Meny

 
Glad man jublar

Tvåmiljonerssanktionen som försvann

Nedanstående är fortsättningen och förhoppningsvis avslutningen på alla de märkliga turer kring bostadsrättsföreningen i Stockholm som kommunen ville påföra dryga 2 miljoner kronor i sanktionsavgift på felaktiga grunder.

Se tidigare delar av historien här. 

Ärendet skulle ha behandlats i byggnadsnämnden den 23 augusti 2012. Det som föranledde de gigantiska sanktionerna var att byggherren bytte ut uttjänta stammar, utan att göra några förändringar i sak. Detta gjordes utan att söka anmälan i tid och att arbetet påbörjades utan startbesked. Nu har allt tagit en ny vändning. I korrespondensen som följde pekade handläggaren, i ett sent skede, på att stammen flyttats en bit i källarplanet. Handläggaren informerade också att om rättelse sker kommer sanktionerna inte att krävas ut. Inför sommaren flyttade därför byggherren tillbaka rörstammen 1 dm (enligt byggherren) till sitt ursprungliga dåliga läge.

Nyligen damp det ner ett slutbesked i KA:s brevlåda.
Åtgärderna som gjordes blev i slutänden ett icke anmälningspliktigt ärende, trots kommunens motsatta mening från början. Efter många konstiga turer (se första artikeln) fick byggherren ändå ett startbesked, när åtgärden var klar och tagen i bruk. Strax efter sommaren kom ett mail från kommunen om att miljonerna inte skulle utkrävas eftersom rättelse nu var gjord.

För ett par dagar sedan kom så ett slutbesked  Frågan är om slutbeskedet var det rätta dokumentet som ärendet sedan utvecklades.

Hela historien har utspelats i PBL:s sankmarker där det varken bär eller brister. Två tydliga PBL-lärdomar kan dras.
a) Sanktionsreglerna är historiens värsta misstag från regeringens sida. Skulle det inte handlat om byggfrågor skulle massmedia driva sitt värsta drev. Värre än i Toblerone-affären eller en för dyr firmafest. Här handlar det om många miljoner som byggherrar har fått punga ut, i många fall på grund av bagatellartade förseelser.
b) Reglerna om anmälningsplikt för inre ändringsarbeten innehåller så många gråzoner att tolkningarna blir helt olika i olika kommuner. Något som Bostadsministern gått till storms mot, men aldrig uppmärksammat, vad gäller dessa frågor. Boverkets remiss om att ta fram vägledning i dimman, vid ändringar som påverkar brandskyddet, kan däremot utvecklas till något riktigt positivt.

Så för KA:s del får man väl säga att slutet ändå blev gott, trots panikångest i ett halvår. 

Källa: http://nyttochviktigt.byggutbildarna.com/

Relaterad information

Frågor och svar

  • Vad är en stam?

    Svar: En vertikal (stående) rörledning i ett hus som mindre rör förgrenas ut ifrån. Precis som grenarna på ett träd går ut från en huvudstam så ansluter sig de horisontellt liggarna rören från lägenheternas badrum och kök till huvudrörstammar.

    När man pratar om stambyte, så menar man helt enkelt utbyte av de befintliga rören i fastigheten. 

  • Varför bör vi anlita en teknisk konsult för att hjälpa oss med upphandlingen?

    Svar: För att byggkonsulten på ett professionellt sätt kan definiera exakt vad som behöver göras i just Er fastighet. Detta underlag, som kallas Förfrågningsunderlag, kan Ni sedan skicka till olika byggföretag som alla räknar och ger anbud på samma omfattning. Detta gör att anbuden blir lätta för byggkonsulten att sedan jämföra vilket i kombination med att upphandlingen har skett i konkurrens, ökar möjligheterna för beställaren att få ett så förmånligt pris som möjligt på arbetena som skall utföras.

    Konsulten kan även hjälpa till att bestämma om man skall genomföra ett traditionellt stambyte eller ett prefabricerat stambyte i fastigheten. 

  • Mitt badrum renoverades nyligen och rören byttes, kan detta sparas så att ni slipper riva ut det vid stambytet?

