Filmad intervju.

Vanligare med totalrenovering av hyresfastigheter i Stockholm?

Som ett av Stockholms snabbast växande byggföretag inom stambyten och totalrenoveringar, har Titania tyckt sig notera en trend de senaste 1,5-2 åren att ägare av hyresfastigheter i Stockholm i högre utsträckning idag än tidigare, väljer att evakuera de boende i fastigheterna för att kunna totalrenovera.

Detta skulle i så fall vara ett trendbrott mot att fastighetsägarna tidigare valt att utföra stambyte och endast mindre upprustningsåtgärder med kvarboende hyresgäster. Efter att ha kontaktat både mindre och större, privata och allmännyttiga fastighetsägare samt SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, så kan Titania konstatera följande:

Något fler renoveringsåtgärder nu än tidigare

Generellt sett kan man säga att fastighetsägarna idag gör något fler och mer omfattande renoverings- och underhållsåtgärder än att enbart genomföra stambyte i fastigheterna, jämfört med tidigare.

Evakuering eller ej? 

När man som fastighetsägare beslutar om evakuering eller ej i samband med stambyten och övriga renoveringsåtgärder, beror mycket på från vilken tidsperiod fastigheterna är byggda och i vilket skick dessa är i.

När fastigheter från 1930-1940-talet skall renoveras, så väljer man idag i högre grad att utrymma fastigheterna helt och totalrenovera dessa, vilket dels beror på att de ofta är i stort underhållsbehov, men även för att man ibland vill ändra och modernisera planlösningen i lägenheterna, vilket är omöjligt att göra med kvarboende.

Fastigheter byggda på 1950-talet har en mer modern planlösning i originalutförande, vilket gör att man i mindre utsträckning väljer att bygga om dessa och därmed försöker utföra renoveringarna med kvarboende, för att slippa evakuera hyresgästerna.  

På ett av de tillfrågade bolagen, så ser man i dagsläget inga större renoveringsbehov av beståndet i miljonprogrammet de kommande åren av två anledningar. Dels är fastigheterna fortfarande i relativt gott skick tack vare sin relativt låga ålder och dels så har man de senaste åren utfört löpande underhållsåtgärder på fastigheterna och av de anledningarna har man ännu inte fattat beslut om något omfattande program för att renovera beståndet i miljonprogrammet.

Efterfrågan en viktig faktor

Situationen för Stockholms fastighetsägare skiljer sig kraftigt mot stora delar av övriga Sverige, då Stockholm präglas av en överhettad hyresmarknad med i princip inga lediga hyreslägenheter i kombination med en fortsatt kraftig inflyttning. Detta gör att efterfrågan är betydligt större än utbudet på hyreslägenheter, vilket gör att man som fastighetsägare kan räkna hem investeringar i renoveringar, eftersom man vet att det kommer finnas stor efterfrågan på de totalrenoverade lägenheter.

I många utflyttningsorter och samhällen runt om i Sverige är situationen dock en helt annan. Det finns helt enkelt inte de ekonomiska resurserna eller incitamenten att stambyta, renovera och underhålla fastigheterna, då det redan finns för många lediga lägenheter i beståndet i kombination med en ständigt minskad efterfrågan, till följd av utflyttningen till förmån för större städer.

Svårt med evakueringslägenheter i Stockholm

För att kunna genomföra omfattande totalrenoveringar av fastigheter som t ex stambyten i kombination med invändiga och utvändiga renoveringar, så krävs att man evakuerar fastigheten, eftersom det blir omöjligt att bo kvar i lägenheten under en totalrenovering. Problemet med att evakuera och flytta ut hyresgästerna i fastigheter i Stockholm, är ju dock den mycket låga andelen lediga lägenheter i beståndet, vilket gör det oerhört svårt för hyresvärdarna att hitta evakueringslägenheter. Detta försvårar och minskar ju naturligtvis möjligheterna att göra omfattande totalrenoveringar av fastighetsbeståndet. På 1990-talet var situationen i Stockholm annorlunda, då det fanns en större andel lediga lägenheter i beståndet, vilket gjorde att det var vanligare och enklare att totalrenovera med evakuering då.

Problemen med att hitta evakueringslägenheter finns dock inte i många kommuner utanför Stockholm, där det finns gott om lediga lägenheter där hyresgästerna kan bo medan renoveringarna pågår, men där råder det å andra sidan andra försvårande omständigheter för omfattande renoveringar enligt övriga punkter i detta dokument.

Utförsäljningar skapar resurser

De kommunala fastighetsägarna i Stockholm har idag betydligt större ekonomiska resurser att lägga på invändiga och utvändiga renoveringar som t ex stambyten, takrenoveringar, fasadrenoveringar osv, än tidigare. Detta till följd av de stora utförsäljningarna och ombildningarna till bostadsrätter de senaste åren av framförallt lägenheter i Stockholms innerstad, vilket förbättrat företagens ekonomiska situation och ger dem resurser att renovera det återstående beståndet.

Det är även så att hyrorna i Stockholm är något högre än i övriga landet, vilket gör att fastighetsägarna får högre kostnadstäckning, vilket gör att bolagen snabbare når break even för sina investeringar, än kollegorna ute i landet.

