Man i vit skjorta som tar sig för ansiktet.

Stambyte – över två miljoner kronor i sanktionsavgift

En bostadsrättsförening i Stockholm som påbörjade stambytet i fastigheten utan att fått ett startgodkännande från kommunen dömdes att betala en byggnadsanktionsavgift på 2,2 miljoner kronor.

En bostadsrättsförening med 18 lägenheter beslöt att byta ut Va-ledningarna i sin byggnad. Föreningen och byggbolaget som brukade svara för underhållsåtgärderna i fastigheten såg det som en ren underhållsåtgärd, och satte igång. Efter ett besked från kommunen, att de ansåg att det var en anmälningspliktig åtgärd, gjordes en anmälan den 26 oktober 2011.

Den 12 april 2012 kom ett yttrande, ett tjänsteutlåtande om att kommunens handläggare avsåg att föreslå byggnadsnämnden att påföra byggherren en byggsanktionsavgift på 2 200 000 kr, för att åtgärden hade påbörjats innan ett startbesked hade beslutats!

Bakgrund

Under augusti år 2011 bestämde sig bostadsrättsföreningen, för att byta ut uttjänta delar av Va-systemet. Medlemmarna avgjorde själva vad de i samband med detta ville göra med ytskikt och installationer. Om de avsåg att göra någon anmälningspliktig åtgärd, ankom det på dem att göra anmälan.

Byggkostnaden för Va-arbetet uppskattades till 50 000 kr per lägenhet. 

I början av september togs en telefonkontakt med kommunens handläggare, ungefär samtidigt som arbetena skulle börja, med en förfrågan om kommunen ansåg att åtgärden krävde anmälan. Kommunen lovade att återkomma med uppgift om det behövdes göra en anmälan eller inte. Efter ca 3 veckor hörde kommunen av sig med uppgift om att de bedömde att det krävdes anmälan. 

Arbetet påbörjades i god tro innan startbesked gavs

I samband med att arbetet skulle påbörjas, frågade den blivande kontrollansvarige kommunen, på byggherrens uppdrag, om det krävdes en anmälan trots att det var fråga om underhållsarbete att byta ut uttjänta Va-ledningar. När kommunen inte kunde ge något besked, utan skulle återkomma, trodde byggherren att arbetet kunde påbörjas. Efter tre veckor återkom handläggaren och meddelade att kommunen bedömde att det krävdes en anmälan. Av olika orsaker dröjde det sedan nästan tre veckor innan en anmälan skickades in. Fortfarande ansåg byggherren att det inte borde krävas en anmälan. Inför anmälan utsågs en person till kontrollansvarig. Arbetet var då påbörjat. Åtgärden innebar att byta ut gamla rör i befintliga slitsar, utan någon förändring av varken läge eller flöde.

Byggherren gör här naturligtvis fel. För några år sedan skulle detta ha lett till en särskild avgift på högst 1000 kr. Nu gäller andra sanktioner som byggherren kommer att bli varse.

I det följande skulle kommunens handläggning i många stycken bli tvivelaktig. Här följer händelseutvecklingen:

10 oktober 2011. Förslag till kontrollplan skrivs. 

26 oktober 2011. Anmälan lämnas in, tillsammans med rivningsplan (begreppet finns inte längre) och förslag till kontrollplan. Även denna kontrollplan saknar de uppgifter som ska finnas enligt PBL, d v s vem som kontrollerar, metoden och kontrollunderlaget. Däremot förefaller den att innehålla bra kontrollpunkter, om än några väl generella. Den saknar av naturliga skäl i detta skede också någon uppgift om vilka anmälningar som ska göras till byggnadsnämnden eller vilka arbetsplatsbesök nämnden kommer att göra. Även det nya PBL-kravet att kontrollplanen ska visa hur varsamhetskraven kan uppfyllas saknas, enligt 10:7 PBL. Även detta kontrollplaneförslag blandar, på ett oklart sätt, i hop kontrollplan enligt PBL med entreprenörens avtalade egen egenkontroll

14 november 2011, d v s två dagar innan det tekniska samrådet togs ett delegationsbeslut om startbesked och fastställande av kontrollplan med angivande av att byggnadsarbetena får påbörjas. Startbeskedet innehöll relevanta villkor om vilka handlingar som ska lämnas in senast vid slutsamråd, bl a slutlig brandskyddsdokumentation. Som upplysning anges att slutsamråd bedöms vara obehövligt. En förutsättning för startbeskedets giltighet var bl a protokollet från det tekniska samrådet från den 16 november 2011. (I tjänsteutlåtande från maj 2012 anges att denna datering var ett skrivfel. Rätt datum skulle ha varit 14 december)

16 november 2011. Det tekniska samrådet hölls den dagen. Endast KA och handläggaren var närvarande. Kommunen kallade varken byggherren eller utsedd KA, skriftligt till detta samrådsmöte, vilket är ett lagkrav enligt 10:14  PBL.

