerat stambyte tar betydligt kortare tid, då varje badrum bara tar 7-10 dagar att stambyta, jämfört med 6-8 veckor per lägenhet i ett traditionellt stambyte. 

    Titania genomför både traditionella och prefabricerade stambyten. 

  • Vilka typer av arbeten kan Titania utföra?

    Svar: Titania är en komplett byggentreprenör med verksamheten förlagd i Stockholms och Uppsala län och med specialisering på nyproduktion, ombyggnationtotalrenoveringar, stambyten.

    Våra kunder är vanligtvis bostadsrättsföreningar och allmännyttiga och privata fastighetsbolag.

    Utöver detta äger och förvaltar hela fastigheter med hyresgäster och lokalhyresgäster. 

  • Hur finansierar man ett stambytesprojekt?

    Svar: Det vanligaste är att fastighetsägaren, det vill säga styrelsen i bostadsrättsföreningen eller fastighetsbolaget, kontaktar sin bank och förklarar att man behöver göra en investering i sin fastighet i form av ett stambyte eller renoveringar. Banken gör då en analys av fastighetsägarens och fastighetens förutsättningar, för att kunna ta ställning till om banken kan bevilja lånet. Om lånet blir godkänt, måste fastighetsägaren lämna delar eller hela fastigheten eller andra tillgångar i pant för lånet, innan pengarna betalas ut av banken. 

    Ibland kan stambytet också delvis finansieras genom att man kan höja hyrorna för hyreslägenheter och lokaler där man gjort en standardförbättring i de nyrenoverade utrymmena. Det är dock viktigt att i förväg kolla upp vilka åtgärder Ni som fastighetsägare skall göra för att kunna vara berättigad att höja hyrorna, eftersom det finns ett omfattande regelverk på detta område för vad man får och inte får göra som hyresvärd och fastighetsägare.

    Ett annat sätt att finansiera stambytesprojektet kan vara att sälja outnyttjade ytor i fastigheten. Titania har erfarenhet av att köpa t ex råvindsytor och före detta kontorslokaler av bostadsrättsföreningar och bygga om dessa till lägenheter. Det är fördelaktigt att utföra dessa projekt i samband med stambyte eftersom man kan utnyttja samkörningsfördelar.

    För föreningen kan denna typ av lösningar vara mycket fördelaktigt eftersom man dels får kapitaltillkott vid försäljningen av ytorna och dels får extra intäkter i form av avgifter för de nya bostadsrätterna, som Titania skapar. Om bostadsrättsföreningen i dagsläget är en oäkta förening kan det dessutom vara en chans att öka andelen bostäder och därmed bli en äkta förening vilket ger många ekonomiska fördelar och skatteeffekter för bostadsrättsföreningen. 

  • Hur stora är Titania?

    Svar: De företag inom Titaniakoncernen som utför entreprenaderna har idag totalt ca 145 anställda inom olika yrkesområden. Titania fakturerade totalt drygt 270 miljoner kr under år 2014.

    För att se våra årsredovisningar, kreditupplysning på Titania samt våra behörigheter, auktorisationer etc, ser rubriken "Dokumentation, intyg & auktorisationer" 

Kontaktformulär

Du måste fylla i alla obligatoriska fält

Offertförfrågan

= obligatoriska fält