    Svar: Om badrumsrenoveringen är utförd på rätt sätt så kan det gå att spara badrummet med endast mindre rivningsåtgärder i taket där rören går upp till lägenheten ovanför.

    Enligt vår erfarenhet är det tyvärr dock vanliga vid så kallade partiella stambyten, att badrumsrenoveringarna som utförs, inte utförts helt korrekt och därför går det ofta inte att spara det nyrenoverade badrummet när resten av fastigheten skall stambytas.

    För att kunna ge ett exakt svar på ett specifikt badrum, måste man dock titta på det badrummet och hur renoveringen är utförd.  

  • Kan man byta stammen lokalt, i bara ett våningsplan, om det bara är en lägenhet som skall stambytas?

    Svar: Det går att utföra, Titania har gjort ett antal projekt av denna typ, som kallas partiella stambyten. Detta innebär dock att vi i de allra flesta fall måste in i lägenheten under det aktuella våningsplanet och riva upp en bit av taket där stammen går upp, för att koppla ihop med den nya stammen som kommer ned från lägenheten ovanför.

    Om man har tänkt sig att utföra stambytet eller badrumsrenoveringarna i samtliga badrum i fastigheten på detta sätt, så skall man dock tänka på att metoden är en form av punktåtgärd som i sin helhet blir dyrare, än att åtgärda alla stammar och badrum samtidigt inom ramen för ett stambyte av hela fastigheten. Här finns mer information om partiella stambyten, dess fördelar och nackdelar. 

  • Varför kan man inte vänta tills rören läcker och bara utföra stambyte på dessa ställen?

    Svar: Ett vattenläckage kan leda till stora vattenskador på mycket kort tid om man har otur. Från det att ett vattenläckage upptäcks tills dess att en servicemontör att komma till platsen och få stopp på läckaget, kan allvarliga skador uppstå i stora delar av fastigheten, speciellt om läckaget uppstår högre upp i fastigheten.

    Även om inte läckagen leder till stora vattenskador, så blir denna typ av punktlagningar i slutändan mycket dyrare än att ta ett samlat grepp och åtgärda allt på en gång i hela fastigheten, i form av ett stambyte. Dessutom är det oundvikligt att punktlagningar i en fastighet gör rörsystem till ett lappverk av gammalt och nytt med olika standarder överallt, där ingen har någon riktig kontroll över vad som bytts, när det byttes osv.

    Att göra dessa återkommande akuta punktlagningar med påföljande vattenavstängningar i fastigheten, upplevs som mycket störande i långa loppet av de boende och lokalhyresgäster, varpå ett stambyte i fastigheten kan upplevas som mindre påfrestande, eftersom arbeten i fastigheten endast behöver utföras en gång. 

  • Varför är det ibland billigare med relining av rör istället för byte?

    Svar: Relining / rörinfodring som metod i sig är inte billigare än att byta ut rören, men relining blir ofta billigare eftersom många rör i en fastighet ligger inbyggda i väggar och under golv som annars måste rivas upp och återställas till en ännu större kostnad. Relingen går ut på att man låter befintliga rör ligga kvar orörda och så skapar man ett nytt platsrör inuti det gamla röret, som blir lika beständigt som om man bytt ut röret mot ett nytt.

    Metoden är lämplig på vissa typer av projekt där det bara är rören som är dåliga och måste åtgärdas. I de flesta fastigheter där rören är dåliga, så är det dock flera saker i fastigheten som behöver åtgärdas, t ex tätskikten och elinstallationer i badrummen och då är inte relining ett alternativ, eftersom man endast kan relina rören i fastigheten. Här finns mer information om relining. 

    För att räkna pris på relining, använd reliningskalkylatorn. 

    För att räkna pris på stambyte, använd stambyteskalkylatorn. 

  • När kan man använda reliningmetoden istället för att stambyta?

    Svar: Relining eller rörinfodring är en metod för att renovera befintliga rör från insidan, genom att belägga dom med en plast, som stelnar och bildar ett nytt rör inuti det gamla. I projekt där det bara är just rören som behöver åtgärdas kan relining vara ett bra alternativ. I de flesta fall behöver dock även t ex tätskikten i badrummen åtgärdas och eftersom man då ändå måste riva ut badrummen så är det bättre att byta rören genom ett traditionellt stambyte. Man kan även slippa att riva ut de gamla badrummen genom att göra ett prefabricerat stambyte som går betydligt snabbare än ett traditionellt stambyte. 