Det odaterade samrådsprotokollet innehöll många tveksamheter:
- ”Bygganmälan och ritningar fastställda i bygganmälan ska följas”. Det finns inget i PBL (2010:900) som säger att ritningar ska fastställas i en bygganmälan. Begreppet ”bygganmälan” är också, som alla vet, utmönstrat sedan 2 maj 2011. Ändå hänger begreppet kvar i många kommuners handlingar.

- ”Arbetsmiljöplan ska upprättas enligt AFS 1999:3 med aktuella ändringar. Arbetsmiljöplan ska vara tillgänglig innan byggarbetsplatsen etableras”.
Detta och flera liknande krav som ställdes i det aktuella samrådsprotokollet, är inte tänkt att uttryckas i ett samrådsprotokoll, enligt PBL. Byggnadsnämnden ska enligt lagen, lämna upplysningar om tillstånd eller andra anmälningar till andra myndigheter, inte uttrycka dessa myndigheters krav som om de vore byggnadsnämndens krav.

- ”Byggfelsförsäkring, enligt lag om byggfelsförsäkring, eller likvärdig försäkring ska tecknas innan startbesked”. Enligt 1 § i den lagen ska det vid flerbostadshus finnas en byggfelsförsäkring vid nybyggnad och ombyggnad. Eftersom inte ens kommunen hade hävdat att detta var en ombyggnad, skulle det heller inte tecknats någon byggfelsförsäkring.  Det finns heller i lagen inget utrymme för att teckna likvärdiga försäkringar.

- Det är inte fel att ta upp viktiga punkter i BBR under samrådet. Det är däremot fel, som i detta samrådsprotokoll, att  i ”ska-form” hävda olika krav som t ex ”Installationer ska utformas så att luft- och vattenkvalitet samt ljus-, fukt-, temperatur- och hygienförhållanden blir tillfredställande under byggnadens livslängd, avsnitt 6 BBR”.

Sakfrågor som angavs i protokollet, men som mer hade karaktären av krav, t ex ”byggmaterial ska väderskyddas under byggnationen” ska anges som villkor i startbeskedet eller införas som en kontrollpunkt i kontrollplanen, om kommunen avser att det ska vara ett krav. 

- Angående brand anges i samrådsprotokollet att ”Brandskyddsbeskrivning ska inlämnas till bygglovsavdelningen innan startbesked ges”  Vidare anges ”Slutgiltigt brandskyddsdokument (relationshandling) inklusive yttrande från sakkunnig om relationshandling ska inlämnas till bygglovsavdelningen innan slutbesked”. 

Protokollet anger att inga arbetsplatsbesök anses behövliga. Detta ska enligt 10:6 följas upp och anges i kontrollplan, vilket inte har gjorts. 

- Samrådsprotokollet avslutas med att ”Detta beslut har fattats av NN enligt byggnadsnämndens delegationsordning”  samt besvärshänvisning.
Ett samrådsprotokoll är inget beslutsärende. Att hävda detta är ett allvarligt misstag. Beslutet kommer först med ett vägrat eller medgivet startbesked.

24 november 2011 inlämnades en brandskyddsbeskrivning enligt samrådsprotokollet, men som kommunen ansåg vara ofullständig.

8 december 2011. En något kompletterad brandskyddsbeskrivning lämnades in. Fortfarande ofullständig. Handläggaren kunde dock inte säga vad som fattades eller var fel.

13 december 2011. Per mail uppmanade bygglovsavdelningen, byggherren, KA och projektledaren att Kommunens brandförsvarsförbund skulle lämna ett skriftligt yttrande om brandskyddsbeskrivningen. Att kommunen i detta skede pekade ut vilken person/organisation som skulle verifiera brandskyddsbeskrivningen efter att startbeskedet var beslutat och kontrollplanen fastställd, är knappast förenligt med ett tänkt förfarande enligt PBL. Varken samrådsprotokollet eller förslaget till kontrollplan innehöll någon sådan begäran. Nu är kommunen helt ute och improviserar utanför PBL:s regler.