Lågt ränteläge påverkar inte

Att det för närvarande låga ränteläget skulle påverka renoveringsviljan bland bolagen, är inte något man känner igen bland de tillfrågade. När det gäller de kommunala fastighetsbolagen i Stockholm, så sköts deras upphandling av lån av Stockholms Stad, vilket anser vara en mycket stabil låntagare på marknaden. Att Stockholms Stad har god kreditvärdighet, leder till att staden får förmånliga räntor och villkor på lånen som tas upp, vilket de kommunala bolagen i Stockholm gynnas av, när de i sin tur lånar pengar av Stockholms Stad. De kommunala fastighetsbolagen påverkades t ex mycket lite av finanskrisen för några år sedan, eftersom företagens upplåning är en sån liten del av Stockholms Stads totala upplåning.

Ett av de tillfrågade företagen i undersökningen menade dessutom att man i mycket liten grad lånar pengar för renoveringar, utan i de fall man lånar, så går dessa investeringar till nyproduktionsprojekt.

I mindre och fattigare kommuner med lägre kreditvärdighet än t ex Stockholms Stad, så drabbas ju dock även de kommunalägda fastighetsbolagen av högre räntekostnader till följd av kommunens svaga ekonomi, vilket naturligtvis gör det ännu dyrare att låna upp kapital för att investera i fastighetsbeståndet, vilket minskar investeringsviljan ytterligare.

Privata fastighetsägare säljer, hellre än renoverar? 

Det verkar finnas en viss tendens bland privata fastighetsägare i Stockholm, som äger fastigheter med stora behov av omfattande renoveringar och underhållsåtgärder de kommande åren, att man istället för att renovera väljer att försöka avyttra fastigheten till de boende eller till andra intressenter, t ex genom att de boende bildar bostadsrättsförening och köper fastigheten. På detta sätt försöker man vältra över problemen och kostnaderna för renoveringar på föreningen, genom att erbjuda ett attraktivt pris för själva fastigheten, men där kostnaderna för kommande renoveringar är svårbedömda.

Det är dock ofta svårt för en nytillsatt styrelse i en bostadsrättsförening, som ofta saknar nödvändig kunskap om fastigheter, renoveringar och ombyggnationer, att driva ett omfattande renoveringsprogram på ett effektivt sätt. Svårigheterna ligger dels i dåliga fackkunskaper om bygg- och fastighetsbranschen, men även att en nybildad förening ofta är hårt skuldsatt och har svårt att få loss kapital för ytterligare renoveringar, utöver de som var kända när finansieringen av köpet avtalades med föreningens långivare.

(När det gäller de kommunala fastighetsbolagen i Stockholms Stad, så är ombildningarna i princip stoppade, till följd av de senaste årens kraftiga utförsäljningar.)

Inget stöd från staten

Enligt SABO:s bedömning så är det osannolikt att staten kommer att gå in ekonomiskt för att stötta ekonomiskt svaga kommunala bostadsbolag, för att de skall få resurser och kunna genomföra de omfattande renoveringarna av fastighetsbestånden som är nödvändiga de kommande åren. Det är även osannolikt att reglerna för ROT-avdrag kommer ändras för att även omfatta hyreslägenheter.  

Nya BBR ett potentiellt hot

SABO ser även frågetecken och hot mot projekt som omfattar stambyten, ombyggnationer och renoveringar av fastigheter i och med de många nya reglerna, kraven och bestämmelserna i senaste versionen av BBR, Boverkets Byggregler, som började gäller 1 januari 2012. Under år 2012 får byggherrarna välja om de vill följa gamla eller nya reglerna, men från 2013 gäller dock reglerna fullt ut och utan undantag.

Det nya regelverket kan enligt SABO få märkliga följder för fastighetsägarna och byggentreprenörer, beroende på vem och hur man tolkar de nya reglerna. Eftersom det är kommunen som är kontrollinstans för att reglerna enligt BBR följs, så kan det råda olika tolkningar beroende på vilken kommun och vilken handläggare som ansvarar för respektive ärende. Problemen kommer att kunna minskas allt eftersom förtydliganden på reglerna tas fram av Boverket och ute i kommunerna etc, men det kommer dröja innan de nya reglerna kunnat tolkas i t ex domstolar.

Ett exempel som SABO ger på de potentiella problemen, gäller renoveringar av badrum. Om man tolkar de nya reglerna hårt, så skall samtliga nyrenoverade badrum från 1 januari 2013 vara fullt handikappanpassade, vilket riskerar att leda till kraftigt höjda kostnader för stambyten och badrumsrenoveringar för fastighetsägarna.

Titanias slutsats

Slutsatsen av Titanias undersökning är att ingen av de tillfrågade fastighetsägarna i Stockholms län som för tillfället utför stambyten och totalrenoveringar av sina fastigheter, håller med om att det skulle vara en generell trend att totalrenovera och evakuera fastigheterna i högre utsträckning nu än tidigare.

Det är fastigheternas underhålls- och renoveringsbehov som styr, vilket ofta hänger ihop med hur gamla fastigheterna är i kombination med övriga orsaker som redovisats ovan som är avgörande för beslut angående renoveringar. 

Relaterad information

Frågor och svar

Övriga NYHETER

Kontaktformulär

Du måste fylla i alla obligatoriska fält

Offertförfrågan

= obligatoriska fält