    För att räkna pris på relining, använd reliningskalkylatorn. 

    För att räkna pris på stambyte, använd stambyteskalkylatorn. 

  • Varför bör man stambyta samtidigt som man gör en badrumsrenovering?

    Svar: Rivningen och återställningen av badrummen är de stora kostnaderna i de flesta stambytesprojekt. Att passa på att även byta stammarna i samband med omfattanade badrumsrenoveringar i en fastighet, innebär en relativt liten merkostnad som man bör ta, om man är en fastighetsägare som tänker någorlunda långsiktigt.

    Även om stammarna kan hålla ett par år till så är det oförnuftigt och mycket oekonomiskt att låta gamla rör sitta kvar när man gör omfattande badrumsrenoveringar i en fastighet. Detta eftersom när de gamla rören väl behöver bytas, så måste man riva ut de nya badrummen, för att komma åt rören, vilket gör att man måste renovera badrummen två gånger, istället för bara en gång, i samband med stambytet.

  • Vilka rör räknas som rörstammar?

    Svar: Spilllvattenrör (avloppsrör) och tappvattenrör (kall- och varmvattenrör).

    Även om radiatorrören, alltså de rör som leder varmt vatten till fastighetens element, också har sina stammar så brukar dessa inte räknas med när man säger att man gör ett stambyte. Det varma vatten som går i elementen och elementrören är ett helt annat system än det varmvatten som man har i kranarna och tvättar händerna med.

  • Varför kan man inte göra ett stambyte utan att renovera badrummen?

    Svar: För att göra ett traditionellt stambyte, måste man riva ut delar av badrummen för att kunna komma åt och byta de befintliga stammarna som finns bakom väggarna och under golven i badrummen. När man river delar av ett badrum så bryter man tätskiktet som sitter bakom kaklet och klinkers. Tätskiktet hindrar vatten från att ta sig igenom kaklet och orsaka vattenskador. Eftersom man måste vara helt säker på att tätskiktet täcker samtliga väggar och golv i badrummet för att undvika vattenskador, så måste man göra om hela badrummet, om man brutit tätskiktet. Man kan inte punktlaga tätskikt.

    Om man gör ett prefabricerat stambyte, så låter man allt det gamla kaklet sitta kvar på väggarna och bygger ett nytt badrum inuti det gamla. Läs mer här om prefabricerade stambyten! 

    Alternativet till ett traditionellt eller prefabricerat stambyte är relining eller rörinfodring, som innebär att man låter de befintliga rören vara kvar och skapar ett nytt rör av plast, inuti det gamla röret, som får samma bärighet som om man bytt ut röret mot ett helt nytt. 

  • Hur ofta bör man spola stammarna i en fastighet?

    Svar: Stamspolning är något Titania utför i förebyggande syfte. Stamspolning bör göras var 3-5:e år för att vara säker på att alla stammar, rör och avlopp hålls fria från stopp och beläggningar.

    Igenfyllda rör kan leda till stamstopp med risk för översvämning och fuktskador. Skador som uppstår på grund av igensatta ledningar är både obehagligt och kostsamt. Var speciellt varsam när vatten börjar "komma tillbaka" vid användning av avloppet, eftersom detta snabbt kan leda till fuktskador.

  • Vad kostar ett stambyte?

    Svar: Enligt SABO:s (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretags) beräkningar kostar ett traditionellt stambyte med badrumsrenovering ungefär 250 000 kr per lägenhet inkl moms.

    Titania gör även stambyten med prefabricerade badrumsmoduler, kontakta oss för mer information och pris. 

    För att räkna fram ett ungefärligt pris vad det skulle kosta att anlita Titania för stambyte eller relining, använd någon av följande kalkylatorer:

    Stambyteskalkylatorn

    Reliningskalkylatorn

Övriga NYHETER

Kontaktformulär

Du måste fylla i alla obligatoriska fält

Offertförfrågan

= obligatoriska fält