13 december 2011 togs ett nytt delegationsbeslut. Denna gång att inte ge ett startbesked!!!! Detta på grund av att godtagbar brandskyddsbeskrivning inte inlämnats. Naturligtvis är detta en helt olaglig handläggning, att först besluta om ett startbesked och sedan ta beslut om att inte ge ett startbesked efter en månad.

14 december 2011 kom ett nytt delegationsbeslut, adresserat till byggherren – Förbud mot fortsatt arbete eller åtgärd. Motivet var att det pågick stambyte, men att det saknades startbesked, trots att detta första gången gavs redan den 14 november!!  

14 december. Senare samma dag kom yttrandet från kommunens brandförsvarsförbund in, tillsammans med en ny brandskyddsbeskrivning som beaktade brandförbundets synpunkter.

Kommunens brandförsvarsförbund skrev i sitt yttrande:
Brandskyddsbeskrivningen är i stort sätt bra, men följande punkter bör också beaktas:
a) Eventuella byggavfallscontainrar som ställs upp utanför byggnaden under byggtiden bör stå så pass långt från fasaden att en brand i containern inte hotar sprida sig till byggnaden. Riktvärde för detta är minst sex meter. Ev container kan stå närmare under arbetstid, men flyttas undan på nätter och helger då personal inte finns på plats. Täckt container kan placeras minst fyra meter från fasad.
b) brandskyddsansvarig bör utses som kontrollerar att de regler som beskrivs i brandsskyddsbeskrivningen efterlevs.
c) Containrar och liknande får inte placeras så att räddningsväg eller motsvarande blockeras.

Detta är vällovliga synpunkter, men som det inte finns stöd för i Boverkets byggregler om brandskydd. Eventuellt finns stöd i lagen om skydd mot olyckor, något som dock inte byggnadsnämnden ska beakta.

14 december 2011. Ett startbesked gavs återigen i och med att den kompletterade brandskyddsbeskrivningen lämnats in.  (I tjänsteutlåtande från maj 2012 anges att tidigare datering, 14 november, var ett skrivfel).

12 mars 2012. Verifierade kontroller i kontrollplanen kommer in till byggnadsnämnden.

2 april 2012. Kommunen registrerar ännu en gång den verifierade kontrollplanen. Rivningsplanen som egentligen också var en kontrollplan har nu försvunnit ur handlingarna.

12 april 2012. Kommunen meddelar byggherren och KA att de kommer att föreslå nämnden att besluta om en sanktionsavgift på 2 200 000 kr enligt PBL. Avgiften beräknas utifrån 9 kap 20 § PBF.

Informationen om tjänsteutlåtandet avslutas med att byggsanktionsavgiften inte kommer att tas ut om rättelse sker innan frågan tas upp till överläggning vid sammanträde med byggnadsnämnden. Med rättelse avses i detta sammanhang att byggnaden återställs till ursprungligt skick. KA ställde sig då frågan om det innebar att de gamla uttjänta stammarna och ledningarna skulle sättas tillbaka. Annars var i detta läge byggnaden redan återställd. Troligen skulle det vara billigare att snabbt leta upp gamla rör och sätta de på plats, innan byggnadsnämndens sammanträde.

Det står även i beslutet att något slutsamråd har inte hållits, då kommunen ansåg att detta var obehövligt. Något slutbesked har heller ännu inte givits trots att ledningarna har tagits i bruk. Något beslut är inte heller taget som innebär att ledningarna ändå får tas i bruk utan slutbesked. Tvärtom angavs i det ursprungliga startbeskedet att byggnadsverket som omfattas av startbeskedet får inte tas i bruk förrän byggnadsnämnden har gett ett slutbesked, om nämnden inte beslutar om annat.

Sannolikt kommer därför ytterligare en sanktionsavgift på över två miljoner kronor att tas ut!!

9 kap 20 § PBF: Byggnadsavgiften för att trots förbudet i 10 kap.4 § plan- och bygglagen påbörja en åtgärd innan byggnadsnämnden har gett ett startbesked är (punkt 3) 1 prisbasbelopp med ett tillägg av 0,025 prisbasbelopp per kvadratmeter av sanktionsarean för åtgärd avseende en byggnad med en bruttoarea över 300 kvadratmeter. Eftersom byggnaden är på 2070 kvm kommer man upp i maxbeloppet, 50 prisbasbelopp

Är åtgärden en anmälningspliktig ändring?

I samrådsprotokollet anger kommunen att byggherren anser detta vara underhållsåtgärder, vilket i protokollet inte bemöts av kommunen. KA ansåg dock fortfarande detta var ett underhållsarbete.

Det är en mycket omdiskuterad fråga om ett stambyte, utan någon förändring av läge eller flöde, ska betraktas som en väsentlig ändring eller inte. 

Enligt 6 kap 5 § PBF krävs anmälan för en installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad eller inom en tomt.

Frågan har varit aktuell ända sedan kravet fördes in i byggnadsstadgan år 1970. I propositionen inför 1970 års reform påpekade departementschefen att bygglovsplikten avsåg ändringar som påverkade installationernas säkerhet med hänsyn till risken för olycksfall, förgiftning eller sanitär olägenhet samt sådana förändringar som kunde medföra påtaglig förändring av den allmänna Va-ledningens funktion. Bakgrunden var att lovplikten skulle förhindra att Va-verkets anläggningar skulle påverkas.

När kravet fördes över till PBL 1987 skrev departementschefen att, detta inte innebar ”några ändringar i sak av vad som gäller idag”. Även vid reformeringen av PBL år 1995, ändrades i sak inte vad som ska räknas som en väsentlig ändring av VA-anordningarna. Inte heller i nya PBL antyds något förändrat synsätt. Utöver propositionen från 1970 har lagstiftaren aldrig i detalj angett vad som egentligen utlöser bygglovsplikten eller numera (sedan 1995) anmälningsplikten.

Statens planverk genomförde inför PBL 1987 en enkät till landets kommuner om i vilken utsträckning de krävde bygglov för stambyten.  Det visade sig att bedömningarna var mycket skiftande. Ungefär hälften ansåg att det var underhållsåtgärder.

Det som då, och fortfarande, tas fram som ett argument för anmälan, är att Statens Planverk för 40 år sedan i ett s k ”herdabrev” till kommunerna ansåg att stambyte kunde vara bygglovspliktigt om man bytte material i ledningarna på grund av att detta kunde påverka brandsäkerheten. Ända tills nya PBL kom, har det inte funnits något lagligt stöd för att blanda in brandkraven i detta. Enligt nya PBL krävs anmälan även för en sådan ändring av en byggnad som väsentligt påverkar brandskyddet i byggnaden.  

Kan det då inte vara frågan om underhåll?

Vad som är underhåll definieras numera i 1:4 PBLUnderhåll är en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Detta kommenteras i sak inte ytterligare i propositionen. Att frågan fortfarande är oklar uttrycker regeringen i propositionen som föregick nya PBL. ”Det diskuteras ofta vara gränsen mellan underhåll och ändring går. Frågan är om det finns en sådan gräns och om det ens är möjligt att exakt bestämma en sådan gräns”.

Det var inte konstigt att byggherren ansåg, att ett byte av uttjänta stammar och ledningar, var ett sätt att återställa en byggnads funktion och användningssätt, särskilt eftersom de var förlagda i schakt och bytet av de gamla rören varken förändrade läget och flödet.

Det finns få rättsfall som behandlar frågan. Det senaste är Kammarrätten i Jönköping som i mål nr 362-07 tog ställning till frågan, om bl a stambyte var en ändring eller ett underhåll. I domen angav domstolen följande: ”Vad gäller de aktuella arbetena som sådana finner Kammarrätten med hänvisning till Boverkets allmänna råd att de ifrågavarande stambytena inte kan uppfattas som standardhöjande ändringar av byggnaderna, dessa åtgärder får ses som underhåll”.  

Slutsats

Utifrån lagkommentarerna, definitionen och rättsfall, har Statens Planverk dragit slutsatsen, när de vid introduktionen av den då nya plan- och bygglagen, ansåg att stambyte var en underhållsåtgärd, om varken läge eller funktion ändrades.

När det gäller sanktionsavgifterna är de mycket tydliga i plan- och byggförordningen. Det som är vettlöst i det hela, är sanktionsregeln i sig.

Om detta står sig, lär väl bostadsrättsföreningen gå i konkurs och kommunen bli drygt två miljoner rikare (eller fyra miljoner rikare).

Alla andra felaktigheter som kommunen begått i sin handläggning får nog betraktas som misstag på grund av ovanan vid nya lagen. För sådant finns det inga sanktionsavgifter.

Källa: http://nyttochviktigt.byggutbildarna.com

Relaterad information

Frågor och svar

Övriga NYHETER

Kontaktformulär

Du måste fylla i alla obligatoriska fält

Offertförfrågan

= obligatoriska fält